土地供应对房地产市场价格的影响

徐 黎

随着我国土地制度改革的深化，带来了土地供应市场的繁荣，房地产关系着人民群众的日常生活，又与土地供应市场息息相关，百姓的生活离不开房子。但针对近年来不断地炒房热，哄抬房价，导致我国的房价一直呈现高居不下让人望而却步的现象。众多的年轻一代被迫成为房奴，疲于房贷的压力。为此，对我国土地供应市场和房地产市场的控制显得尤为重要。就此笔者做出如下论述。

一、土地供应市场与房地产市场的关系

土地供应市场近年来随着我国土地流转制度的不断改革，土地供应市场一片繁荣，当土地供应市场出现供大于求导致土地价格下降时，房地产市场的价格会有所下降；当供小于求导致土地价格上升时，房地产市场的价格会有所上升。目前我国房地产价格偏高主要表现在一线城市或省会城市。而在中西部地区房价依旧是比较稳定的状态。我国大城市的房价主要是由于有限的土地资源供应，以及大量的劳动岗位带来了大量劳动力，对房地产的需求也不断上升，但人口的高密度使得土地价格呈现沿市中心向周边地区递减的特征，且变动比率很大。这种情况下对居民生活无疑有很大影响，这也为政府及时采取措施提出要求。二者的关系不可能完全依靠市场的调节，更多要依靠政府的积极参与，政府进行主导，保持房地产行业以及土地供应市场的平稳健康发展。

二、土地价格增长原因分析

（一）供需矛盾突出

我国大城市的有限空间上往往承受了远超平均水平数百倍的人口密度，例如，北京市的面积只有735平方公里，市区拥有人口与将近700万，人口密度高达9523人每平方公里。而我国的平均人口密度只有33人每平方公里，将近288倍的人口密度差额。大城市凭借其优越的经济环境，提供众多工作岗位的能力，不断吸引众多劳动力。而人口的快速膨胀带来的是人地关系的紧张，当供应小于需求之后，由于可供开发的有效土地资源日渐减少，土地价格随之而升。在此情况下政府应当积极地对土地市场开展监督调查，合理开发土地，防止违章违法建筑，保障国家的切实利益，同时积极寻找新的发展点，如新区的建设，以减少中心城市的人口和环境压力。

（二）市场竞争机制的推动

自我国1993年推行社会主义市场经济体制之后，随着市场对我国经济的干预作用，商品的价格由市场决定，这决定了当市场需求很大时，商品价格的不断上升。土地供应市场也遵循这一发展规律，由于供需矛盾的不断激化，加之土地供应中个人参与的增多，存在很明显的哄抬价格，导致地产价格虚高的情况。市场竞争机制的引入为我国政府把控市场提出了更多的挑战，政府既要重视市场的发展，不能过多地干预市场的发展，又不能一味地放任市场的发展，这样很容易导致市场的恶性发展。

（三）经济大环境的影响

2007年至2009年的环球经济危机中，世界经济形势的不景气蔓延到国内，在这时，面对如何保证手中资金的不贬值这一问题，投资不动产成为了保值增值的最佳选择。而住房作为与人们生活最为密切的不动产，而且未来保值增值的能力十分强劲，因此许多的人选择将自己的资金投向房地产行业。由此带来的盲目跟风投资，大量资金的涌入，使得本来就短缺的房地产行业的需求量连续攀升，价格也不断上升。

（四）土地成本不断上升

土地价格取决于土地成本和土地出让金之和。土地成本由征地拆迁费用、基础设施建设费用构成。由于各个地区经济发展程度，城市化进程，物价水平不同，因此各地征地拆迁政策也不相同。一般而言，经济发展程度高，城市化进程较快的地区，人们对征地拆迁的补偿标准期望值更高，因而土地成本也更高。

三、土地供应与房地产价格的影响对策浅析

（一）宏观调控与市场监管

政府的经济职能是保持我国国民经济的平稳运行，政府调控经济的主要手段便是通过宏观调控和市场监管两大方式。宏观调控是指，政府运用一系列的法律法规以及政策方针等，对国民经济的运行状态进行一定的调节和干预，是政府将行政手段与经济手段相结合，以实现经济结构的调整以及经济的可持续发展。而市场监管是指政府作为行政主体，对经济运行情况加以监督，通过政府的经济调控尽最大限度地减少市场经济运行中的不合理成分增强对经济的调控，减少不必要的经济损失。但政府的经济调剂能力失灵时，政府的公信力会下降，市场经济的发展会愈加畸形。加强市场的宏观调控和监管能力不仅对我国经济体系的现代化，经济结构的优化具有重要作用，而且对我国经济的整体平稳运行具有重要的意义。

（二）把握好土地市场与房地产市场的关系

土地市场的发展，一定程度上刺激了房地产市场的发展，另外土地市场的发展必须要结合当地的实际情况，土地市场与房地产市场一定要保持一个相对稳定的动态平衡的过程，政府应当加大对土地市场和房地产市场的关系的调控，保证其在一个合理的区间内。土地市场的过度发展带来的是房地产市场价格的虚高，土地市场的发展后劲不足带来的是房地产市场的萎靡。二者之间的关系十分密切，相辅相成，互相影响。对土地供应量的有效控制的同时，应当加强对房地产开发的控制。土地市场与房地产市场的关系密不可分，作为政府监管，既要保证土地市场买卖的合法性、真实性，又要保证房地产市场行业价格的稳定，防止恶意哄抬房价。

（三）合理运用竞争机制

土地出让分为协议出让、招标、拍卖、出让四种方式。协议价格出让容易出现暗箱操作，滋生腐败等行为，同时，协议出让不能较好地反映市场价格，因此，经营性用地一般采取招拍挂的形式。招拍挂不仅能体现公平、公正、公开，更能充分体现社会主义市场经济体制下土地资源配置的合理性，对土地市场的稳定与发展有积极的促进作用。但同时，招拍挂的方式也容易导致地价不断升高，频频出现地王。所以政府在土地市场中决不能缺位，要加强市场监管，积极出台相应的政策，不断完善“招拍挂”制度，积极引导各竞价方理性竞价，引入熔断、自持等机制，营造良好健康的土地市场，从而更有效对房地产进行调控。

（四）严格控制土地成本

房地产成本一般由土地价格、销售成本、融资成本以及建设成本组成。在房地产开发成本中约三分之一的成本属于土地成本，因此土地成本的高低将直接影响房地产成本，进而影响房地产价格。土地成本中最大的两项成本即征地拆迁费用和基础设施建设费用，为有效控制土地成本，需要政府制定出台符合市场规律的能够有效实施的土地政策，土地管理者应加快基础设施建设，尽快完成征地拆迁，提高土地的有效利用率，缩短土地从生地变熟地的时间进程，从而在根本上控制土地成本。

四、结束语

房地产企业作为高利润低投资的行业，对我国的国民的经济平稳运行有着十分重要的作用，国家应该在土地供应量、土地的供应方式以及土地供应途径上加大干预力度，严格控制土地成本，运用宏观调控和市场监管两大方式并结合一系列其它方式方法对市场进行改进，加强对市场的监督管理，减少我国房地产行业的泡沫化经济发展。总之，政府应当要加强在当前我国房地产行业发展中所扮演的角色，积极去引导房地产行业的发展，但也应当把握好干预的度，防止市场失去活力。