现代物业管理和设备运维中BIM的应用

吕帅

摘 要：面对现代物业管理的发展和BIM在建筑设计施工中的广泛应用，对BIM应用于物业管理和设备运维方面的前景和可行性进行了探讨与分析。

关键词：物业;设备运维;BIM

面对日益激烈的市场竞争，物业管理正朝着规模集约化、智能信息化的方向发展。面对更加智能的建筑、更先进的设备、更高标准的安全要求，要实现产业化发展、精细化管理、个性化服务，除了转变观念，开拓市场，提高服务质量，还应该采用专业、高效的管理手段和技术应用。

BIM即建筑信息模型，多维模型通过数字信息仿真模拟建筑的真实信息，具有可视化、协调性、模拟性、信息完备性、信息关联性、可出图性等优点，可实现各项信息的整合与共享、分析与计算。目前，BIM在建筑工程项目的设计和施工中得到了越来越广泛地应用，也发挥了越来越大的作用。但是后期的运行使用和维修保养等物业管理范畴的才是在建筑全生命周期中占据时间最长的、最重要一环，BIM也应该在物业管理和设备运维方面发挥更多更大的作用。

1 运行数据动态监控

利用各设备控制系统所得到监测信息数据接进BIM模型中（软件数据接口协议支持），就可以通过BIM模型构建的动态三维环境，实时动态监测管理区域内各设备的运行情况，实现精准把控，及时发现并处理问题。

1.1 供配电设备

从配电室进线端供电情况到各出线运行负荷变化，可以随时了解其运行状态，掌握各区域用电峰谷时段和负荷情况，在用电高峰到来前做好应急准备，确保故障及时发现及时处理，避免超负荷因其的停电事故。同时通过数据分析，调整线路负荷和无功补偿，减少供电损耗。

1.2 智能照明

利用BIM模型对各区域照明进行智能化远程管理，尤其是人员密集场所、公共区域、夜间路灯和室外、应急照明等实现照明情况再现，为物业管理人员提供直观便捷的手段。

1.3 中央空调机组

对于复杂的空调系统，利用BIM模型不但可以对建筑气流、温度变化、能耗等进行模拟，而且可以非常直观地对机组设备情况、运行参数、供回水温度、整体风量、风温及末端设备的送风温湿度、房间温度、湿度均匀性等进行监控，方便运行策略研究，节约能源消耗。

2 应急维修与安全处置

2.1 设备故障抢修

通过BIM组建的动态三维模型，可以详尽直观地掌握管理区域内配电、照明、给水、通风、供暖、制冷、电梯等设备分布情况和管线、桥架等的走向，在各节点的监控数据出现异常变化的时候，便可准确辨别设备类型，掌握故障发生点，了解所处环境结构和上下层级对应关系，方便及时高效地做出应对决策和处理维修方案，从而避免了进行逐级检查带到来的人力、时间方面的消耗，尽可能降低损失。

2.2 灾害应急处置

在物业管理区域的出入口、电梯/步梯口、餐厅及公共场所等关键位置，利用智能的视频监控系统加上软件模糊计算，就可以得到人流（人群）、车流的大概数量，这就可通過BIM模型了解各区域人流量、车流量。在相关数据积累分析的基础上，BIM可以动态模拟不同位置突发情况下的人流量，制定优化的疏散方案。在面对突发的火灾、地震等灾害情况，BIM模型也可以根据各处的报警设备和传感器反应的情况，及时了解现场情况，帮助救灾决策，并借助对讲系统或广播系统，引导人员和指挥人们从正确的方向疏散。

2.3 安防能力

结合视频监控、门禁、车辆识别等智能安防手段，在BIM模型中就可动态立体呈现各关键点位的实时情况，识别、标识和锁定、跟踪不良人员或非法人员，定位巡检安保人员或车辆，及时有效决策处置，进一步提高安防水平。

3 设备运维管理

随着物业管理范围扩大，管理设备的种类和数量也愈加复杂和庞大。利用BIM可以建立设备基础数据管理，从初期建设安装到后期维护管理，设备的类别、型号、性能、参数、安装位置等信息将统一管理，结合二维码标签是普及使用，将在日常运行巡检过程中通过扫码准确掌握设备的相关信息及上下层级系统构成，也可将运行数据和巡视资料回传至BIM模型中。

针对设备运行使用信息，可在BIM模型中详细了解设备保养各阶段，了解元器件维修更换情况，提前制定维修保养计划，按系统信息补充库存易耗品，按时进行维修保养。对与长期使用需更换的大型设备，如制冷机组、发电机组、锅炉等，可利用BIM模型轻松模拟设备的搬运路线，作出可拆装、封堵、移位的预留条件，便于维修更换。

BIM的应用使设备管理的更加直观、便捷、准确、高效，这就需要对各项设备信息需求、管理项目及内容进行确认，包括设备基本信息、设备（模型）参数与外部链接信息等，并将设备信息数据建立在BIM模型中，在运行使用过程中不断更新维护和管理，这也将成为物业管理和设备运维工作中一项重要内容。

4 困难与思考

BIM模型建立时以及施工过程总相关信息的准确更新，决定了其各种优势在后期管理使用中能否充分发挥。建立BIM模型之初应先确认运行维护阶段所需维护的设备系统及项目，判断设备的维护需求性、外观、位置、模型信息及维护信息等五项因素，将实际维护的流程考虑在内，否则物业管理和设备维护人员将因执行上无法感受导入BIM后所带来的便利性。

因此，建立BIM 就应将后期物业管理和设备运维的实际情况考虑在内，做好与BIM工程师的交流沟通，将自有的管理运维模式融合BIM技术中，这样才能提升管理和作业效率，同时提高新技术的利用率。

参考文献

[1]李伟.基于BIM技术的物业运维管理研究[D].河南工业大学， 2016.

[2]武斌.BIM模型在物业管理及设备运维中的应用[J].黑龙江科技信息，2015，（36）：262.