楼市限购限贷对房价的影响研究

黄婉霞

（泉州市房屋交易中心，福建 泉州 362000）

引言

作为实体经济，房地产价格具有明显的周期性，最为直接的结果是拉动房地产投资，提升国家GDP增长，支撑中国经济的发展。另外由于房地产价格波动性较大，导致银行系统的脆弱性增加。最为重要的是，楼市是国民生存的重要资产，在房价出现剧烈波动的情况下影响到居民生活。

一、概念分析

楼市限购是各个区域的政府部门通过限制房子购买数量从而抑制住宅型地产需求的政策，是打压房地产泡沫经济，维持市场稳定的一项政策。目前最为普遍的是户籍限购，能够区分外地购买与本地购房，从而严格执行房地产限购政策。楼市限购政策则是中国人民银行指定的房贷首付比政策，用于调控房地产宏观市场。在IMF的2014年宏观审慎政策中，将首付比调整当作目前调控房地产经纪的重要途径。房贷首付比成为衡量居民购买能力与购房需求的最高杠杆水平。在房价上升过快时，中国人民银行金融市场则提升银行对居民首付比例下限，限制居民购房的融资能力，进而压制房地产市场需求。在房地产市场进入熊市后，则会放松购房首付比的下限，从而刺激楼市需求。

二、目前国家房地产抑制房价上涨做出的限购限贷政策分析

在2016年8月份开始，国家部分重点城市房价开始出现直线上升，各地政府部门开始重拳出击，严厉打击房价上涨过快，纷纷拿出来限购限贷等政策，予以抑制房价上涨。但是，房价调控政策均为地方性的规定，而中央以及央行均未实施全国性的房地产调控措施。在2016年10月8日左右，国内一二线城市，以北上广深、南京、武汉、厦门等22个城市纷纷出现了限购令，并缩紧贷款，导致各地房产交易量下降。据有关房地产机构统计得到，在2016年10月份的45个地区房地产成交量环比九月份下降30.75%，甚至部分城市的交易量呈现出了跳崖式下跌。楼市限购限贷真的会对房地产行业产生如此大的冲击，究竟限购限贷会对房价发生何种影响？

三、楼市限购限贷对房价影响

（一）具体影响

房价反映出经济发展情况，房价高反映出中国经济发展到了一定的高度，是经济发展的必然产物，试图运用限购或者是限贷等抑制增加的措施来进行房价调控，不仅仅是调控难度大，更有可能在调控中引发更大的风险爆发。

市场上存在部分运用房屋买房进行投资，为此政策出现限购限贷来收紧货币供应，然而效果并不尽人意。资金流向主要受到了利益的驱动，在房地产价格呈现预期性刚性增长时，货币供应是无法阻碍趋利货币追求的。货币缩进或者是限购等方式并不是令房价产生变化的主要因素，仅仅是追随因素。货币政策需要着眼社会的供需比例，若是仅仅在房地产行业上实施限购限贷等货币紧缩政策不仅仅事倍功半，还会冲击房地产上下游产业。

令房价动态曲折性上涨20多年，并在短暂的降低后爆发性上涨的原因有两大点，第一是房屋保障制度仍然存在问题。我国目前到底需要建设多少保障房才能满足需要，符合市场发展，需要进一步研究和论证。但是就目前的保障房建设而言，无论是数量还是分布均不合理。不少城市将保障房建设在城市周边，将低收入人群置于城市边缘，如此政策显然存在资源不对等、不公平的现象。经过调查发现，就北京而言虽然中心城区存在低收入人群聚居区，但是数量极少。第二，土地供应尚未实现市场化，仍然由政府部门进行掌控，房价只会上涨不会大幅度下跌成为定局。

（二）降低房价的具体措施

SOHO董事长潘石屹曾经说过一点，抑制房价的快速上涨，单纯依赖限购和限贷是不起作用的，还是必须要从供需上进行解决。想要解决房价过高或者是快速增长的问题，需要解决的第一个问题是市场供需矛盾。房地产过高的价格已经导致社会资本过度流入该行业，严重影响到其他产业的协调发展，需要采取一些措施进行干预和疏导，吸引社会资本平衡华流入市场，将汇集到房地产的经济分配至相关产业中区，宜疏不宜堵，简单的打压政策譬如限购限贷不能从根本上解决问题。需要从增加土地供应从而增加住房供应量以及从信贷和税收上调节需求。但是房地产的特殊性不能忽视：不动产无法异地调运后投放市场，并且当前楼市已经从刚需买房跨越到改善型买房以及投资投机型买房需求中，不少人已经开始将楼市作为了货币增值盈利的主要领域。所以，在该情况下，即便是供应再多的土地仍然满意满足投资投机者的欲望，倘若不以限购限贷的政策阻止投资者进入房地产市场，房价只能持续上涨。如何房子真正回归其本来的功用，可以结合限购限贷的市场调控原则，从提升供应和需求的基础上，编织起一张房价调控的大网，从而遏制房价快速上涨。

另外分析房价是否合理需要采取客观的视角进行分析。部分专家提出房价的涨幅在CPI和GDP之间为合理范围。笔者认为单凭这点评判房价的高低是比较片面的。当前需要针对我国不同的地区的保障房大致需求比，切实满足保障房需求。尽快开展房地产相关的专家做谈话，集思广益，将房价问题摆放在经济整体中进行考虑，令住房回归至居住属性上来，正如习近平总书记提出的“房子是用来住的，不是用来炒的”，下定决心恢复公租房制度，完善保障房制度，以解决我国大部分人的住房问题。

四、总结

就当前的房价而言，一方面政府必须要就热点城市的投机炒房现象加以重拳打击，另一方面还需要在住房消费升级以及城镇化持续推进的情况下，支持合理需求以及刚需买房需求。同时，三四线城市楼市库存量较大，将去库存与城镇化相结合，强化三四线城市与大城市之间的基础设施贯通，令公共服务更加平均化，则能够实现城镇化与房地产行业的良性循环。