不动产登记工作中的疑难问题及应对策略

张乐 鹤壁市不动产登记中心

当前，不动产登记管理工作十分关键，是不动产的关键留存根据。因此，在对其展开管理工作期间，必须要对其特征有充分的了解，将其与信息档案之间所存在的关联做出探究，才能够真正实现不动产登记的高效管理。促使不动产登记的管理更加具有真实性、可靠性、安全性与全面性，能够对不动产登记管理工作的开展带来长远的帮助。

一、不动产登记工作中的疑难问题分析

（一）超宗地界限超面积问题

过去，一块土地的建设用地使用权在国土部门处进行登记，但是建好的房屋权属则是由房管部门负责，两个部门之间缺少一个共同的有效信息数据共享体制和沟通制度，就极大可能造成登记的数据信息也无法协调，需要经过严格复杂的手续，所以在实际工作中，经常发现房屋实际占用宗地面积与文件上宗地批准的面积存在差异，一些建筑的面积跨两个甚至两个以上的宗地界限。据调查发现，这种问题的出现主要有以下几个原因：如测量不慎产生误差、分批次供地引起错误、原界址线错误导致偏差、违法违规用地导致偏差等。这种跨宗地界限问题在不动产统一登记实施后，即给合法申请人带来很多问题，也给不动产登记人员带来很多问题，甚至出现不动产登记无法办理的现象。

（二）不动产登记土地使用权分摊问题

《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发〔2015〕25 号）以及《不动产权籍调查技术方案》（试行）中规定，记载独用土地面积和分摊土地面积。但实际上，这一规定的执行办法并没有一个统一标准，所以各地区的处理办法也不尽相同。一般来说，大部分地区对商品房等一些共用宗项目，购房者要持有相关证明，例如国有建设用地使用权、房屋所有权转移登记等，在这种情况下，不动产登记经办机构在登记时，需要在不动产权属证书上填写详细的宗地面积，并备注标记“土地面积共用”。此外，部分地区规定了住宅小区不分摊土地面积，非住宅小区分摊土地面积这一原则，或者有些地区的情况更为复杂，规定更为模糊，那么按照国家权籍调查等相关规定执行不动产登记事项，对无法进行划分的土地暂时不做登记。

（三）关于划拨土地房屋登记问题

在有关文件及法律规定，当划拨房屋所有权及国有建设用地使用权出现转移的，应持有并提交该地区或有批准权的人民政府的相关批准文件。当需补交土地出让价款的，则要根据相关法律补交土地出让价款，并且提供土地出让价款缴纳凭证；或需要缴纳税费的，要依法缴纳税费，同时提交税费缴纳凭证。而实际情况当中，因为我国各地方政府之间对划拨土地上的房屋所有权转移的相关政策没有得到统一和一致，甚至有些政策还存在着不足，导致补交土地出让价款和相关费用标准也存在不同，笔者认为，就个人住房房屋所有权转让、划拨土地处置以及出让金缴纳等相关问题，地方政府不动产登记部门应严格按照《城市房地产转让管理规定》（建设部令第96 号）的相关文件办法进行处理。

二、不动产登记工作管理优化措施

（一）优化不动产物权登记制度

（1）登记证发放制度

我国不动产登记工作的开展经历了一个较为漫长的过程。自一开始展开的相关单位强制性登记，直至后期的主动登记、备案，促使我国在不动产登记档案管理方面得到了较为高效的改善，将误记、漏记等问题大幅度减少。随着《物权法》的最新颁布，其中对不动产权证书属于房屋所属人的物权证明提出了规定，对于相关部门登记信息而言，需要与证书上的相关信息符合。由此可以充分证明，我国的不动产登记档案管理工作，正在朝着统一化、标准化的方向进步。

（2）登记程序必须严格监察

相应的法律法规提出了规定，只有在相关部门展开登记，并且在登记簿上有所体现的物权，才真正具有法律效力。在我国所颁布的《土地登记规则》中，对不动产权所属者展开了重要规定，要求其必须要将相关的证明材料与产权合同收集并持有，才可以申请不动产登记。在一系列的不动产登记制度约束下，当事人必须要将不同的登记事项作为依据，从而将不同的相关证明材料予以提供，才可以展开后续的登记工作。对于不动产登记部门而言，对于申请人所递交的相关证明材料，必须要认真、细致的核查，在确保证明材料真实的情况下，及时为其办理登记工作。其中，绝不可以出现相互包庇、隐瞒等行为。对于不动产登记部门所收集的档案资料，定期必须要作出检查，从而对其真实性进行保障。

（二）不动产虚拟管理模式

所谓的虚拟化管理，实际上是对于物理管理来讲的，主要对不动产登记档案中电子信息资源展开管理。对于信息平台的建设，必须要与四统一的要求相符，也就是应该将不动产登记管理基础平台进行建立，将不动产的审批、交易以及登记信息在相关部门间依规依法共享得以实现，将信息孤岛的现象清除，将不动产登记档案信息依法公开查询平台进行建立与推动，确保不动产交易能够更加具有安全性，将公众的合法权益进行维护。对于基础平台来讲，需要将管理区域当中各个种类不动产进行汇集，从而将不动产登记档案数据中心形成，将具备统一性的信息查询系统建立，同时按照登记种类、管理层次，将查询的权限设置，对内、外查询服务展开协调与统筹，将交易安全性得以维护，并且保障个人隐私不会泄露，促使信息资源变得更加安全、完整。

（三）吸收、借鉴发达国家的先进经验

因为我国不动产登记的相关制度和法律法规还不够完善，所以相关的法律人员可以把我国的民事基本法作为基础，要根据我国国情的发展，以及社会经济发展的相关需要，并吸收借鉴发达国家不动产登记制度的精华，制定出符合我国社会主义经济发展的不动产登记制度。与此同时，相关的部门还要进一步完善我国的“物权法”，加强对此项法律的研究，并与社会市场经济的发展趋势相结合，不断提高不动产登记制度的实际管理的能力，明确不动产具体实施的原则和管理条例，保证不动产登记工作能够在工作过程中有法可依、有章可循。

（四）通过多种渠道做好相关的宣传政策

应该提高对不动产登记宣传的重视，可以通过大众广播、电视、网络媒体、报刊等多种媒体，以及现场答疑、上门服务、设置专门的咨询平台等多种方式进行宣传。比如可以在不动产中心和电视栏目组共同合作，在特定的时间专门为人们答疑解惑。除此之外，除了各不动产登记中心设置服务向导，国土、地税、银行等驻场办公外，还开通微信公众号，为人民提供方便的服务，人们可以随时随地了解到不动产的相关动态信息，和当天办理业务的实际情况、投诉建议等等。另外，不动产登记的宣传要多样化，其中包括登记的规章制度和法规，也包括相应的案例讲解；在单独进行宣传的同时，还要与其他部门共同联合，一起开展相关的宣传服务。

（五）信息协调共享技术

由于在实际情况中，不动产登记信息数据与信息共享必须实现实时协同，因此，必须应用先进的信息协调共享技术，其中包括两种方式：第一，信息主动通知方式。也就是说，各部门在确定信息实时共享内容时，信息数据会主动发送出去，并通过实时信息通知相关部门。从现实角度来说，不动产登记工作每完成一宗项目，在登记信息的时候就可以进行信息发送，并通知相关部门。例如，在进行房建不动产资源处理时，登记机构可以将信息数据结果发送到住建部门。除此之外，还可以将承包权、经营权、审批结果、房建申请结果等到进行信息推送。反之，在各部门完成工作时，也应该将信息推送到不动产登记机构中；第二，前置交换机，所谓前置交换机就是登记工作人员将信息处理结果放入交换机中，住建部门、农牧部门等等可以在前置交换机中反馈不动产信息服务申请，向不动产登记机构发送信息需求。在完成信息数据处理后，各部门都可以在前置交换机中获取想要的资源数据。

三、结束语

不动产统一登记是我国不动产管理的必然结果，它对提高我国不动产管理效率、管理质量具有重要作用。对于不动产登记机构的工作人员来说，因为本身不涉及规则的制定，因此必须严格按照相关规定来执行不动产统一登记办法，对一些模糊不清，过去历史遗留的问题，应要备注清楚，为以后的登记管理提供便利。