2003-2017年上海房价变动及其影响因素研究

吴佳木

摘 要：作为中国大陆经济最发达的城市，上海的房价也在随着时代的发展而不断发生变化，这在一定程度上反映了经济社会进步对民生领域的影响，高企的房价是来沪人员不得不考虑的问题。上海的房价受多个因素的综合影响，利用2003-2017年上海商品房均价及其影响因素的数据，通过经济学方法建模并利用分析软件Stata进行计量分析，从而研究15年中上海房价的变动形势与其影响因素之间的关系，最后给出针对性建议并进行总结。

关键词：上海;房价;计量分析

中图分类号：F2     文献标识码：A      doi：10.19311/j.cnki.1672-3198.2020.04.003

0 前言

1978年党的十一届三中全会之后，中国揭开了改革开放的大幕，原先封闭的中国逐步和世界接轨。1992年我国确立了社会主义市场经济体制改革的目标，传统的国家指令性计划经济模式逐步放松管制，中国经济的活力得到了前所未有的释放，社会活跃度和景气程度迅速提升。作为改革开放的排头兵，上海一直站在中国经济和金融的制高点上，直到现在，上海仍然是中国大陆经济最为发达的城市之一，也是世界重要的国际化大都市。由于发达的经济水平和良好的城市资源，上海一直吸引着外来人员的流入，尽管在大城市可以获得比其他地方更高的收入，但是快速增长的房价也是在沪人口不得不考虑的问题之一。

与东京、伦敦和悉尼等世界其他大都市类似，上海的房价随着经济社会的发展而不断增长。由于经济大背景的作用和市场投机者的机会性运作，上海的房价一直表现出快速增长的态势，尽管国家层面提出了“房住不炒”的概念，但是总体而言，上海的房价仍然处于上升阶段。

从在沪人口角度而言，了解上海房价的变动有助于其合理支配收入从而提高生活质量。从社会管理者角度而言，如何从房价变动中汲取经验以辅助出台更好的政策，从而更好地惠及民生，也是至关重要的一个问题。

1 上海房地产市场简要分析

上海是中国大陆经济最为发达的城市，也是世界著名的国际化大都市之一。作为中国最重要的经济金融中心，上海的房地产业和国家层面的步伐基本一致。上世纪90年代，中国的房地产业开始逐步发展起来，1998年以后，随着住房实物分配政策的取消及按揭政策的实施，房地产成了国民经济的支柱性产业之一。在迈入21世纪后，房地产行业迎来了黄金发展阶段，一时间，民营房企如雨后春笋般纷纷大举进入市场，如碧桂园、融创和龙湖等，同时，如保利、华润、中海和招商地产等国有房企也开始在各大城市将宝贵地块收入囊中，中国的地产行业一片火爆。

随着市场热情越来越高，诸如大华地产之类的一些上海本土房企也开始将重要地块收入囊中，众多的房企布局上海，使得上海的地产行业發展得如火如荼，动则百亿以上成交价的“地王”板块层出不穷，历年各大房企不惜花费重金将“地王”板块收归己有正反映了这一趋势。在商业地产方面，不仅是大陆住宅开发商大力斥资修建开拓商业，来自港澳台及海外的地产公司也纷纷将目标锁定在了上海，如恒隆广场等，如此，上海的住宅类地产和商业类地产便成了中国房地产行业火爆发展的一个缩影。

如今，上海的高档住宅类项目层出不穷，一些早年开发的顶级住宅在当下仍然人气不减，这一类住宅主要集中在黄浦江两岸，如中粮置地开发的“海景壹号”、融创地产开发的“融创·滨江壹号院”以及著名的顶级豪宅“汤臣一品”等，这些豪宅面对的客户主要是一些高净值人群。

为了合理调控房地产市场以防楼市经济崩溃，从而对经济社会造成负面冲击，政府层面曾多次出台相关政策法规来限制恶性炒房，如提出“房住不炒”的概念、要求房企扩大中小户型住宅供应、提高首付比例以及限购政策等。在一系列调控措施的规制之下，上海的房价涨幅有微小下滑，但总体而言，商品房均价的绝对量仍然在上涨。

现如今，上海的房地产市场总体向好，各项指标也都在警戒线水平之下，未报告有地产重大风险出现，这在一定反映出政策调控的有效性，但是，针对上海房价及其影响因素做出分析，也是极其有必要的。

2 模型建立、变量介绍及计量分析

2.1 模型建立与变量解释

由输出结果可知，该方程F统计量对应的P值为0，说明方程整体显著，解释变量x2、x3、x6系数不显著。现去除显著性水平最差的解释变量x3再次进行回归，结果如图2所示。

由输出结果可知，方程整体显著性仍然较好，解释变量中只有x6的系数显著性略差，但其经济意义合理，且与经验判断一致，故不再对模型进行修正。

对模型进行怀特异方差检验，输出结果如图3所示。

由输出结果可知，经过怀特异方差检验，p值远大于0.05，故接受无异方差的原假设，即该模型同方差。

对数据生成时间序列，求出残差e并作出其自相关图如图4所示。

由残差自相关图可知，该模型各阶自相关系数皆位于阴影区域内，故可得初步判断结论：该模型不存在自相关性。

对模型进行BG自相关检验，输出结果如图5所示。

由输出结果可知，经过BG自相关检验，p值远大于0.05，故接受无自相关的原假设，即该模型通过自相关检验。

综上所述，最终模型确定为：y=-53910.19+3246874x1+1.411486x2-1.22257x4+10274.88x5+0.2891186x6。观察方程可知，F统计量P值为0，可知方程总体显著性良好，可决系数与调整后的可决系数均较高，亦可知该方程拟合优度较佳。

在该回归模型中，解释变量x1、x5与x6的系数经济意义与经验判断一致：宏观经济局面表现越积极，则房价越高;失业率越高，则失业人口会更倾向于将积蓄投入房产以实现保值增值，从而抬升房价;居民储蓄越高，说明居民可用于购买住房等大开支项目的资金越多，房价也因此被抬升。解释变量x2和x4的经济意义与经验判断不一致的主要原因在于上海市为了维稳房价以使其不出现太过大幅度的波动，所以不能让房价出现大幅度回落，因此在其中有着较多的政策性因素，以至于出现了与经验判断不相符合的情况。

3 对策性建议及结论

首先，要加强对土地的管理并确保地价合理。政府层面要科学规划地块的用途，并且在后续的开发过程中加以监督管理，严防擅自变更土地性质及违规开发，封锁权力寻租的空间。在土地拍卖转让环节中保证透明度，让各大房企公平参与竞标竞争，而且土地价格要科学合理，避免恶意抬高地价，因为如果房企拿地价格过高，如历年频出的“地王”板块，那么后期商品房开盘的价格就会转嫁到购房者身上，对商品房需求量大的刚需购买者很难承受如此之大的经济压力，因此高价地皮住宅的主要客户还是高净值人群，如此一来，房价仍然会被推高，这不利于房地产市场的长期稳定发展。

同时，政府也应该加强同一或相邻片区土地的使用和价格管理，绝对不以政绩论英雄，要立足长远，合理选址，科学规划地块用途，要充分考虑项目缓急程度，优先为惠民项目提供用地，以将土地的利用价值最大化，并且要严厉打击恶意炒作地皮，确保地价基本平衡，不会出现太大的差异，这对购房者在项目获得预售许可之后的购买也是一大利好。

其次，要加强商品房供给层面的管控。上海的商品房主要需求对象是刚需购买群体，该群体经济实力处于城市中间层级，故高价房仍然不是市场主流。房企应该多推出中小户型刚需型商品房，适当推出改善型商品住宅房，如此可以满足市场的绝大多数需求，也更有利于政府对房地产行业的调控。

与此同时，政府与房企两房应对住宅社区业态进行良好规划，尽可能布局多种类住宅业态，如超高层、高层、小高层、洋房以及独栋住宅等，这样可以满足不同购买者的需求。在交付标准方面，房企应该做出最大化的告知，即明确告知购房者其开发的项目是精装修交付、带装修交付还是纯毛坯交付，如此可以让购房者更好地做出选择，避免后期的维权和价格调整等问题。

再次，要建立健全房地产市场政策法规，加大宏观调控力度，加强监督问责机制。近年来，党中央、国务院一再重申住房居住属性定位，上海市也多次出台了有关调控房地产市场的措施，比如提高首付比例和对购房者户籍的限制等。但是，在政策的限制之下，房地产市场仍然存在着一些弊端，比如为了逃避限购限制从而钻政策漏洞购房等，这一系列投机行为极大地影响了上海房地产市场的健康稳定发展。

政府层面需要建立健全房地产市场政策法规，通过多种措施加强对地产行业的宏观调控，比如推进老旧城区房改计划的实施和严格商品房预售许可审批，要加大现场勘查力度，确保项目与预先备案文件一致，同时应完善行业规范以加大力度对市场行为进行监督，对于不利于房地产市场健康发展的行为，应予以严厉打击，并对项目主要负责人进行问责追责。

对于政府而言，加强对房地产市场的事中事后监管也是至关重要的。要严格检查在售项目的质量标准，尤其是市场反映不理想的项目的后期工程，确保将购房者在收房之后的潜在维权可能性降到最低程度。同时，还应正确引导舆论，科学宣講地产行业的政策法规，从而保证市场预期和信心的积极性。

最后，要加强房地产市场的并购整合。随着经济的快速发展，地产行业已经成了一个头部企业龙头效应日益明显的行业，“强者越强”是当下地产行业极为明显的特征，尤其是扎根于特定地区的房企，它们的市场统治力一直居高不下，比如陕西西安的天地源置地和河南郑州的建业地产等房企。

对于市场中规模小实力弱的房企而言，它们的生存空间极其有限，在土地竞拍方面，一些中小型房企由于缺乏足够的资金实力只能选择与大型房企联合拿地，如此便导致了后续的运作中存在着许多对中小型房企不利的问题，比如说回款压力较大，再者，这些企业开发的住宅项目的定位和质量完全不能和大型房企相比较，在市场上也得不到消费者的青睐。因此，加强行业整合，让大型房企收并购小房企，可以最大化利用有价值的土地资源，这对于消费者亦或是整个地产行业来讲都会是极大的利好，一来可以降低房企的拿地成本;二来可以提高项目入市之后的品质和口碑。举例而言，2006年万科地产通过并购朝万公司从而获得了北京54.7万平方米的土地储备，这使得万科可以把自身的优势在京城得以发挥，向消费者提供更加优质的房源及后续服务，对整个行业进行了优化。

4 结论

综上所述，上海市的房价变动受多个因素共同影响。上海的地产行业也是我国地产业的一个缩影。当前，我国经济正在由速度扩张型转向质量效益型发展，全面深化改革已经进入深水区，实体经济领域存在的风险和不确定性都将继续加大，中国经济面临的挑战还有很多。住房问题一直是民生领域的重点关注对象，在上海这样的大城市，对于每一个家庭而言，拥有一套自住房可以在很大程度上提高生活满足感和幸福感。所以，思考如何通过科学合理的手段对地产业及房价进行调控，以实现房地产市场的健康发展，从而服务于整个经济社会的发展，让更多的福祉惠及民生，对于上海而言是一个亟待解决的问题。

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