浅谈住房维修基金管理中的问题与解决方案

□ 文| 罗靖华

引言

住房维修基金的管理比较复杂，既要保障房屋所有人的合法权益，又不能跨行区管理，其数额巨大，只能专款专用，是受我国法律保护的基金项目。随着房地产业的不断发展，住房管理模式面临着一些问题，这些问题影响到住房维修基金的管理和使用的安全性。因此，使用科学有效，适当和系统的方法来正确管理房屋维修资金对于促进房屋维修资金评估和通过确保人身安全及财产保护至关重要。

住房维修基金的概述

房屋维修基金是用于物业保修期满后共用部位以及公用设施设备发生损坏后进行的大中修、翻新和改造等所需的储存资金，堪称“房屋养老金”，其实行原则是“钱随房走”。房屋转让后，帐户中剩余的钱也将转给该物业的新的财产所有者，不能以任何理由挪作他用。

我国法律规定，住房维修基金是一项特别的专款专用基金，涵盖了物业区域内所有住户公共财产，此属性可确保该范围内房屋的使用安全，有利于提高房屋使用效能，确保共有财产的保值增值。

住房维修基金管理中的问题

1.对住房维修基金重视程度的弱化。由于受政府宣传不到位，住房维修基金没有得到足够重视。尽管早在1998年住房维修基金就成为我国法律保护的金融项目，但是直到今天，多数业主对专户储存、使用程序、收费标准、监督管理等情况知之甚少，甚至还有人不知道住房维修基金存在。

开发商、物业管理公司对住宅维修资金的缴存使用、结存情况、列支的项目、费用以及分摊管理情况等有意隐瞒，未进行公示，导致多数住户在住房维修基金缴纳时很不积极，甚至有抵触情绪，不仅给基金代管部门的工作带来困难，也不利于优化住房维修基金监督机制。

2.住房维修基金保值增值率低。当前，大多数人处于“消极”状态，因为维持管理基金没有发挥增值效益。绝大多数住房维修基金交给代管部门托管，导致大额基金积压与闲置，阻碍了住房维修基金的保值增值。特别是近些年来，代管维修基金的如何使用，代管部门和业主之间分歧比较大，且没有统一的使用标准，大额住房维修基金反而成为国民经济的资金负担，没有充分发挥出其实质性使用价值。

3.住房维修基金法律监督的弱化。住房维修基金是一笔大额资金款项，且在很多情况下涉及到资金链。然而大量基金处于托管状态，这就在无形中增加了住房维修基金的安全保障。法律没有根据经济资金定义具体的使用标准，使用规格和管理措施。

4.住房维修基金实际监管力度不够。现在，大量住房维修基金都处于“休眠”状态。目前，经济问题层出不穷。大量的金钱增加了人们的欲望，而缺乏经济控制导致了一些经济问题的出现。一些内部机制不完善的机构会带来严重的潜在风险，并将住房资金用于威胁住房保护的高风险投资和低安全性项目。住房维修资金被挪用是住房维修资金管理上突出问题，住房维修基金管理中有的交给开发商直接代收代缴，从缴纳资金到最初申请使用，一般已经过了该工程竣工后5年保修期，这期间资金极容易被挪作它用，一些不良开发商在代业主办理住房维修资金手续过程中，私自截留或者挪用，而业主毫不知情。或者是替业主代收住房维修资金后，当时并没有将资金转到专项账户，在办理完房产证之后才转入，使住房维修资金存在一定安全性风险。

关于解决住房维修基金问题的对策建议

完善相关专项法律法规制

为解决住房维修基金在管理问题、缴纳问题和使用效率问题，首先应不断完善住房维修资金管理相应的法律制度，提高其法律的权威性。通过健全的法律制度体系，对住房维修资金的使用情况进行保护，做到专款专用，避免业主在物业区域内的公有财产被非法侵占。目前我国住房维修资金缺乏相对完善的法律规定管理制度，现有的法律程序配套性、协调性、整体性较差，甚至各项规定之间存在相互矛盾。为促进基金管理的和谐，保障业主的合法权益，需要在住房维修资金管理中，区分其他相关物业规定，对其使用情况进行保护。这也有利于基金解决代管部门与住房业主所产生资金纠纷。其次，通过法律手段对住房维修基金的管理措施进行加强，对基金的使用、管理、缴纳方式等进行明确的规定，从而有利于避免不良开发商钻法律空子占用资金。另外，安排专业人员看管处于托管状态的住房维修基金，并征讨代管部门、住户以及经济学家三方意见，共同出谋划策，提升住房维修基金的增值与使用效益。这样不仅有利于盘活闲置的住房维修基金，也有利于保障业主的资金投资安全。

加大宣传力度，提升重视程度

对于住房维修基金国民弱化现象，政府必须采取有力措施及时改进，这不仅关系到个体住户的切身利益，也关系到代管部门的社会形象与社会信誉。例如，代管部门可以合理运用传播资源，与媒介进行有效对接，如可以利用地方电视台、地方报纸、网络以及一切可以使用多媒体交互传播的资源作为媒介通道，将住房维修基金的使用、管理和监督等重要性向大众公示，使之家喻户晓、提高参与积极性。

优化监督机制，增强安全保障

行政管理部门应着重于对住房维修基金的管理监督方面，重点培育业主自治管理委员会、主管部门多层面的监管机制。这不仅使住房维修基金管理有了双重安全保障，也有利于提高公众参与度与监管力度，维护了自身利益，同时优化了住房维修基金的监督机制。

规范和强化对住房维修资金的专户转账专项管理

加强住房维修资金专项独立账户管理的规范化，进一步建立和完善住房维修基金管理体系。对住房维修资金保值增值方法进行合理研究，以确保其资金保值增值效益，并将增值后的收益转入专项维修资金保留待用。对于没有及时缴纳住房维修基金的业主，依实际情况采取补救办法。另外，对违法违规乱用住房维修基金的行为严肃查处，并追究其法律责任。

简化申报程序

目前，由于住房维修资金的申请和审批手续办理繁杂，而动用维修资金需要业主代表大会共同表决，取得规定比例的票数同意，然而业主意见也很难统一，使住房维修资金启动难度增加而不能发挥其应有作用。

即使是政府代管的住房维修资金，资金的安全能够保证，但基金申请使用的难度也大，从而使维修基金使用效率低下。因此，政府可以通过相关法规的制定，简化其申请程序，以方便住房维修基金的合理使用。同时政府应该提供必要的公共服务，履行监管职责。

加强政府监管并引入第三方监督机构

引入第三方监督机构对维修资金管理非常必要。业主可通过会计师事务所、安全评估机构、监理机构、物业管理咨询公司、律师等第三方机构的介入，参与监督维修资金的使用和管理，将维修资金真正发挥其应用的作用。

有效实现房屋维修基金的保值增值

住房维修基金能否保值增值，不但与国家资本市场的发育程度息息相关，还取决于管理机构的投资决策。根据维修基金的特点，进行资本交易后，必须满足高安全性，高流动性和高盈利性的要求。当前的经济形势下，为了使住房基金保值增值，在保证住房维修基金运转正常情况下，闲置的住房维修基金可以按国家相关规定用来购买国债。

结语

对住房维修资金管理存在的问题及解决方案进行研究，科学妥善管理住房维修基金，不仅有利于保障业主个人资产的安全住房维修基金的保值增值，也有利于住房维修基金的管理模式的完善，使基金得到更合理、有序的使用，达到便民利民的目的，还有利于对住房维修基金的监督，从而保障了居民的合理权益，促进了房地产市场的健康发展。