房地产企业会计成本核算问题及对策分析

吴访非，段汐梦

(沈阳建筑大学管理学院，辽宁 沈阳 110168)

成本核算一直是房地产企业会计核算的重中之重，决定着房地产企业的命脉。房地产企业会计核算可以审查和监督企业预算和成本计划的实施是否按照原定计划予以实行，可以充分知悉房地产企业对成本的控制水平。除此之外，还可以对产品的定位及定价全盘掌控，有利于实现企业的营业利润最大化。房地产企业要从激烈的市场竞争中占稳脚跟，应该不断完善企业成本管理体制，健全企业成本核算体系，提高管理着成本管理的意识和技能，降低企业营运成本。

1房地产企业会计核算现状分析

（1）收入确认方面：现阶段，房地产开发公司依据国家有关标准，在组织其工程建设施工时，首先要取得房屋预售许可证，才允许进行预售房屋。消费者一般情况下采取分期付款的方式，我国税法明确指出，采取预付定金或是分期付款来收取贷款，都应该视为销售。消费者需要在购买房屋期间缴纳规定的营业税及其附加费。但是，《中华人民共和国会计准则》明确指出，必须要在工程施工完毕，竣工验收报告办理之后，才能明确收入，因此，这必然加了会计核算的难度。

（2）核算业务方面：在开展房屋销售活动的过程中，房地产公司不同于其他行业，因其业务繁琐，工程项目具有特殊性，因此房地产公司的会计核算内容相对特殊。首先，房地产公司开发项目既包括区域房地产开发，也包括商品房建设。必然涉及公共基础设施建设，包括地下管道、天然气等设施的建设等。其次，伴随着居民对房屋质量及房屋品质要求增加，房屋装修也成了房地产开发项目的必须认真思考的重要内容。这些方面导致了房地产公司的会计核算复杂，造成房地产公司的会计核算越来越困难。

（3）核算周期方面：进行房地产开发业务是一个系统工程，涉及许多方面：房屋开发规模比较大，房屋建设周期比较长，前期投入资金比较多，上述内容是房地产公司首先要思考的问题。房地产公司通常在竞标土地后一到两年，甚至更长时间，各种业务往来都很复杂，例如征地和拆迁房屋及补偿、后续的开发、经营、管理、销售等。 房地产公司需要有足够的资金用于开发项目，并要规定严格的资金分配和使用标准。因此，房地产公司会计核算周期相对较长。

2新会计准则对房地产企业会计核算的影响

2.1对收入成本匹配的影响

会计准则可以充分反映房地产公司的资产和负债。这是衡量房地产公司经济效益的重要指标。新会计准则包括公允价值计量模型的新规则。当该模型用于测量时，由于房地产公司的收入发生显着变化，因此很难确定具体变化的程度。房地产公司需要根据实际情况做出预测。房地产项目通常耗时并且需要大量的开发资金，因此，除非项目完成且公司确认收入，否则无法进行会计匹配。

2.2对科目设定的影响

在新会计准则颁布之前，在用作固定资产或无形资产的房地产公司的会计处理过程中，非投资房屋建筑与投资性房地产之间没有分离。它无法反映房地产公司的房地产经营状况。根据新的会计准则，两者需要分开，公司需要对租赁和销售项目进行细分，并为租赁开发产品设置相应的项目。如果想要为房地产开发商负责，还需要将要临时租赁的货物分类并租赁到库存账户和其他长期资产中。

2.3对信息披露的影响

新会计准则明确规定了房地产公司的披露，并要求披露投资性房地产的计量方法，金额和类型。如果投资性房地产是公允价值模型，则需要披露变更的影响、方法和依据。如果投资物业是成本模型，则需要披露摊销和成本。此外，附注应说明房地产转换的原因和情况，并说明其对业主或损益的影响。

2.4借款费用对资本化的影响

在新会计准则发布之前，没有关于资本化借贷成本的详细规定。根据新会计准则，借款成本的资本化有了新的规定：可以将借贷成本资本化，以实现资本收购以及达到资产预期可用和可销售条件所需的收购、建设或生产活动。根据新的会计准则，如果房地产公司的土地储备是以借款为代价实现的，而且长期未开发，公司的利润将发生巨大变化。因此，这部分金额不能资本化，部分借款应包含在财务费用中。

3房地产企业会计核算职能存在的问题

3.1会计核算方面的内容相对繁杂

会计科目需要对房地产公司的核算作出一个周密而详细的分类，会计核算对会计科目进行设计的时候，会计核算的工作必须接受我国现行法律法规的管理和监督，这样才能以确保会计核算工作的有效开展。 房地产公司的运作资金巨大，工程竣工时间跨度越长，其会计核算实施起来就比较难，对会计核算内容的准确性带来了极大的挑战。然而，我国会计的记账方法一般都是在年终结算之后再另立一个新的账本，这样就使会计账本上的数据越加复杂，不仅加重了会计核算人员的工作量，也妨碍了房地产公司的长期稳定运营。

3.2会计核算不能很好的降低财务风险

依据新会计准则的规定，导致房地产公司亏损的重要原因是在会计核算工程中没有采取有效的措施来降低财务方面的风险，企业外部环境和一些不可预测的因素会造成预期财务与实际财务差别巨大，这样会给房地产公司造成居大的损失。房地产公司的财务风险是指公司的一系列外部风险，包括投资方面的风险、融资方面的风险、国家利率风险及国际汇率风险等。这些风险造成房地产公司投资回报率不高，因此，房地产公司应对上述风险有一个总体的把握和有效的评估，并积极采取有效的措施来规避风险，以确保房地产公司的盈利目标。

3.3收益评价指标与实际业绩不符

房地产开发投资周期较长，以致于会计报表的数据往往会波动很大，前期建设期间内业绩比体现不明显。当房屋在验收后出售时，净利润数据不能反映预期金额增加后的实际业务情况，导致收益评价指标与实际业绩严重不符。

4完善房地产公司会计核算的措施

（1）设置更加完善的层级科目：当前，当房地产公司开展会计核算业务时，主要问题是会计层级科目设置缺乏合理性。因此，有必要完善房地产公司的会计核算层级科目。要正确设置会计核算级别和质量的跨级科目，全面把握整个公司的会计核算范畴。与此同时，为了促进会计核算水平的提高，有必要减少会计核算时间，简化会计核算程序，清楚记录每个项目的成本，只有这样才能提高会计核算的准确性。

（2）明确房地产公司的收益核算范围：首先明确房地产公司的销售收入核算范围。收入核算的范围一般包括房地产公司出售的房屋、搬迁房屋的改造等。但自用房地产作为固定资产出售除外。然后，需要清楚收入确认标准。收入情况的确认应按照法律标准进行。

（3）完善房地产公司会计核算制度：房地产公司根据自身业务特点，必须保证公司会计信息的准确性和可靠性，并根据自身业务计划提高公司会计核算水平。因此，首先要优化和改进公司会计系统，由于房地产公司使用的收付实现制会计方法存在非常明显的缺陷。因此，建议使用权责发生制的会计方法，比较有利于房地产公司的稳定发展。同时，因为会计核算制度对房地产公司影响巨大，因此有必要建立完善的会计核算管理机制，明确会计人员工作职责，建立良好的会计秩序，保证房地产公司会计核算业务稳定健康地发展。

综上所述，房地产公司成本核算是一项全面复杂、系统完整的工作，笔者以科学、严谨、合理的视角论述了房地产企业会计成本核算的基本理论，比较客观全面地反映了房地产企业的经营状况及成果，明确核算对象、范围及核算周期，合理地分配成本费用，这对于房地产企业降低会计成本预算、科学合理的决策以及各项资源的优化等方面具有极其重要的理论意义和现实意义，有利于提高房地产企业成本核算效率，提升会计信息质量，不断促进房地产企业的健康发展。