生态移民工程小区物业管理研究

邹天月

(成都理工大学 四川 成都 610059)

一、生态移民的概念

生态移民是指为了保护或者修复某个地区特殊的生态而进行的人口迁移,如三江(长江、黄河、澜沧江)之源地区的大规模移民。导致移民的原因来看，其一为保护或者修复自然生态而导致的迁移。其二因自然条件恶劣，若群众继续居住在此种条件下，时时刻刻威胁其生命安全，出于对人身安全的考虑，迁移至其他安全区域会是一良策。

二、物业管理的概念

广义上的物业管理指房地产的一系列服务，包括开发销售等；狭义上的指对于建筑物的维护保养，包括治安管理，绿化卫生等。现在大众所接受的物业管理主要是指狭义上的含义。

物业管理不论对业主还是城市都有巨大的推动作用。通过物业管理可以适当延长建筑物辅助设施的使用年限；物业管理能为业主提供一个干净整洁、美观、宜居、绿色的生活环境；物业管理可以促进社区的和谐与稳定，推动文明城市的建设，保持良好的城市风貌。

三、生态移民安置小区物业管理的问题

(一)基础设施的维护不到位。生态移民工程之后，大部分的移民来到新的环境，为提高其生活的舒适度，有必要修建休闲娱乐设施，同时需要物业管理公司对娱乐设施进行维护和保养，但在保障性住房中普遍出现了一种情况，业主刚入住时，每日清洁还很到位，按时对娱乐设施消毒，发现安全隐患及时解决，但是时间仅过半载，这方面所做的工作有所懈怠，出现了娱乐设施积灰，老化等情况。

(二)卫生清洁力度有待提高。保障性住房基于分房的特殊性，移民为了能够尽快地居住上属于自己的新房，会集中进行装修，导致出现许多的装修建筑废料，再加之农村生活的习惯，没有养成垃圾分类的意识，公用楼道之间随处可见建筑垃圾等；诚然这一方面和移民本身有很大的关系，但物业公司是否可根据移民的特殊性而制定规则呢？

(三)园林和绿化的护养不到位。生态移民工程之后修建的安置小区的花坛已经没有形状，这是由于长期无人修理造成的现象，树木周围存有枯枝烂叶，说明小区物业公司没有保持定期地清理落下的枝叶。

(四)提供服务的质量不优。部分物业公司服务质量不高，导致移民极其不满，为保障自己的利益，移民向政府建议更换物业公司，在政府对物业公司进行考核之后，对于不合格的公司进行替换，但治标不治本，时间一久又出现问题，如此循环往复。

(五)监管乏力，各个部门难以协调。小区的物业管理涉及诸多方面的内容，物业管理行业属于朝阳产业，所以无论从政策还是法律方面，迄今为止都尚未建立完善的管理体制。各个部门的工作责任不容易清楚区分，会出现一种令移民苦恼的现象：当出现问题矛盾之时，相关单位之间虚与委蛇，相互推卸责任，造成问题无法及时解决。

四、物业管理问题的对策

(一)提高安置小区安全力度。绝对安全是物业管理最基本也是最重要的一点，安全指人财物等各个方面的安全，要达到安全标准需要小区物业公司费一番心血。

(1)保证出入口24小时都有人监管，严格对外来车辆和外来人口进行管理；对巡逻情况进行实时登记，及时发现潜在危险并解决。

(2)当接到移民求救信号时，应该立即采取行动，让求救人员感到安全；设置较为完善的车辆保管制度，机动车辆和非机动车辆离场时都要有管理人员的检查，确保移民财产的安全；对于娱乐设施要委派专人定期对其进行检查，发现小问题及时进行修理，发现大问题及时进行更换，防止老年人和小孩在休闲娱乐过程中发生意外。

(3)重视电梯的维修检查，电梯及其安全设施每天必须进行清洁；定期对电梯进行全面的检修，必须对电梯各部位进行彻底的仔细的检查，找出发生问题的根源之处，而非是出现一次问题解决一次问题。

(二)重视对卫生清洁的管理。除了日常的卫生清洁保养之外，应该着重注意以下几个方面：针对于保障性住房的特殊性，对小区住户进行倡导，告知其建筑垃圾正确处理的重要性，专门设置建筑垃圾地，可对建筑垃圾进行集中处理避免污染小区的整体环境。每日至少清理两次垃圾，保证早上一次和傍晚一次的垃圾清理，为小区业主提供舒适的生活环境。每日清扫应急通道的台阶和扶手栏杆，保证无明显的落灰；及时清理电梯旁侧的烟灰缸中的烟头和垃圾桶中的异物。每日清扫一次车棚中的垃圾及纸屑，保证指示牌和标志物没有明显的灰尘等。

(三)定期修剪园林绿化。定期清扫绿化带、草地上的垃圾和落叶，在秋季，根据情况提高清扫频率；禁止宠物在草坪上嬉戏玩耍；定期安排专门的园艺师傅对小区的花坛等进行修理，保证花坛等的棱角线条统一划齐，保证清晰的图案和合适的高度。

(四)提高服务水平。安置小区物业管理企业应从自身做起，采用更加专业有效的管理能力，不断充实物业管理队伍，提高一线工作人员岗位操作技能；对于小区物业管理从业人员不合理之处进行处罚，情况严重的予以开除。物业服务人员要正确找到自己的位置，自己是处于服务地位，作为特殊的服务者，应该为移民提供无微不至的服务，满足其一切合理的要求，针对于移民由于以往没有居住小区的经验，要耐心地引导他们，共同创建文明和谐的小区生活。

(五)落实各级主管部门责任。加强移民的民意调查，制定切实可行的管理机制。明确每个部门应该承担的责任，避免出现问题时，各部门虚与委蛇。

五、总结

本文基于生态移民的背景，探讨生态移民工程小区物业管理的问题，针对于这个话题，既有普通小区存在的物业管理的问题同时又有此项项目的特别之处。为建设新颖，富有特色的生态移民安置小区，应当充分注意移民的切身利益，逐步推进，逐步改变山民生活方式，使小区的物业管理更加规范。

最后，随着人工智能的发展，小区的物业管理在未来也会更加趋向于智能化的操作，比如说：小区内的自动巡逻系统，消防系统的自动装置，车库的自动感应系统等。未来的物业管理将会更加优化更加便民。