房地产企业财务管理中存在的问题与对策

毕英君

摘 要 近20年，房地产行业始终保持着高速稳定发展的状态，又因其处在国民经济链条的中间环节，对国民经济的重要性不言而喻。宏观政策调控的过程，也是行业整合的过程。在未来房地产行业的行业集中度不断提高的背景下，优胜劣汰的格局不可避免，加强房地产企业自身建设，成为一个重要课题。本文阐述房地产企业财务管理中存在的问题，分析其产生的背景和原因，提出相应的解决对策，希望能为房地产企业的良好发展提供参考意见。

关键词 房地产企业 财务管理 问题  对策

一、前言

房地产行业成为近20年的热门行业，全民参与，无论是开发的热情还是购房的热情，都达到了空前的繁荣。房地产行业的迅猛发展，掩盖了企业管理中的很多问题。随着国家政策的调控、市场的降温，房地产企业高歌猛进的“黄金时代”已经结束，接下来进入了拼质量、拼服务、拼管理、拼成本控制的“白银时代”。在这种市场条件下，加强财务管理，规避财务风险，提高企业效率，直接关系到企业的生存发展。

二、房地产企业财务管理的特点及问题研究的必要性

房地产企业财务管理存在以下3个特点：第一，开发周期长，资金投入大。房地产行业是个资金密集型行业，规模效应明显。第二，专业化程度高，对专业人才的要求较高。房地产行业不仅需要大量懂工程的技术人员，也迫切需要有财务管理经验的财税方面的人才。第三，全面成本预算控制的难度大。房地产行业从立项、施工建设，再到销售与竣工验收，各环节错综复杂，紧密联系，成本预算控制是一条主线，自始至终要严格把控。

随着国家对房地产行业的宏观调控，房地产企业由原来的高增长慢慢趋于正常化。企业管理也由粗放式经营向精细化方向转变。竞争加剧，利润率降低，资金链收紧，市场趋于饱和，房地产企业目前面临着严峻的考验。房地产项目投资时限长，金额大，各种规划报批手续复杂，一旦立项，很难改变。这就要求企业有良好的抵御内部外部风险的能力。在开发建设前对投资、融资、经营等各方面有完备的计划，在建设期有良好的监督管理体系，从各方面来保证项目按预期目标实现经济效益与社会效益。建立全面的财务管理体系，健全组织机构，强化内部控制制度，是房地产企业生存和发展的重要保障。

三、房地产企业财务管理存在的问题及原因分析

（一）管理层对财务管理工作不够重视

管理层对财务管理的重要性认识不足。房地产企业管理层，尤其是决策层，多技术出身，财务知识匮乏。而财务人员也停留在记账算账的层面，缺乏全面成本管理的理念，没有发挥财务管理的作用。很多房地产企业存在“小企业，大股东”的问题，企业管理中一个人说了算，“一支笔”现象严重。在企业的初创阶段，企业的创始人拥有绝对的话语权，对企业的决策和效率有着促进作用。但是当企业发展到一定程度后，企业项目分散，好的决策机制必不可少。

房地产企业的财务管理工作从拿地、施工、销售，贯穿整个开发过程。尤其在建设与销售环节，资金大出大进，如果没有统筹安排，资金运作体系不健全，会直接导致企业面临巨大的风险。比如，有的企业在预售阶段，会有大量的资金回流，企業老板一看资金闲置，就盲目投资新项目，殊不知项目离完工还有巨大的资金缺口，一旦新项目没有按期回笼资金，老项目的完工就受影响，销售合同就无法按期执行，面临着直接的赔付责任。也有很多企业在这个过程中背负了成本较高的社会资金借款，最终导致资金链断裂。

（二）缺乏完善的决策体系

近20年，房地产成为一个热门行业，许多之前并不熟悉这个行业的企业也匆匆上马项目。对于一般的小开发企业而言，只要是开发，就意味着赚钱，管理好与坏，只存在赚多赚少的问题。所以其对风险重视程度不够，对预算控制、成本控制缺乏专业化的管理，主要表现在以下几方面：

1.立项伊始，项目可行性研究流于形式

企业做可行性报告往往是为应付银行借款等业务，实际指导意义不大。很多企业没有足够开发经验与应对风险的能力，盲目上项目，凭着一股热情，拍脑袋拿地。对市场和政策没有充分把握，资金没有计划。过分乐观估计市场，过分依赖销售回款或银行贷款补充建设资金。随着销售市场的成熟和国家调控政策的影响，房地产行业已由卖方市场转为买方市场，过去那种以30%的自有资金就可以启动房地产项目的时代一去不复返了。粗放式的管理已经被淘汰，追求质量和成本效益，增加产品的竞争力，成为生存和发展的必经之路。

2.招投标工作财务参与少

合同条款约定不细致，直接导致后期执行中产生分歧，增加企业成本。招投标实际上就是选择合作伙伴，后期的工程进度、质量及合同履行质量都由他们来保证。企业在选择合作伙伴的过程中谨慎性不足，中标条件更倾向于资质、投标金额等因素，对投标单位的履约能力、财务能力调研不足，导致后期施工过程中配合出现各种问题。合同约定不严谨，特别是在“营改增”之后，发票的约定更为严格，发票种类、税率的约定直接跟成本管理相关，财务人员参与给出专业的意见，显得尤为重要。

3.企业内部各部门信息沟通不及时

内部各部门各自为政，信息沟通不畅。房地产项目开发是个系统工程，合作建设单位多，协调调度难度大，如何保证顺利推进，按时完工非常重要。施工阶段的各种资金安排随着工程进度会有大量的调整，建设单位之间也会有费用穿插的问题，例如罚款，质量问题，水电费分摊，垃圾清运的分摊。工程部门与成本部门、财务部沟通不足，导致各种信息滞后，会给企业带来很多隐患。

4.决算工作拖延过久

许多房地产企业对决算不重视，收尾工作拖延过久。决算时间要求不严格，往往认为决算完就面临着付款。建设单位不主动，开发企业就能拖就拖，殊不知这一看似节约资金成本的举措，会带来很多不良后果。一是房地产项目员工的流动性比较大，项目完工后，在施工过程中出现的问题，只有当事人最了解情况，一旦拖延过久，相关人员离职，再去核实之前的问题就会产生诸多不便。二是施工单位在大部分工程完工后，人员撤离，工程资料如果不及时交接，很容易因各种原因导致资料不完整，影响竣工验收。三是如果决算不能按期完成，直接影响销售合同的执行，面临巨大的违约风险。

（三）财务人员专业能力欠缺

财务人员的专业胜任能力直接决定着企业财务管理的水平。很多中小房地产企业是家族企业，财务人员多为亲戚入职，整体的专业素质不高。实际上，房地产行业对财务人员的要求非常高。无论是投融资的业务，还是税务筹划的考虑，都需要较强的专业判断能力。财务停留在记账算账的基础上，没有能力参与管理工作，各种财税政策掌握不足，财务核算和税收政策把握非常被动，无法发挥财务管理的作用。

（四）各部门融合程度不足

房地产行业专业化程度高，各专业间缺乏了解。很多转型房地产行业的企业有了项目以后，现招聘各个岗位人才。大家熟悉过程短，专业不通，又各司其职，尤其是工程部一般在现场办公，各部门缺乏融合。俗话说“隔行如隔山”，各部门人员交流不够，信息不顺畅，导致在工作协调中有脱节现象。大部分房地产行业财务人员对所在的行业和项目缺乏整体了解，财务部只负责核对合同、发票，对工程常识知之甚少，无法准确了解工程各环节，无法在关键点上实施控制。工程人员只负责工程质量、进度，对财务知识不了解，对发票种类、税收常识等不关注，有时也会增加企业的成本。

四、改善对策

良好的财务管理机制能有效防范企业的经营风险。企业在市场竞争中，面临着各种各样的不确定性，包括战略、财务、市场、运营、法律等各方面的风险。正确认识和有效管理企业风险，有助于优化资源配置，为企业的发展提供强有力的保障。

（一）企业管理层应加强对财务管理工作的重视

建立规范的公司治理结构和议事规则。企业应当结合自身的业务特点和管理要求，明确各职能部门在决策、执行、监督等方面的职责权限，形成有效的制衡机制。管理层对财务管理工作的重视程度，是企业实现财务管理目标的关键。好的财务管理制度，不是停留在纸面，而是需要层层分解、落实到各部门、各环节，形成及时有效的反馈机制。管理层通过了解和分析执行情况，总结存在的优势和不足，有针对性地采取措施，提高经营管理水平。

（二）建立科学的决策体系

房地产企业建设项目投资是一个非常复杂的系统工程，涵盖了市场、技术、经济、建设、财务、社会等方方面面。企业决策的规范化、程序化管理，也是明确责任，化解风险的保证。

第一，在立项阶段，企业应当组织内部团队或者委托具有专业能力的第三方机构开展财务可行性研究，深化项目调研和实地考察，出具切实可行的项目分析报告。

第二，财务部门要积极参与到招投标工作中。参与合同谈判，发挥专业判断优势，规避企业风险。

第三，推行全面预算管理，加强部门间沟通协作。首先，财务管理不只是财务部门的事情，全公司各部门都应积极参与，树立全员成本效益意识。其次，预算范围应涵盖企业的所有经营活动，各部门、各环节紧密配合。最后，严格预算执行，做到管理流程中动态管理，全流程跟踪。部门间要通力合作，建立科学的管理流程，严格审批手续，才会在高效的运转过程中忙而不乱。

第四，及时做好竣工决算工作，做好收尾工作。竣工验收是个比较漫长的过程，工程量核实、核对签证、各种资料准备、责任分摊、后期谈判，需要工程部、成本部、财务部、法务部、物业部，甚至销售部（有工程抵顶或者交房出现返修现象）等各部门配合。建立良好的项目完工后评估制度，总结评价工程项目预期目标的实现情况和投资效益，并以此作为业绩考核和责任追究的依据。

（三）提高财务管理团队整体素质

高效的财务管理团队决定着财务管理的效果。引进专业的财务管理人才，提高管理水平。完善财务管理制度，规范核算体系，严格按制度执行，建立考核机制，借助财务信息系统管理，形成统一化管理。管理人才通过定期學习培训，掌握专业知识，提高专业技能。

（四）加强业务部门与财务部门的融合

通过组织会议和交流培训加强业财融合。定期召开预算执行分析会议，分析预算执行中存在的问题，找出差异，分析原因，提出改进措施。在这个过程中，各部门要相互沟通各自的计划和需求，消除信息的不对称，确保行动一致。财务人员多去了解项目，不仅仅是停留在合同与核算的层面，多参与招投标会议、进度调度会、决算会议等，加强与工程人员的沟通交流学习。通过学习，及时准确掌握工程进展情况，以便对资金、投融资计划有更好的安排。财务人员也要及时传达最新的财税政策，让各部门都能及时知悉，以便在工作中更好地应用。

五、结语

本文通过全面剖析房地产企业财务管理中存在的较为普遍的问题，分析了产生的原因和背景，提出了企业要想提升自身的竞争力，就必须全面加强财务管理工作的必要性。提升效益，降低财务风险，为企业的可持续发展提供良好的基础。

（作者单位为烟台鑫广投资有限公司）

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