资源环境约束下房地产转型战略研究

于汉香

摘要：在资源减少、低碳经济不断增强的背景下，中国房地产市场面临着巨大的转型机遇和任务。这些变化包括土地利用方式转变、住房供应方式转变、房地产开发建设低碳化、房地产开发企业经营模式转变等。对于房地产转型，政府要从我国资源环境的实际出发，制定房地产转型的具体目标和相关制度，正确引导房地产开发商的开发行为，增强消费者的环保意识。

关键词：资源环境;房地产转型;土地集约利用;低碳房地产;经济发展方式

房地产转型是指房地产业发展方向、開发管理模式和资源配置方式的转变。它是房地产业进入成熟阶段的关键因素，标志着房地产业进入了一个新的发展阶段。所谓资源环境约束下的房地产转型，是指在资源减少、环境恶化的背景下，房地产开发的可持续发展。当前，房地产市场的一些乱象和房价的不稳定给我国经济社会带来了诸多负面影响。随着城市化带来的资源逐渐减少和环境恶化，房地产的可持续发展迫切依赖于房地产的转型。

1 资源环境约束下房地产转型的理论基础与内在动力

1.1 资源环境约束下房地产转型的理论基础

马克思的资源环境观。 马克思恩格斯运用辩证唯物主义和历史唯物主义的方法，揭示了人与自然、人与人的关系，为我们处理经济发展、环境和资源问题提供了重要参考^[1]。应该说，马克思从历史唯物主义和社会因素的角度对人与自然、人与社会有着深刻的阐释。自然是马克思研究人类社会的出发点和基础，正如马克思所说：“没有自然，没有感性的外部世界，工人就不能创造任何东西。所谓人的物质生活和精神生活都是与自然相联系的，但这意味着自然是与自身相联系的，因为人是自然的一部分。”

1.2 转型的内在动力

目前，国际社会提出的低碳经济发展战略要求各国采取切实行动，减少经济活动对环境的污染。中国提出的科学发展观，还要求树立全面、协调、可持续的发展观，即经济发展与人口、资源、环境协调发展，人与自然和谐共处，发展循环经济，建设资源节约型国家，建设环境友好型国家，走生产发展、生活富裕、生态良好的文明发展道路。科学发展观适应我国社会经济发展的实际需要，处理各种发展矛盾。国内社会和国际社会对生态文明发展提出了越来越高的要求和期望。树立生态文明理念，加快转变经济发展方式，是解决日益强化的资源环境约束的有效途径，也是经济社会可持续发展的内在要求。

2 当前房地产开发存在的问题

中国的土地资源极为稀缺，需求量很大。然而，在房地产领域，存在着大量闲置土地与巨大浪费之间的矛盾。长期以来，工业化、城镇化，包括城市房地产建设，都是在一定程度上建立在土地成本较低的基础上，不适应土地稀缺的形势。然而，土地短缺，土地浪费严重。目前，我国土地与房地产业发展的矛盾主要表现在以下几个方面：

2.1 房地产的急剧增长与土地稀缺的内在矛盾

随着房地产的发展，问题是土地越来越稀缺，越来越难以满足房地产开发的需要。土地的稀缺性使得政府对土地大惊小怪，并不断加大对土地的财政政策，土地价格随之上涨。近年来，“地王”现象就是最好的例证^[2]。随着山东省城市化和工业化的快速推进，城市空间不断向外扩张，大量土地资源为满足城市发展需求转变为建设用地，各市的建成区面积迅速扩展，2001-2019年17个地级市的建成区面积从1 190 km²增加到2 282 km²，年均增长速度达8.5%，土地利用方式呈现低密度外延式扩张，加剧了土地资源的供需矛盾。

2.2 房地产开发不合理造成城市土地利用效率低下与土地集约利用之间的矛盾

土地集约利用是指在一定市区范围内集约利用土地，对城市土地追加投资，集中高效地利用土地，而不是依靠城市面积的扩大而扩大。长期以来，中国走的是粗放型城市发展道路。土地利用效率低，土地利用粗放，忽视了城市土地的内在潜力，造成土地浪费。土地利用规划作为政府调控土地资源配置的重要手段，一直没有得到足够的重视，缺乏科学性和权威性，导致土地利用规划的指导性、规划性和实效性较差，难以发挥应有的作用。在城镇，违反规划的建设项目很多：随意设立各类园区;修建道路、广场、高层建筑，实施“形象工程”;更有甚者，规划园区内大量土地闲置，存在早征晚用等情况，被征用但未使用。

2.3 房地产业的能耗非常大，不符合低碳经济发展战略

中国每年新开工面积占世界总建筑面积的50%。建筑节能减排已被列为我国三大节能领域之一。目前，我国建筑能耗已经到了必须降低的时候。相关数据显示，中国建筑业每年消耗全国50%的水资源和50%的原材料，造成50%的空气污染、42%的温室效应、50%的水污染和48%的固体废弃物。数据显示，建筑能耗占我国能源消费总量的30%，年建筑用电量已达到三峡工程年发电量的6倍。

3 资源环境约束下房地产转型的方向

3.1 土地资源利用方式的转型。马克思提出的绝对租金和相对租金理论现阶段对我国的启示在于：目前我国城市规划还很不合理，住房密度和高度还远未合理规划统一，城市建筑不均衡，导致城市土地利用率低。有鉴于此，要鼓励城市土地立体化开发和建筑立体化规划。所谓立体化发展规划，就是要突破传统单一的类型和形式，根据城市具体位置的具体情况，结合不同需求的各类房地产，达到方便居民、规范商业的目的。

3.2 供房模式应以普通商品房、经济适用房和廉租房为主。目前，我国大部分城镇居民只能消费相对便宜的房子。政府要着力加强住房保障体系建设，在房地产开发中，既要遵循自然的客观规律，又要考虑人民群众的生活条件和需求。在房地产市场不断深化的背景下，如何使政府发挥其应有的作用，不仅关系到行业的发展前景，而且关系到整个国民经济和社会的发展与稳定。在城市化的关键阶段，我国政府需要在保护资源和环境的原则下发展房地产业，这不仅有利于经济的可持续发展，也有利于城市弱势群体的基本生活保障^[3]。

3.3 低碳房地产的开发建设。从可持续发展的角度来看，绿色建筑全面节约资源，建筑的发展以最小的生态和资源为代价，在广泛的领域获得最大的利益，是一种可持续发展模式。 在房地产的开发过程中要采用环保建材与绿色能源。 我国发展低碳住宅面临的最大问题就是房屋隔热保温和绿色能源的使用。大力开发和使用新型隔热一体化系统，降低房体和房间整体温度， 从而减少对空调等耗能设备的使用，达到节能减排的目的。 绿色建筑不是一个或多个行业联合，它是一个系统工程，包括从设计材料环节、建材的运输环节、建筑过程中以及建筑完成后等各个环节。绿色地产不是看某个环节是否绿色，而是看他全寿命周期是否绿色。因此，在建设低碳建筑的时候， 要多方面多角度地考虑低碳建筑的衡量标准，注重每一个环节的实际操作^[4]。

总而言之，房地产经济发展对于我国的国民经济发展具有关键性的作用，国民经济发展的重要内容。随着近几年来房地产事业的不断崛起，也带给我国严重的环境问题。环境污染、资源浪费、房价上升等问题对于人民的生活产生了很多的麻烦和问题。因此要不断的对房地产经济可持续发展战略进行探究，对房产的发展方向进行约束，实现市场经济的有序进行。

参考文献：

[1]王颖. 马克思主义生态思想对转变经济发展方式的启示[J]. 科学社会主义，2010（6）：133-135.

[2]马克思. 1844年经济学哲学手稿[M ]. 北京：人民出版社，2000：53-57.

[3]潘永强. 马克思地租理论与小城镇建设用地实践[J]. 当代经济研究，2002（9）：13.

[4]刘锐. 可持续发展理论在城市土地整理中的应用——城市土地的循环整理[J]. 中共四川省委省级机关党校学报，2007（2）：29-31.