西安市房地产泡沫实证研究

孙亚伟

据相关数据显示，西安市房地产投资额从2007年的387.33亿元增长到2018年的2518.01亿元，年均增长率达18.55%;商品住宅销售单价从2007年的3721元/㎡增长到2018年的10741元/㎡，年均增长率为10.12%。房地产行业的高速发展，出现房地产泡沫的可能性就会急剧增加。一旦泡沫破裂，势必会严重影响房地产行业的正常发展，甚至引起经济发展倒退。

因此，众多学者开始进行房地产泡沫水平测度研究。吴清婷等人以我国35个大中城市为例，运用功效系数法并加入地理空间维视角，测度了2006年及2016年的房地产泡沫水平，揭示了房地产泡沫在空间上的传染性;张玉双学者综合采用指标法、因素回归法和局部均衡法，从供给和需求的角度出发对全国的房地产泡沫度进行了研究;吴冠岑等人以均衡价格为基础，通过构建房地产市场局部均衡模型，对我国35个城市的房地产泡沫程度及其分化现象进行了研究。

本文以西安市房地产市场作为研究对象，通过构建房地产泡沫测度评价指标体系，利用熵权法和功效系数法对2007-2018年西安市房地产泡沫进行测度，以期为今后西安市房地产行业的健康发展提供针对性建议。

一、研究地区概况及房地产泡沫测度模型

（一）研究区概况

西安市是国家中心城市，是西部地区的经济、文化、交通中心，社会经济地位举足轻重。根据西安市统计年鉴，西安市城镇人口从2007年的548.99万人增长到2018年的740.37万人，年均增长率为2.76%;城镇家庭人均可支配收入从2007年的12662元增长到2018年的38729元，年均增长率为10.7%。

（二）房地产泡沫测度模型

1.测度指标选取

根据相关学者的研究[4-10]，结合西安市房地产市场状况，本文选用房价收入比、商品房价格增长率/GDP增长率、单位土地费用购置增长率、房地产贷款余额/金融机构贷款余额、城镇人口增长率、房地产投资/全社会固定资产投资、商品房施工面积/商品房竣工面积、商品房竣工面积/商品房销售面积共8个指标（表1）对西安市2007-2018年房地产市场泡沫进行测度研究。

2.研究方法

本文采用功效系数法得到单项指标的功效系数Di和利用熵权法确定各评价指标权重。

3.综合预测度指数分级

根据西安市房地产市场发展的实际情况，参考相关研究成果，将房地产泡沫综合预测度指数分为安全（>60）、警戒（60-0）、危险（<0）3个等级。

二、结果分析

根据熵权法求得各评价指标的权重后，确定2007年-2018年各年的功效系数Di、房地产泡沫综合预警指数Y。

（一）西安市房地产泡沫综合预警指数总体上呈现下降趋势

从图1可知，在2007年-2018年间，房地产泡沫综合预警指数从安全级别的综合预警指数99.65下降到2018年危险级别的综合预警指数-29.7。其中，2011年的综合预警指数突破警戒值降到52.91后于2012年回升到综合预警指数72.5;但自2012年后，于2016年再次突破警戒值，逐年下降至2018年的-29.7，同时突破了危险级别。

（二）2011年房地产泡沫综合预警指数突破警戒值

2005年、2006年和2007年，国家分别出台了“新国八条”、“国六条”和“回归保障健全廉住房制度”，使得国内房地产市场逐渐保持稳定发展状态。受2008年国际金融危机影响，住房投资性需求减弱，综合预警指数有所下降，2009年-2010年，国家实施4万亿货币资金政策，推动了房地产市场的快速发展，再加之金融危机的影响，使得西安市房地产市场泡沫综合预警指数于2011年突破了警戒值。

（三） 2016年房地产泡沫综合预警指数再次突破警戒值

从房价收入比指标来看，尽管在整个研究期内该项指标整体上处于警戒值以上，但于2018年达到了9.54，表明泡沫程度更为严重;从商品房价格增长率/GDP增长率指标来看，西安市房地产市场该项指标自2015年已经开始上升，到2017年已达到2.2777，突破了警戒值2，2018年已达到了3.55，表明房地产市场已存在严重泡沫;从房地产投资/全社会固定资产投资指标来看，在整个研究期内，该项指标均超过满意值0.1，自2015年后，整体上处于警戒值以上，表明西安市房地产市场开发投资过快，已经存在严重泡沫;从单位土地费用购置增长率指标来看，该项指标于2016年突破警戒值0.2，达到0.2339，到2018年已上升到0.326，表明泡沫程度已经严重。其他指标在不同程度表现出了相似的结果。

综合以上各项指标的结果，使得西安市房地产市场于2016年再次突破警戒值之后，一路下降到2018年的-29.7，达到危险级别。

三、结论与建议

（一）结论

本文从需求和供给两个方面构建8个指标对西安市2007年-2018年间的房地产市场泡沫程度进行实证分析研究，结果表明：

第一，2007年-2018年间，西安市房地产市场泡沫综合预警指数总体上呈现下降趋势：从2007年安全级别的综合预警指数95.36下降到2018年危险级别的综合预警指数-29.7。

第二，研究期内，西安市房地产市场在2011年、2016年及以后存在房地产泡沫，且严重程度有所加剧。

（二）建议

第一，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产市场定位，使住房回归居住属性，避免沦为投资投机的工具。政府积极努力采取限购、限贷、增加土地和房屋供应面积，整顿规范房地产市场，打击违规违法，同时正确引导舆论等各种措施，认真承担房地产调控的主体责任。

第二，完善住房保障制度，扩大住房保障人群覆盖面，积极发展共有产权住房制度，加快老旧小区及城中村改造，努力提升人居环境。

第三，健全对地产市场健康发展有利的长效机制，完善房地产市场动态监管机制，推动房地产市场经纪机构诚信体系建设，杜绝房地产市場无序、混乱发展，进一步稳定房价。（作者单位：陕西省土地工程建设集团有限责任公司西北分公司）