浅谈房地产档案与税收的关系

摘 要：随着经济不断发展，税收在国家财政收入中占据了重要的地位，其中房地产行业的税收总量比重很大，为更好地发挥税收职能，做到应收尽收，本文从房地产档案对税收的影响进行分析，通过探讨日常应如何做好该类档案管理，防止逃漏税款，进一步发挥房地产档案信息在日常税收征管中的辅助作用。

关键词：房地产档案;税收;关系

1 房地产档案信息不完善对税收的影响

房地产权属档案是指群众在登记或变更房地产权属过程中形成的有保存价值的文件、图表、数据、业务记录等信息资料，是重要的房地产信息资源。该档案作为税收征管的重要依据，但在实际征收环节中常常遇到多种资料不全的现象，导致征管依据不准确，从而产生税款流失的现象，而且还出现不必要的征纳矛盾，具体如下：

1）房地产档案封面资料对房产的具体用途表述不清，例如商住性质没有表述具体的商业和住宅面积，导致税务机关无法在处理二手房转让申报时确定具体的计税金额，只能以商住不分模糊计算，造成部分税收的流失。

2）拆迁单位为了追求进度，与产权人签订拆迁补偿协议时，没有认真核对房屋所有权和土地使用证，不考虑产权人取得的房屋是否合法，致使有些产权受让者，在没有缴纳房地产税的情况下，成为“合法”的被拆迁户并写入房地产档案。

3）档案中对某些被拆迁单位没有清晰表述房屋所有的流转环节，使其顺利办理拆迁安置手续，导致税款的流失。

4）在实际的房产交易中，纳税人提供给税务局、自然资源局和银行往往是不同的合同，三价不合一，使交易环节的应缴税款减少外，也使存档的资料也不一致，严重影响了判断房产下一手交易的抵扣金额准确性。

5）房地产档案中没有对产权人在产权地的临时建筑进行标注反映，使纳税人在通过法院拍卖取得的产权后应交的税款造成很大的误判。

2 税收在经济发展中的作用

税收是财政收入的重要来源，是政府对经济进行宏观调控，促进资源优化配置的重要手段。税收在组织财政收入、调控经济运行和监督经济活动方面发挥着巨大作用。因此，利用实例分析影响税收收入增长的因素，能够帮助我们更好的认识税收，发挥税收取之于民、用之于民的作用，本文就房地产档案对税收的影响进行具体分析。

税收在经济发展中的作用体现在以下几个方面：

1）优化投资环境，吸引外部投资。在市场经济发展过程中，通过对财税法律法规的不断完善，实现生产活动尽可能公正、公平，使市场投资环境更加稳定与和谐。

2）在推动产业发展方面发挥关键作用。为保护部分行业的稳定发展，税收可以通过调整税率或提升减免幅度使相关产业的发展得到有效的保护，从而达到国家关注的产业在竞争中始终处于有利的地位。

3）改善社会主义市场经济发展环境。我国颁布与实施的财政政策都是依托国内和国际环境的变化实施的，相关的税收政策基本配合中央经济工作会议精神，目的拉动需求的增长，刺激消费、实现对投资行为的带动、有效提高出口。

4）为国家筹集大量财政资金，贯彻国家经济政策，调节经济，促进经济发展。

税收实际发挥的作用，除了客观的政治经济条件以外，还取决于人们对税收职能作用的主观认识、掌握和运用。认识正确，运用得当，才有可能建立、健全与客观政治经济条件相适应的税收法制，从而使税收发挥较大的作用。

3 进一步发挥房产档案对税收的促进作用

在市场经济发展实践中，应该实现市场调控与政策调控的有效结合，政府机关必须认识到财政税收手段与政策在市场经济发展中的關键作用，在制度建设、强化监督等方面实现最大限度发挥税收的作用。但市场经济体制存在一定的弊端，在日渐复杂化的发展环境中，偷税漏税等不法现象层出不穷，影响我国市场经济健康稳定发展，基于这一现状，应该进一步加强财政税收工作的监督与管理。随着房地产业的蓬勃发展，所产生的税收占税收总量的比重较大，因此做好房地产税收的征管，对堵塞税收的漏洞有很大的促进作用。建议建立与同级房产管理部门信息沟通机制，及时了解已批准立项的房地产项目的基本档案信息，在以下几个阶段所涉及的建筑、施工、开发销售资料全部统一收集保存备查，具体如下：

1）项目启动阶段：由税务机关受理房地产项目的报验或者项目登记;登记房地产项目纳税人的建筑施工许可证、建筑业务工程合同。另外项目建设用地规划许可证、建设项目规划许可证、建筑工程项目施工许可证、土地使用证、房源平面图、商品房（预）销售许可证也应一并留底备案，税务机关应及时对纳税人报送的项目信息和房产管理部门传递信息进行登记、录入、汇总、分析、传递、比对。

2）项目建设阶段：掌握房地产项目进度及项目结算情况，监控房地产项目的应该申报城镇土地使用税、房产税、印花税的征收管理，确保税款及时、足额入库。

3）项目销售阶段：掌握企业《房地产销售明细表》、《房源平面图》、施工监理部门出具的施工进度证明、建设单位确认的施工进度证明和开具销售不动产发票的电子信息;税务机关通过纳税评估模块，按月对申报信息、开票信息和项目信息的逻辑关系进行审核比对，评估纳税申报的真实性，并对比对结果不符的进行相应处理。

4）项目清算阶段：对项目土地面积、建筑面积、房屋套数、转让土地面积、转让金额等基础信息的比对;通过对项目的《房源平面图》信息与房地产销售明细表进行比对，评估销售收入的真实性，从而为土地增值税的清算收集资料。

在日常工作中，税务机关应加大征管互助，依托协税力量，对本区域内房地产行业进行全面摸底调查，详细掌握房地产项目基本情况，杜绝管理“真空”，做到底清户明。加大大数据治税管理力度，联合当地财政、开发房地产行业税务管理软件，设立基础数据、预警和风险推送等三大功能区，整合三方涉税信息，实现数据有效监控，弥补征管系统不足，切实解决数据交换不同步、信息掌握不对称的问题，实现税款应收尽收。

4 加强房地产交易档案管理工作

为规范和加强房地产交易档案管理，健全档案收集、整理、归档工作，实现档案管理工作的电子化、规范化，充分发挥房地产交易档案为国家税收财政服务，应尽力做好以下四点房地产交易档案管理工作。

1）建议政府相关部门要求房地产开发商上报所有涉及房产开发的设计、测量、安装、建筑资料的电子版和对应纸质。使用专用扫描仪等先进硬件设施、采取二维码技术，准确记录不同时间，记录房地产产权流转交易情况，为房地产交易税收提供真实准确的档案依据，更好地为下次房产交易服务。

2）规范整理、安全利用。受理人员对企业和群众人提交的资料，应当核对是否与原件相符，对核对后的复制件必须加盖核对章，并填写受理人姓名和受理日期，从源头上确保归档资料的完整性、真实性和有效性。对于移交的归档资料数量不准确或有涂改现象应当严格退回整理。前台人员对资料齐全的业户按件对归档资料进行规范整理、编制页码和纸质档案数字化加工工作。

3）完善制度，规范管理。制定和完善符合房地产交易实际情况的档案管理制度、明确各工作人员业务范围，落实安全保密制度、档案资料查阅利用制度，使档案管理工作规范化。

4）加强档案工作人员的学习、明确岗位职责。组织工作人员开展培训，提高业务水平，明确房地产交易档案的归档范围及资料收集、归档、调阅等，提升税收利用档案的质效。对群众上门查档的资料开展差异化服务，涉及不方便公开的关键信息如房产证流转记录，报建信息、身份证号等需门前打印;其他涉密性不强的，建议开放相应系统让业户自行上网打印。

参考文献

[1]姬小芬.试论大数据背景下的档案工作创新[J].中山市档案方志，2018（2）：36.

[2]中山市人民检察院.强化基础建设实现档案“四化”[J].中山市档案方志，2016（1）：22-24.

作者简介

聂春霞，任职中山市自然资源档案馆，从事档案管理工作二十余年，主要从事房地产档案、测绘档案管理工作，2014年十二月取得档案专业馆员资格。