浅谈投资性房地产会计核算中的相关问题

陈园园 青岛众望置业有限公司

引言：所谓投资性房产,是企业的一种新型的资产增值手段,企业以一定的价格购进房产,然后出租或者通过倒卖,获取租金和资产增值收益。对于投资性房产，每个公司的投资方法不同，有的公司仅仅是将房产出租，有的公司则是通过房产的倒卖谋取差价，还有一些公司两种谋利方法都有。投资性房产是一种特殊的固定资产，它不同于企业其他的固定资产，它的净值不能简单的按照资产的净值加上抵旧来折。实际上，投资性房产在购置之日起，有可能在十几年乃至几十年产生了相当于原来几十倍的资产净值。但是如果将投资性房产按照流动资产处理，仅仅按照投资性房产的成本和市场最低价的计价原则，也是不合适的。为了规范投资性房产的会计核算，我国于2006年发布了3号具体准则，该准则对将投资性房产的计价方式规定为公允计价法，这种计价法已经和国际接轨，也有利于房产的国际性交易。除此之外，公允计价法对于股票的投资者更加有意义，也更加符合我国的企业的实际情况，该方法虽然让企业的账面利润减少，但是在税收方面，折扣了一定的税收，有利于企业减少现金的流出，让企业能够获取更大的利益[1]。

一、投资性房产会计核算中存在的问题

（一）我国对于投资性房产的范围界定有待明确

对于投资性房产的范围的界定，国际上和我国的会计准则有明显的区别。国际会计准则对于投资性房产的范围，有更为明确的界定，判断标准清晰，为了让一些边界较为模糊的房产得到界定，还举出了应用实例，在会计的实际操作中，比较容易判断，可操作性较强。我国的会计准则，对于投资性房产的范围的界定，相对要简单的多，而且没有举出实例，会计在对房产进行核算时，遇到一些边界模糊的房产，容易判断失误，导致会计得到错误的信息。笔者对发生这种现象的原因进行了分析，导致上述现象的原因是我国对于融资的租赁相对国外来说要少的多，一般融资的租赁都是动产，导致通过出租房屋获利的企业将这类房产不计入固定资产的范围，而将这部分靠租赁获利的房产视为动产。而国际上，却将这类房产列为投资性房地产，但是我国的会计准则，不认为融资租赁房屋为投资性房产。

（二）公允价值可信度不高

公允价值是比较灵活的，是因为公允价值是当事人自愿对其所具有的房产进行资产交换的金额，房地产资产因为受到房地产所处地区、房屋的结构、用途的影响，在价值上很难以统一的标准来衡量。公正的公允价值，要求交易的双方都能对所持房产的公允价值比较了解。一般，常用的公允价值的计价方法有两种，一种是市场比较法，一种是收益法。市场比较法，简单来说以近期市场上参与交易的房地产作为参考，将需要估价的房产和参考值做对比，通过一定的修正，估算出房产的公允价值，此方法的局限性较大，因为在房地产交易不活跃的时期，并没有大量的房产交易可以作为参考值，如果能够参考的房地产交易很少，市场比较法几乎无法开展。收益法是指对被估价的房地产进行估价的方法，收益法会假设一定的估价时点，然后对房地产在估价时点后的正常收益记性累加，是一种对于房地产的预期估价，估价法只能对有预期收益的房地产进行估价，对于几乎无市场经营收益的房地产并不适合。两种方法的适用范围都十分有限，估价方法也容易有人为的因素干扰，因此基于这两种方法的公允价值可信度并不高[2]。

（三）新准则需要进一步的完善和细化

不可否认的是，新准则的出台让投资性房产的真实价值得以体现，可以让投资性房产信息的准确性得到了保证，企业可以根据这些信息，对投资性房产采取决策性策略，但是新准则却让很多具有投资性房产的企业在实际操作时，对其非常的排斥。具体表现为：

第一，如果房地产市场处于持续走高的势头，如果对企业的投资性房产采用公允值进行计价，那么企业的投资性房产的资产将会暴露出来，直接会让企业的净资产值大幅度上升，如果企业在这种情况下不能让净利润升高，净资产在净资产的收益率处于分母的位置，净资产值上升，净利润值保持不动，那么就会让净资产收益率下降。

第二，因为以公允计价的投资性房产会直接导致投资性房产的增值部分计为企业的当年利润，导致企业的利润增加，企业将会缴纳更多的所得税，让企业的税后利润变小。

（四）公允价值计量在投资性房产中的使用现状令人堪忧

3号准则虽然已经对投资性房产的公允价值计量有了明确的规定，但是我国的上市公司对于公允价值计量的使用并不广泛，虽然我国将近半数的上市公司拥有了投资性房产，但是这些公司在对投资性房产进行会计核算时，采用的还是成本计量的模式，即使是上海的一些上市公司，拥有黄金地段的投资性房产，采用的还是成本计量的模式，说明我国投资性房产的计量模式和房地产的活跃模式走的是两条平行线，非常不利于投资性房产的会计核算。

（五）公允价值信息批露现状并不理想

我国拥有投资性房产的上市公司，对于报表项目的披露的理解存在一定的差异，笔者通过调研发现，这些公司对于报表项目的披露，线条很粗狂，而且并没有进行全面的披露，一般仅在年报中有体现，而具体的信息却有所隐瞒，一些上市公司对于信息披露存在一定的顾虑，不愿意对报表项目进行披露，这种现状使得使用者使用报表项目存在很大的难度，也无法判断会计信息是否是可靠的。

（六）上市公司使用公允价值计量因为确认条件的限制，受到了阻碍

3号准则规定，上市公司必须能够对公允价值进行确定，而且要持续的确定，才能采用公允价值的计量模式，3号准则中，并没有限制上市公司的计量模式，但是也没有鼓励上市公司采用公允价值的计量模式。3号准则还规定，两种计量模式不能同时采用，那么就存在一种情况，如果一个公司的投资性房产很多，但是大部分不符合公允价值的应用条件，那么这个公司也只能采用成本计量模式来对所有投资性房产进行计量。这样就导致了一些黄金地段的投资性房产，虽然市场价值已经有了很大的生长空间，但是由于拥有这些房产的公司有一部分的房产不能采用公允价值计价，所有的房产也只能采用成本核算的计量模式计价。由于公允价值计量模式会让监管部门关注到公司利润的变动，因此上市公司对于采用公允价值计量模式存在很大的顾虑，他们还是倾向于使用成本核算模式。

（七）我国的房地产价格体系还有待完善，为公允价值的估算带来阻力。

3号准则要求，如果公允价值和上市公司的账面价格有了差额，这部分差额应该计入公司的利润额，尤其是房地产市场活跃的时候，上市公司会在账面上有很大的利润收益，这部分收益实际上不纳入公司的现金流，但是容易激发股东的分红念头，公司的管理者并不接受这种情况。因为我国的房地产试产价格波动较大，上市公司如果采用公允价值对投资性房产进行计价，利润也容易上下波动，一方面会引发投资者的情绪的不稳定，一方面还会引发社会的安定。因此，在房地产市场不稳定的情况下，上市公司更倾向于采用成本核算的模式。

（八）公允价值计量让公司的财务信息的可靠性下降

3号准则规定将公允价值和公司账面价值的差额计入损益，实际上这部分利润仅仅是账面上的，如果这部分资金过多，则会让股东的分红增多，还会导致公司现金流的断裂。3号准则规定，如果公司已经采用了公允价值计价，则不能再采用成本核算的模式，但是如果公司将自己原有的房产进行转租，这部分房产就变为了投资性房产，外租一定时间后，再收回，这部分房产就又可以采用成本计量模式，这样可以为上市公司赢得一定的收益，但是也会导致公司的财务信息的可靠性大打折扣。

二、完善投资性房产的会计核算的对策和建议

（一）进一步明确投资性房产的范围的界定

我国的新准则应该对投资性房产的范围进行进一步的明确，除了要在概念上进一步完善之外，最好是举出一定的实例，例如用实例说明，什么是投资性房地产，什么样的房地产不属于投资性房地产，这样会计在对房地产进行核算时有明确的信息参考，有利于核算的准确性[3]。

（二）提高公允价值的可信度，减少人为造成的不公正性

对房地产的评估制度进行进一步的完善。3号准则中，并没有针对投资性房产，提出公允价值的评估，而国际准则40条，针对投资性房产，列出了三种评价标准，也明确了如何获得公允价值，以及一些特殊的情况该如何处理的实例。我国应该结合我国的国情，参考国际会计准则，对我国的3号准则进行完善。我国在房地产评方面应该加强队伍建设，房产评估师不但考试成绩要优良，取得了国家认证的评估师资格，还要不断的在房地产评估的一线锻炼，有高超的职业素养。对于投资性房地产的评估，必须有一定的监督机制。除了要对房地产评估公司的资质、房地产评估员的资质进行审核，还要对评估的过程进行监督，防止含有虚假信息的评估，减少人为因素造成的评估误差。

（三）进一步完善新准则

新准则中对于公允的计价模式的设定，应该符合企业的经营特点，不能客观规定外部条件，应该让新准则的计价模式可操作性更强，加强对企业的监管，还要在税收政策上向企业倾斜，以鼓励企业实施新准则。

（四）修订会计准则中公允价值的确认条件

准则对公允价值的确认条件应该进一步的明确，最好是提供一定的操作指南，而且最好在会计准则中就规定，投资性房产的计价方式就应该是公允价值准则，如果实在无法获取公允价值，才可以采用成本核算的计量模式。只有这样，才能让公允价值计量模式获得所有上市公司的承认，并且逐渐替代成本核算的计量模式，才能更加正确的反应投资性房产的价值。

（五）对我国的房地产的价格体系进一步的完善

公允计价计量模式，需要有能够参考的房地产价格体系，而我国目前的房地产市场并不稳定，因此，政府必须采取一定的措施，保障房地产价格的稳定性，才能给公允计价计量模式可以参考的房地产价格标准，以提高对投资性房产估价的准确性。

（六）完善投资性房产的信息披露制度

会计准则中，应该对投资性房产的信息披露，进行一定的规定，必须对信息披露的概念进行明确，披露必须采用详细的报表来表示，披露必须更加接近投资性房产的真实信息，要对采用的计价模式和原因进行详细披露。

结语：综上所述，我国目前的会计准则对于投资性房产的会计核算存在一些问题，例如范围界定不清，公允价值可信度不高，不够完善和细化等，只有进一步细化和完善新准则，改善评估方式和计价方式，才能让企业能够针对投资性房产做出正确的核算。