房地产开发企业会计核算与税务处理的特殊性分析

马莉娜 沈阳万恒易赛房地产开发有限公司

社会经济不断发展，房地产业也快速发展，随之带来诸多问题，尤其是房地产业会计核算和税务处理间的问题愈加明显。房地产行业相对特殊，税务处理和会计核算方法较多，对其特殊性进行深度剖析，可以为财务的管理提供支持，从而提高其管理水平和企业的经济效益[1]。

一、会计核算的意义

房地产业中财务管理的重要内容就是会计的核算能力，会计核算水平的高低，对企业资金的配置与优化有直接影响[2]。会计核算的主要内容有：①核算房屋建设和土地开发的成本，控制好成本管理，做到最低成本营造最大利益。②对项目开发所用资金进行筹备，保证项目的顺利开展，做到如期竣工。③对商品房预售的管理工作进行强化，及时将价款收回，预防发生坏账、呆账。④管理开发和经营中的收支，提高资金管理水平。⑤根据国家的相关政策，合理分配企业中的利润。相对于其他会计工作，房地产开发企业中存在的不同就是房地产业需要核算企业的收入以及存货成本[3]。其中存货成本主要是工程费用的成本，相较于其他会计其核算科目不固定，为了方便清算，根据国家相关规定建立以下几点成本科目，具体是，①土地开发的费用和成本，其指纳税人获得土地使用权时产生的物力、人力、财力的损耗，其中包含筹备费用、补偿费用、建筑工程费用以及基础设施费。②为获取土地使用权损耗的金额，指纳税人依照国家规定缴纳的费用以及土地价格款的支付。③转让相关的税金，指房颤转让是需要缴纳的税金，例如城市建设维护税、营业税等，是可以扣除的税金。④建筑物、旧房的价格评估，新建房、配套设施的成本 旧房、建筑物的评估指对转让的建筑物或房屋通过国家批准的（房地产）评估机构对成本价进行评估，之后和成新度折扣率相乘后得出的价格，且必须经税务机关确认。新建房、配套设施成本指开发项目中产生的全部费用，例如管理、销售、财务等费用。⑤开发中间接产生的费用。⑥财务部门规定的扣除项目[4]。

二、房地产中税收、核算

第一，房地产中的税收。房地产中的税收共分为三种，即营业税、企业所得税以及土地增值税。①营业税 在本国境内提供销售不动产、转让无形资产、应税劳务的个人或单位，对其获取的营业额征收的一种税即为营业税，是流转税种的主要税种，房地产业对预售账款进行收取的时候，按其收入按月缴纳，而其在结转收入的时候均不再缴纳；②企业所得税 在本国境内的非居民企业、居民企业或有收入的组织，对其获得的收益征收的税为企业所得税。房地产企业主要通过土地上的建筑或销售土地获取利益，其特殊性主要在预售开始后体现，在对应税所得额进行计算的时候，按照其预售所得，乘以预售的预计利润率得出对应的预计利润，计算出其当期的所得税，一年一清。其预售收入可以用作扣除一些费用的依据，如招待费、项目宣传费；③土地增值税 指对土地使用权或土地上附着物、建筑物进行转让或买卖所获取的收入的个人或单位根据其获取的收入（实物收入、其他收入、货币收入）将法定需扣除的金额和成本减去后的增值额为计税依据缴纳的赋税，其中不包含无偿转让、赠予、继承房地产的行为。当前，我国对土地增值率高的其税务较高，增值率低其税务较低，如果土地没有增值则不收取税务，相关专家预测，房房地产业其毛利率高于34.62%，即需要缴纳土地增值税[5]。

第二，核算工程。房地产项目的管理核心即为控制成本，控制成本在项目管理的全过程中均有参与，成本对房地产发展的影响较大，而控制成本的影响因素角度，在房地产业的成本税收中其工程成本费用地位举足轻重，如今在房地产业中（部分）预收款项转结，入营业收入时，其相应的成本的扣除和归集方法中没有统一规定税收核算的方法，但通常应用以下几种方法，①计划成本法，根据开发的总面积和预算成本的比较值定出已出售的面积成本，或是计划收入和预算总成本的比值，规定时限的销售收入，等完工后，在对成本的差异进行调整[6]。②估计推算法 根据房地产业以往核算成本的数据、信息，套用售价比例，是一种不科学的估算销售成本的方法。③分类系数法 根据房地产中的开发项目对开发的费用进行归集，根据价值系数对不同价值的产品成本进行分配，此计算方法即为分类系数法。具体操作用即根据不同开发产品的价值系数计算出成本的分配率，且在此基础上计算出不同价值开发的产品单位的成本。④单位成本法即将不能销售的面积扣除后，对可以销售和出租的面积作为成本，以及进行核算，房地产业的成本根据开发项目时的建造本金在（商品房）面积中分摊，销售获利确定时，依照确定的（商品房）的面积类结转成本的手法。

三、核算对税收的影响

当下，对于商品房开发成本的核算通常分期或分楼盘进行，严格来讲，物理那种成本的核算方式，不会改变的一点是，必须按照相关规定、制度、规章将开发中的成本归入到楼盘的成本，然后核算，开发结束后，花销归集后，转到开发产品科目，在应用一些手段对各个成本的具体对象进行计算，从而组成开发成本或售出的产品的经营成本。也就是说，不管应用哪种方法，最终均会整个项目的成本费用所谓扣除税收的依据，清算整个项目的税收，主要为所得税和土地增值税。实际核算当中，不同的核算方法会对成本转结的准确性有影响，也可能会影响销售产品每个阶段的效益反应以及存货成本的准确性，严重的情况影响所得税的准确性[7]。

四、企业会计核算、税务处理的特殊性

（1）利润分配的特殊性，房地产业中，有非常广泛的投资主体，且投资主体也有不同的参与方式，通常项目投资合作会在项目完成后，双方根据其盈利情况分配利润，主要分配形式有产品分配、现金分配等。而在房地产业中，相较于其他企业，参与分配利润的方式有显著的特点。（2）核算开发成本的特殊性 ，通常房地产业均有较长的建设周期，庞大的系统工作，因此其时间跨度和成本核算的难度较大，在成本核算中，不同的房地产项目受项目定位、用途、地域、规模、产品功能等多方因素影响，导致项目间存在较大的差异性，每个项目有自己的特点。（3）房地产业收入的特殊性，在项目的建设中，需要统一、总体的规划一定的地段或地区，统一开发、建设，因此房地产项目的内容具有多样性和综合性，房地产业其收入通常有配套设施转让、商品房销售、其他业务、土地转让等，从收入方式看，比较多样，因此使营业利润具有特殊性和多样性[8]。

房地产业应该怎样选择选择合适的核算方法，通过总结相关文献提出以下建议：大型的房地产业（即规模较大且财力充足的企业）选择分类系数方法进行核算，以此对利润进行合理的分配，这样（资产）实有额相对比较精准，幅度小，不会过低或过高。产业适中的选择收入百分比法，其他的可以应用单位成本法，相对来讲任何企业均不推荐应用估计推算法，因为其有较强的随意性。由于房地产投资和营业收入的多样性，导致其核算和税务处理均有一定的特殊性，因此在核算中，应用不同的方法其达到的效果也不相同。

综上所述，房地产开发行业相对比较特色，在相关政策的影响下，会计核算和税务处理间变化较大，不同的核算方法其效果不同，因此在房地产企业财务的管理中，需要根据不同项目、企业、税种应用不同的核算方法，使会计核算的作用充分发挥。