浅谈不动产权籍调查方案及关键技术的运用

刘会新

摘 要 不动产权籍调查是不动产登记的前提和基础，是不动产登记信息来源的主要渠道和登记依据。规范和做好权籍调查，是确保依法、依规、实事求是地确权发证的重要途径，对于提升登记成果质量有着重要的意义。不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量，按照准备工作、权属调查、不动产测量、成果审查入库、成果整理归档的次序开展工作。合理的完成不动产权籍调查方案及关键技术的运用，能全面提升权籍调查工作的整体开展效果。

关键词 不动产权籍;调查方案;关键技术;运用

引言

不动产权籍调查既可以为不动产权利所属登记提供科学合理的依据，也能保证相关利益关系更加清楚和明晰，应积极主动的应用各种现代化技术开展不动产权籍调查工作，提高不动产测绘管理和应用水平，从而推动不动产行业的可持续发展。

1需要不动产权籍调查的情形

权利人申请不动产首次登记或涉及界址界限变化的不动产变更、转移登记等情形，需进行权籍调查，具体情形包括：国有建设用地使用权单独登记、国有建设用地使用权及房屋所有权登记、宅基地使用权单独登记、宅基地使用权及房屋所有权登记、集体建设用地使用权单独登记、集体建设用地使用权及建筑物（构筑物）所有权登记、土地储备机构收储土地使用权登记、承包经营以外国有农用地的使用权登记等。

对于权利人已领取土地和房屋权属证书申请办理不动产登记，但原土地登记成果无解析坐标的或房屋测绘成果无幢基底坐标的，以及区划调整区域验（换）证开展房产复核测绘的，可采用政府购买服务方式委托第三方开展权籍调查[1]。

2不动产权籍调查测绘工作的特点

2.1 不动产权籍调查测绘技术

不动产权籍调查是以宗地、宗海为单位，查清宗地、宗海及其房屋、林木等定着物组成的不动产单元状况，包括宗地信息、宗海信息、房屋（建、构筑物）信息、森林和林木信息等。

具体的处理和操作上以地籍调查为基础，以宗地为依托，以满足不动产登记要求为出发点，充分利用已有不动产权籍调查、登记以及前期审批、交易、竣工验收等成果资料，采用已有集体土地所有权地籍图、城镇地籍图、村庄地籍图、海籍图、地形图、影像图等图件做工作底图，通过内外业核实、实地调查测量的方法，完成不动产权属调查和不动产测量等工作。

在进行整体的测绘过程中，应认真的判定是否能够符合实际的需求，更好地提升测绘技术，从而高质量地完成不动产权籍调查工作。

2.2 不动产权籍调查准备工作

在不动产权籍调查测绘过程中，首先需要做好收集、整理和分析所调查的不动产登记、抵押、查封、权属来源、交易、控制点坐标、界址点坐标等相关资料（包括图件、表格、数据和文件等），结合实际的历史，以传统调查资料为实际的基础，综合的制定一个全新的调查方案，发放指界通知书，计算测量放样数据等工作[2]。

2.3 不动产权籍调查测绘流程

不动产的测绘工作，需要在内业和外业共同配合，外业负责到实地测绘，而对于内业来说，其主要的工作就是负责绘制宗地图、房产分户图等相关图件，撰写测绘报告，审查成果质量，把不动产相关的数据都录入到数据库当中（入库之前可以进行拓扑检查），最后完成房地关联，生成不动产单元号，为不动产统一登记发证提供基础。

过程中一是需注意对不动产权的权属问题进行认真调查，了解实际的权属情况，核实和调查不动产权属和界址状况、绘制不动产单元草图、填写不动产权籍调查表。二是注意不动产权籍调查成果的审查，只有所有的数据都能够符合具体要求之后才能够确保调查的准确性。

3不动产权籍调查的基本方法

不动产权属的实际调查，可以使用内外业核实和实地调查相结合的方式来完成调查工作，具体操作上需要查清不动产单元的权属状况、界址、用途、四至等内容，确保权属清晰、界址清楚、空间相对位置关系明确[3]。

具体的操作过程中一是对权属来源资料较为完整的不动产权属主要使用内外业核实的调查方法。

二是对权属来源资料缺失、不完整的不动产权属，主要采用外業核实、调查的方法。

三是对无权属来源资料的不动产权属，主要采用外业调查的方法。实际情形为国有建设用地使用权及自建房房屋所有权、宅基地使用权及房屋所有权、集体建设用地使用权及建筑物（构筑物）所有权的权利人已领（换）取房屋权属证书但未领取土地权属证书的情况，需委托权籍调查单位开展权属调查工作，通过实际调查的方式形成调查材料最终确定土地性质。

不动产测量需统筹考虑基础条件、工作需求、经济可行性和技术可能性，在确保不动产权益安全的情况下依据不动产的类型、位置和不动产单元的构成方式，具体操作上需要因地制宜，审慎科学地选择符合本地区实际的不动产测量方法，确保不动产单元界址清楚、面积准确。

针对不同的区域需要使用不同测量方法，在城镇、村庄、独立矿区等建设用地应采用解析法来测量界址点坐标并计算土地面积，对房屋边长进行实地丈量，并采用几何要素法来计算房屋面积。

对于分散、独立的建设用地，可采用解析法测量界址点坐标并计算土地面积;也可采用图解法测量界址点坐标，此时，宜实地丈量界址边长和房屋边长并采用几何要素法计算土地面积和房屋面积。

对于海域和耕地、林地、园地、草地、水域、滩涂等用地，既可选择解析法也可选择图解法获取界址点坐标并计算土地（海域）的面积，如果其上存在房屋等定着物，则宜采用实地丈量其边长并采用几何要素法计算房屋面积[4]。

4结束语

综上所述，不动产权籍调查关系到千家万户老百姓的切身利益，是国家落实房地统一登记的前提和基础，如何高效高质量完成不动产权籍调查工作非常重要。总之，在当前社会快速发展过程中，不动产相关工作受到越来越多的关注，其对于社会和经济的发展都具有极为重要的意义。进一步做好不动产权籍调查工作，全面提高不动产相关工作的管理水平和质量，有利于国民经济建设的健康发展。

参考文献

[1] 宋天舒.试论不动产权籍一体化管理[J].工程建设与设计，2019（1）： 260-261，264.

[2] 陈艳.一体化的不动产测绘体系研究[J].现代测绘，2019（1）：42-44.

[3] 刘湘益.不动产测绘特点及测绘技术探析[J].智能城市，2020（1）： 39-40.

[4] 刘思洁，李文龙.广东省不动产登记数据质量检查软件的设计与实现[J].测绘与空间地理信息，2020（2）：114-117.