佛山宁波等地出台存量房交易资金监管服务新规

2020-07-17 02:49罗克研
中国质量万里行 2020年5期
关键词:存量房买卖双方过户

罗克研

日前,佛山市住建局、佛山市房产信息网相继发布通知,佛山二手房买卖网签、交易流程均有新变化。据悉,佛山市住建局印发了《佛山市住房和城乡建设局存量房交易资金监管办法》(以下简称《监管办法》),进一步规范和加强佛山存量房交易配套制度建设,保障存量房交易资金安全,维护交易当事人合法权益。

“佛山二手房的交易惯例是:购房者把钱给卖家,卖家收齐钱后才过户。这样操作风险比较大。”有业内人士曾表示:佛山大约有2%~5%的二手房交易出现了纠纷,基本上都跟缺乏资金监管有关。

《监管办法》明确,除交易当事人明确提出放弃监管外,均应选择交易资金监管。买卖双方在签署存量房买卖合同时,选择交易资金监管的,签订存量房交易资金监管协议,并通过存量房交易资金监管系统进行资金监管;不选择交易资金监管的,签署自愿放弃存量房交易资金监管的共同声明,自行承担交易中的资金风险。

2019年5月23日,合肥市住房保障和房产管理局出台存量房交易资金托管服务新规。与过往先过户再抵押贷款不同,新规要求银行贷款审批后买卖双方才能办理过户。

新的《办法》将原来的“政府托管、银行配合”的存量房资金托管模式,调整为“银行托管、政府监督”模式。对于办事市民来说,二手房交易市场会更加规范,交易手续更简单,交易耗时更少。

根据新规,符合条件的商业银行可按程序申请开展二手房交易资金托管。与此同时,新规还鼓励商业银行利用其服务平台,开展APP办理、网上办理、不见面办理、上门办理等业务。打破之前的壁垒,商业银行需提高开展存量房交易按揭贷款积极性方能赢得客户,这无形中促使银行加大存量房按揭贷款支持力度,缩短房屋交易全流程的时间。

过去二手房交易,买卖双方过户后办理贷款手续,偶尔会遭遇“贷款无法办理”的窘况。这类情况未来将不会出现,新的资金托管模式将遵循“谁贷款、谁托管”的原则——商业银行先行贷款审批,确保贷款额度。贷款审批之后,买卖双方再办理过户手续。另一方面,托管资金在托管账户滞留期间按照银行同期活期存款挂牌利率结息,利息和本金一并划转。这意味着,买方的托管资金存入账户后将有利息收益。

2019年12月25日,宁波市住房和城乡建设局、中国人民银行宁波市中心支行、宁波银保监局、宁波市住房公积金管理委员会办公室等四部门联合发出《关于明确存量房交易资金监管有关操作事项的通知》,对全市二手房交易资金监管政策操作事项作进一步明确。

这些问题包括:明明政策明确购房定金可不纳入资金监管,但有银行强制要求买方将定金也存入资金监管账户;在办好资金监管后,有银行就把存入购房款的账户给冻结了,由此导致无法办理公积金贷款审批手续;由于行政区划调整,有些老的房产证上的地址,与过户后办出的新不动产权证地址不一致——比如以前是鄞州区集士港、现在是海曙区集士港,导致办公积金贷款时候“卡壳”。

其中,因行政区划调整带来的同一套房屋产证地址不一致的问题,特别明确由房管部门与公积金管理部门对接解决,部门内部搞定,不需要二手房交易当事人提供证明。

需要特别提醒的是,虽然此次文件中明确,通过房产中介成交的二手房可以选择不办资金监管,而采取传统的买卖双方私下交割房款的方式,但买方应该注意——在这种自行交割房款的方式下,一般就是买方首付款免费给房东用作提前还贷,此时,房子还没过户到买方名下,万一房东在提前还贷之后因为债务等问题房子被查封,買方可能面临“钱房两空”的风险。

所以,房管部门特别建议,选择自行交割房款方式的——不管有没有通过房产中介交易,买方最好要求房东拿一份征信报告出来,判断下房东的征信状况是否良好。

猜你喜欢
存量房买卖双方过户
继承房产未过户,财产分割引诉讼
上海存量住房市场发展的相关分析与思考
将房产过户给子女,为什么会被判决撤销?
房子过户给子女怎样才能更省钱?
“存量房”时代来临,房产中介将取代开发商成为市场主角霸主链家
省钱了,我的网站
存量房资金监管系统的分析与设计
ayPal CFO,John Rainey
房屋过户给子女,怎样更省钱