浅析“营改增”下房地产企业财务管理出现的问题及对策

罗奕

【摘 要】 营业税以及增值税，是在1994 年分税制改革开始出现的。到目前为止這两张税已经逐渐成为我国流转税当中的两大主体税种。他们是我国GDP主要来源之一。 不过在这当中，因为营业税它的特殊性，存在 “重复征税”的现象是目前全额征税的一个重大弊端，因为它涵盖了每个企业销售收入的环节，每个环节也都要依据企业的销售收入情况来进行全额征税。本文 从房地产企业发展的现状出发，针对房地产企业财务管理中因为“营改增”税务的出现而导致的问题展开了论述。并有针对性的提出了相应的解决对策。

【关键词】 营改增 房地产企业 财务

1 绪论

1.1项目背景。财务管理的作用是对于整个企业的管理来说它的重要性可以说是无法替代。如今大多数企业的财务方面的管理都面临着“营改增”政策的颁布和实施带来的不可预想的结果。目前我们不能等待的关键解决问题是面对这样的改革措施的出现我们企业想办法去完善优化企业财务管理水平。

1.2“营改增”政策对企业财务管理的影响。税收，在现代社会发展中是是国家与企业沟通的桥梁，它的不可动摇的地位显而易见。税收制度接连不断变革的发展，是随着一个国家的经济发展速度而改革。根据每个国家的各自的经济规律来看，我们国家的税收调整是在国家宏观调控的基础下进行的。 像缴纳营业税的应税项目改征增值税是来解释“营改增”。降低企业的税负同时还能建立起良性的社会发展趋势是“营改增”的的出现带来的主要优势尤其是它在减少重复征税方面十分显著。它的颁布与实施明显的加强规避了重复征税的问题而且降低了企业大多数的税收负担。

1.3对会计核算的影响。在营业税的只需要解决环节中的计提缴纳的方案之前，他的计核算方式在企业中不难。不过在他出现之后他的计核算工作难度就越来越大。比如越来越复杂和以及解决越来越多复杂的问题的时候比较麻烦。在以前来例如就拿收入做例子，有一万的收入他会按照发票的金额直接给你在收入那一块的科目写上一万。如今却是要将这个一万元的含税收入进行拆封，而且个过程还要看你的这笔业务要依次算进销项税明细科目的，以达到让你的计入科目适用这个增值税率的效果。

1.4发票管理的影响。之前比较普遍的是开具普通发票如果你只是根据业务性质来开的话。“营改增”之前是这么做的。企业如今有了营改增。不单单是要看客户规模以及根据业务性质来开增值税普通发票或增值税的专用发票。其实我们看根据国家规的定去使用开具发票其实在营改增的出现后是能够做到避免发票管理方面的危险，而且对企业来说也必须加强发票管理工作的要求以及本身的要求，这样才能保证发票流、货物流的一致性。

2 “营改增”背景下企业财务管理应对策略探析

2.1加强集团产业链专业化建设。归根结底，帮助集团企业在当今社会做大做强是企业综合实力的竞争。在这种宏观经济环境下，企业要立于不败之地，必须做专 做强。在这各出现之前就是营改增出去之前的时候，由于营业税不能抵扣，存在重复征税的现象，制约了服务面向各行业的集团在发展到一定程度。政策营改增的的使用后他的影响到了例如降低了重复征税和理清楚了税前扣除上下游企业的过程。只有企业看见这个机会并且紧紧抓住这一机遇，在时间企业在调整经营策略激烈的市场竞争中获得更大的收获。

2.2加强企业财务管理。从本质上说，用增值税取代营业税的营改增是一个税收政策。这个举措能够给企业带来了许多发展机会，为中小企业及其他的税收的发展减轻他们的压力。因此充分利用发展机遇中小企业必须抓住了，建立新的税收 政策制定符合充分利用不断完善税收筹划自身企业发展规划，时刻保持警醒。

2.3 加强内控建设。虽然政策营改增的出现明显的有了一些对企业的积极的影响在发展方面， 财务管理风险的出现由于他所导致的情况我们不能忽视了例如传统财务管理的方面就有。主要侧重于会计和支付更多的关注中心记账和税务申报。企业管理者在财务风险上面缺乏正确认识， 很强的随意性在运行过程时常出现在企业中。实施的政策取代营业税与增值税、内部财务控制的建设变得越来越重要。企业必须建立内部财务控制来避免一些与税收相关的风险的来源。

2.4树立良好的纳税筹划意识。企业获得最大的经济效益去管理号企业财务管理的流程有着正确的税收筹划意识，做到依法纳税。企业要根据发展的实际情况相结合认识到新的政策带来的福利，在选择企业的发展最适合的税收筹划方案当中去提高了财务管理流程的效果。

3 营改增”对房地产企业财务管理的影响

3.1“营改增”对房地产企业会计核算的影响。典型价内税的对会计科目产生不小的影响。在资产负债表影响的科目仅是应交 税费较少，其中应交营业税在利润表中“税金和附 加”，是涵盖在内的。典型的价外税的增值税营业税由于营改增的出现会作为在资产负债表中的表外科目，他属于应交税费中，而则囊括在。其他一系列二级科目由于增值税实行抵扣制度的实施，设置进项税额、 销项税额等的需要去设置导致了会计核算变得复杂。

3.2“营改增”对房地产企业现金流量的影响。目前，现在房地产企业周期都很长，资金回报慢，为了提高周转率，房地产业以“售前模式”为主要销售方式，是资金快速回报的手段。，许多大型住房企业同时提出了OPM战略，这一战略占用流动资金企业的，减少了企业的现金流出。这种方法，在增值税替代营业税的营改增的政策会影响现金流。符合财税[2016]号规定。

3.3“营改增”对发票管理的影响。增值税采用销项税额抵扣方式缴纳，进项税额按核定的法律单据抵扣，包括增值税专用发票、海关进口专用付款书等，“营改增”后有效管理发票的难度和重要性将会增加。在采购过程中这个环节，由于营业税的支付涉及普通发票，员工在“营改增”后获取专用发票的意识较低，采购过程中存在大量零星的房地产购买，也增加了获取专用发票的难度。增值税的专用发票的这个环节只能获得证书后，扣除和认证有时间限制，所以应必须认真存储增值税专用发票的认证和管理的过程。

4 房地产企业营改增后财务管理中出现的问題分析

4.1会计核算难度增加。辅助核算科目以及增设增值税的明细科目是在营改增后要求的财务去做的。减免税款进项税额已交税金如应在应交增值税明增值税细科目的这些科目中，贷方应设置进项税额转出销项 税额转出多交增值税等科目借方应设置的科目。财务人员还要依据年 度税金预算额以及年度收入来结算每月进项税票认证额。  这些是每月销项发票开具额的预算额控制指标。

4.2企业税收筹划发生变化。与增值税取代营业税后，房地产企业，如果他们想降低税收负担在一个合理和合法的方式，需要进行增值税筹划各种链接，如开发、交易和自锁房地产租赁。主要目的是使企业更好地实现利润目标，提高竞争力，增加资本的流动性，提高企业在市场上的竞争力。房地产金融部门的重点是使用新政策来有效地提高企业的税收筹划。

5 房地产企业应对 “营改增”的财务管理的对策建议

5.1 提升企业财务核算水平。为了在营改增的大背景下增加企业的财务工作内容，相应改变了不单单是会计科目较多，财务会计，复杂，新老项目和房地产的定义以及征地的不同补偿模式，将影响税收成本，对财务管理提出了更高的要求。 因此，房地产企业应该跟上时代，调整措施，与时俱进，制定出一个增值税会计形式，是适合自己的实际情况相适应的新的税收政策。 同时，财务人员作为财务管理的重要组成部分，应定期接受培训，使其能够充分掌握“增值税取代营业税”的内容，如如何妥善处理。 销售模式，以平衡企业的现金流，最终为企业提供优质的税务服务。

5.2 关注企业税收政策的变化。纳税义务开始关注管理的时间点，因为房地产企业大多采用预售模式作为主营业务模式，这种模式会增加企业的现金流压力，如果在“业务增加”后仍采用一般增值税方法的话。为了解决这一问题政府想出一套办法就是在开具发票前的那些房地产企业已收到货款的，在房屋提交或合同约定时可以依照预收单提前计算缴纳增值税按规定申报缴纳增值税然后来计算出增值税。按照规定。已预先缴纳的增值税的同时从已申报的应纳税额中扣除是可以的。合同交付后没有收据的，或者房屋交付了确认计算增值税可以在合同约定价款时或者收到价款的时候进行，最终申报缴纳增值税并按照规定进行。

5.3 重视采购环节的统一管理。增值税进项税额扣除后对税收成本的影响较大就参考第二部分分析的来看，所以增值税发票体现了有效管理的重要性。以下方面是要求房地产企业来改进的。当由于小规模纳税人不能开具专用的发票时候，他们在选择供应商时。一定要注重培养提高职工的意识在如何获取增值税专用的发票的方面，在供应商真的无法提供增值税专用发票的情况下如何去解决就是要优先选择一般纳税人或者更好的办法是可以对一般纳税人进行优惠。

【参考文献】

[1] “营改增”对房地产企业的财务影响研究[D]. 邓单月.云南大学 2016

[2] 泸州房地产企业发展对策研究[D]. 郭辉.西南财经大学 2004

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[4] 房地产企业基于“客户满意度调查”的品牌打造问题研究[D]. 尤要武.重庆大学 2008