新形势下我国房地产金融风险及其防范分析

张文婧

摘要：房地产行业的发展与多个方面有关系，对于提高国民经济水平有着重要影响，同时也对人们的消费投资结构产生着深刻地变革。房地产行业的迅猛发展对资金的需要不断升高，因此房地产金融应运而生，房地产金融在给房地产行业提供大量的资金扶持之外，也给许多以商业银行为主的金融机构带来了一系列的风险。经过长时间的发展，房地产金融已经涉及到了许多个方面，把房地产行业和金融密切的绑在一一起，如果房地产行业发展不景气会使金融体系处在巨大的危险之中，进而对整体的国民经济健康产生消极影响。同时还会严重危害公众的日常生活，采取有效措施规避房产金融风险十分有必要。

关键词：房地产行业;金融风险;房地产金融;防范分析

前言：

本文将从多个角度对国内房产金融风险进行研究和分析，阐述其构成和发展机制，对房地产金融风险给房地产行业、金融机构、国民经济带来的不利影响进行重点分析。通过分析从多个方面提出对应的措施对策，进而提高防范房地产金融风险的能力，加强金融机构监管应对房产金融风险的能力，保障国民经济长期健康发展。

一、新形势下我国房地产金融风险分析

（一）房产空置造成的资源浪费和限制

房地产开发商盲目投资使社会上出现了大批的闲置房，这代表经济泡沫已经形成，闲置房会给相关者带来巨大的利益风险。闲置房处于待租和待销的状态，而房屋销售所得的资金就是开发商主要的利润。对于开发商来说，房屋的空置率越高，自身的投机成本就越高，占据着自身大量的资金，如果缺少需求就会使售房面临问题，开发商投入到房地产项目中的资金难以快速变现，面临巨大的资金流动风险。[1]我国大多数开发商在经营过程中都背负着大数目的债务，倘若出现房屋不能顺利卖出的情况，就会遭受较大的财务风险。

（二）房地产价格上涨促使银行信贷扩张

从2003年开始，国内的房价就开始保持飞速的增长。国内房价的飞速升高和整个房地产行业超高的回报率，使投机性需求不断提升。许多城市开始“炒楼”“炒房”，把房价哄抬起来，很多炒房团在全国各个地方买卖房屋，不停地哄抬房价，促使居民不断刷新对房价的预计，为爆发房地产金融风险埋下了一颗巨型炸弹。其主要原因有以下两方面：其一，较高的房价不断提高银行的贷款需求，飞速增长的房价使房地产利润飞速提高，导致对房地产的投资不断加大，对资金的需求量不断增加，导致银行的贷款量也不断增加。银行把房产当做优质抵押物，在房价居高不下的大背景下，贷款者从银行贷款的数额也不断增长。[2]其二，随着房产价格的上涨，一些银行会在个人住房贷款方面制定优惠政策，不断创新贷款品种，促使我国个人住房贷款的总量越来越高，极大程度上加剧房地产金融风险。

二、新形势下防范房地产金融风险的措施分析

（一）严控过分投机投资，稳定国内房价

针对商业银行制定的信贷政策，政府要严格控制购买第二、三套房试图提高贷款利率的行为，对于非常住人口在买房时不给予贷款。在税收方面，对投机行为征收高水的所得税。对于空置房，收取相应的物业管理费，提高买卖房屋投机者的购房成本。房价之所以高居不下，低价的持续增长也是原因之一，所以完善现有的土地储备制度刻不容缓，各个地区的政府要建立健全完备的土地储存库，合理划分不同用途的土地，实行差异化管理，以免政府使用土地绝对垄断权。不断地增强土地储备贷款政策的公开化和透明化，适当的把民间资本引入，强化社会公众的监督，避免出现土地被公款挪用的情况。

（二）健全个人征信制度

在调查个人信息的过程中，要坚持把政府政策作为导向，全力配合税收、审计、财政各个相关部门的工作，使商业银行的联网系统不断完善，进一步建立起一个完备的多层次个人信用调查网。在工作实践中，根据个人在此信用调查网上的情况进行合理的评估和等级划分。在保障信息安全的前提下，商业银行之间可以建立关于个人信息的共享平台，使各个银行都可以同时了解到征信人员的全面信用状况，实现全国范围内的信息共享和采集。政府方面可以出台相关的法律法规，使商业银行在对个人征信的时候有法可依。

（三）严格把控抵押物的价值缺口

商业银行通常会把房屋作为抵押物给企业或个人进行贷款，并用该房产的市场价格作为贷款参考。在考察各商业银行防范市场风险能力的时候，可以针对房地产信贷业务开展检查，对抵押物进行全方位的综合分析。[3]在和接待人签合同的时候对抵押物制定一个明确的下限价格，并密切关注其价值变化。若出现抵押物大幅贬值难以有效担保所贷资金时，银行可以要求接待人追加贷款担保，来弥补抵押物降价所造成的价值缺口，也可以采取提前收款的方法，避免抵押物贬值给自身带来的风险。

（四）制定合理的金融法律体系和监管机构

政府部门要对市场主体的行为进行合理规范，保护市场经济中的各方权益。房地产金融的发展涉及银监会、规划局等数个政府部门，要强化各部门之间的协调合作，形成有效的监管模式，用市场化方式合理引导大众的理性需求，出台关于住房公积金、房产抵押和房产金融市场运作各个方面的法律法规，最终实现社会资金合理配置。商业银行要从多方面综合考虑房价下跌及各种政策出台所带来的影响，制定好合理的预警措施，消除风险因素的多重积累，实现风险和收益之间的均衡。

结语：

随着房地产行业的不断发展，该行业对全体经济社会发展产生的带动作用不断提高。房地产企业和购房者对资金的需求量不断加大，商业银行在贷款方面取得了新发展。市场的变化使得我国房地产金融面临新风险，倘若這些风险在同一时期集中爆发起来，会给整个经济社会带来严重的损害。我国市场经济的日趋完善，加上国家不断出台对房地产行业有关的调控政策，使金融机构防范风险的能力和意识得到提高。因此，在多方共同的努力下，一定可以把房地产金融风险保持在可控范围内，促使房地产行业的健康发展。

参考文献：

[1]郑印霞，邵四华.我国房地产金融发展趋势与创新研究[J].中国房地产金融，2011（02）：6-10.

[2]殷红.我国房地产金融的过去、现在和将来[J].城市金融论坛，1998（02）：24-27.

[3]郭娜，郝项超.改革开放三十年来我国房地产金融的发展与变革[J].中国金融，2008（22）：60-61.