农村集体建设用地流转中存在的问题及原因分析

摘要：农村集体建设用地流转是在相关规划和用途管理达标的基础上对农村集体建设用地进行出让、租赁和入股，促进国有土地进入到市场中进行流转。在我国经济发展水平不断提高和土地市场日渐完善的情况下，农村集体建设用地交易愈加频繁和活跃，在实际流转工作中也出现了一定的问题，对农村集体建设用地有效利用产生了不良影响。在本次研究中，重点针对农村集体建设用地流转进行了探究，在明确现有问题的基础上，结合流转工作中存在问题的原因，探索了有效处理问题的措施，希望能促进农村集体建设用地流转规范化和有序化发展。

关键词：农村地区;集体建设用地;土地流转

在实际推进农村集体建设用地流转活动的过程中，仍然存在明显的问题，会降低流转实效，不利于农村集体建设用地流转工作的规范化和有序化开展，也会对乡村振兴战略的贯彻落实产生消极影响。因此在新时代背景下，十分有必要针对农村集体建设用地流转问题以及存在问题的原因进行解析，促进完善流转规划体系的构建，加快农村集体建设用地流转发展进程。

一、当前农村集体建设用地流转存在的问题

针对当前农村集体建设用地流转进行分析，在实际工作中仍然存在明显的问题，具体如农村集体建设用地私下交易问题严重，市场竞争机制的作用被弱化;土地流转方面存在隐形扭曲的交易方式，各地流转模式不同，受到人为因素的影响明显;农村集体建设用地流转交易可比性严重不足，交易信息不畅通的问题明显，极易引发小范围的冲突;农村集体建设用地流转方面土地管理部门权属管理难度大，极易出现寻租的问题，集体经济组织的利益无法得到保障，收益分配不合理的问题明显。

二、农村集体建设用地流转存在问题的原因

结合现有问题针对农村集体建设用地流转存在的原因进行解析，发现主要原因涉及以下几个方面：

其一，农村集体建设用地流转原则不够明确，现阶段难以从多角度对流转工作的开展进行有效的规范和约束，甚至会引发土地流转工作中管理不到位、制度不规范的问题，不利于市场调节与政府调控的协同发展，会对农村集体建设用地工作的高效化开展产生消极影响。其二，农村集体建设用地制度体系建设缺乏完善性，在制度建设不到位的情况下极易造成土地流转工作缺乏有效的管理，收益分配保障力度不足，流转市场体系的建设也存在滞后性，会对农村集体建设用地流转工作的持续健康发展产生消极影响。其三，农村集体建设用地法律法规体系的建设不够完善，难以调动相关管理人员的管理积极性，甚至在部分地区会出现寻租问题，造成管理不够规范系统的情况严重，也会对农村集体建设用地流转活动的高效化开展产生巨大的阻碍作用。

三、农村集体建设用地流转规范化发展措施

（一）坚守农村集体建设用地流转的基本原则

从当前我国农村集体建设用地流转基本情况看，要想促进流转工作的科学有序推进，就要对流转原则进行明确，遵循相关原则促进各项土地流转工作的开展，提高农村土地流转综合发展效能。其一，要遵循动态平衡原则，在推动农村集体建设用地流转的过程中必须要将耕地与建设用地的平衡利用作为前提条件，实现保护耕地的目标，增强流转工作的稳定性和高效性。其二，坚持产权清晰的原则，对农村集体建设用地人格化主体进行重新定位，并将其作为土地流转市场的主体，增强管理的规范化和有序化。其三，要践行因地制宜的原则，针对各地区发展情况对农村集体建设用地流转实施差异化对待，制定与各地区农村集体建设用地流转工作需求相适应的工作方案，提升流转工作的科学性。其四，要遵循市场调节与政府宏观规划相结合的原则，发挥政府主导作用，促进完善农村集体建设用地流转市场的建立和发育，为农村集体建设用地工作的开展提供有力支撑，促进农村集体建设用地流转工作的稳定发展。

（二）构建完善的农村集体建设用地流转制度

完善的制度能为农村集体建设用地流转工作的开展提供制度保障，促进流转工作规范化和有序化发展。因此为了促进农村集体建设用地流转水平不断提升，在具体工作实践中要积极探索完善制度体系的构建，保障能发挥制度规范作用，促进流转效能不断增强[1]。首先，要积极探索建设与农村集体建设用地流转相关的产权制度，明确土地所有权，确保在土地流转工作中不改变土地归农民集体所有的性质，并在流转活动中赋予土地转移的权能。在此基础上要对土地产权登记制度进行规范，强化土地登记的社会意识和法治化程度，逐步构建完善的土地登记赔偿制度和准备金制度。其次，要对农村集体建设用地流转方面涉及到的具体工作条件、对交易主体范围的界定等进行明确，确保农村集体建设用地符合国家相关规划，具有完整的产权，并且产权归属现阶段不存在争议，流转协议正规公正，与用途管理方面的要求契合。最后，要注意对权益分配制度进行适当的优化创新，坚持谁所有谁受益的原则，政府不直接参与农村集体建设用地流转受益的分配，增强受益分配的稳定性和有效性。

（三）构建完善农村集体建设用地流转法律法规体系

法律法规体系的构建能为农村集体建设用地流转活动的开展提供有力支撑。在新时代背景下，全方位推进农村集体建设用地流转工作的过程中，要注意从法律法规建设角度进行分析，构建法制化的农村集体建设用地流转工作体系，推动其逐步实现长远稳定发展的目标。鉴于此，应该积极探索完善法律法规制度的措施，为农村集体建设用地流转活动的深入推进提供法律法规保障。其一，要积极对农村集体建设用地流转法律法规进行修订，尽快制定与“集体建设用地管理条例”“集体建设用地有偿使用办法”相关的法律条例，在法律的规范下促进农村集体建设用地流转活动逐渐呈现出科学化和规范化的发展态势，构建完善的流转调控和规范化管理体系。其二，要促进农村集体建设用地总体规划体系的构建，对《城乡规划法》进行整合应用，从城市和乡村协调建设的基础上对农村地区进行科学的规划，并依法加强对规划的管理，在法律规范和约束下对農村集体建设用地的用途环节流转等进行分析，确保能突出土地流转的规范性和有序性[2]。其三，要完善用途管制方面的法律法规，引入分区管制思想，对分类管理模式进行完善，促进管理效能得到明显的提升。其四，从法律层面对土地储备机构的职能进行扩展和肯定，明确其在农村集体建设用地流转交易方面宏观调控的地位，促进其信息发布作用、交易管理作用、行为确认作用以及纠纷处理作用等的充分发挥，其实推动农村集体建设用地流转工作向着规范化和法制化发展角度迈进，切实提升综合管理效能。

四、结语

综上所述，在现代社会背景下，结合城市化建设背景和农村集体建设用地流转工作的现有需求，十分有必要积极探索农村集体建设用地流转创新发展措施，构建完善的流转保障体系，促进农村集体建设用地流转市场规范化运行，提高流转效率和效果，在优化农村集体建设用地资源利用率的基础上，发挥农村集体建设用地流转工作的作用，为农村地区经济社会现代化建设提供有力支撑。

参考文献：

[1]徐可.农村集体经营性建设用地入市流转中区块链技术应用分析[J]. 时代农机，2020（1）：51.

[2]佘吉武.农村集体建设用地流转与土地管理制度改革研究[J].乡村科技，2019（22）.

作者简介：亓志华（1969—），男，汉族，河南遂平县人，大学学历，房地产中级职称，主要从事国土管理及集体建设用地入市、流转，基层国土工作研究。