“营改增”对湖南房地产业的财务影响及对策

徐曦　石龙

[摘 要]房地产业作为我国国民经济的重要组成部分，“营改增”政策的实施一致备受外界关注。文章以湖南省房地产企业为研究对象，分析了政策实施对房地产企业财务的影响，并提出了应对措施。

[关键词]“营改增”;湖南房地产业;财务影响

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2020.10.064

1 文献综述

李妹柔（2015）对“营改增”前后财务数据对比分析发现：“营改增”后，企业营运能力降低，偿债能力增强，盈利能力提高。林敏（2016）认为“营改增”对房地产企业最直接的影响是使得企业的营业成本降低，利润总额增加。崔艳（2016）提出：“营改增”政策的实施必然会对房地产开发企业的利润水平、现金流以及经营策略等方面形成重大的影响，在“营改增”的影响下房地产开发企业是否采用合适的对策，才是企业是否获得收益的重点。赵天宇（2016）发现“营改增”政策实施后，会降低企业生产成本，增加企业利润。

2 “营改增”对湖南房地产业的财务影响

文章选取了10家具有代表性的湖南省房地产企业作为研究对象，以2016—2018年主要财务数据作为分析基础，匡算“营改增”前后缴纳营业税和增值税口径下各年的营业收入、营业成本，并进行对比分析，以揭示改革实施后对房地产企业主要财务数据的影响。

（1）对营业收入的影响。营业收入由主营业务收入与其他业务收入组成。文章选取的10家房地产企业房地产开发业务均占本公司所有业务的95%以上，文章认为通过分析“主营业务收入”科目金额的变化能够解释营业收入项目。在缴纳营业税时期，当期应缴营业税=营业额×营业税税率，计入“主营业务收入”科目的金额中包含了应缴的营业税，由此推出，增值税口径下的主营业务收入=向客户收取的价款÷（1+增值税税率），“主营业务收入”中不包含向客户收取增值税额;在缴增值税时期，营业税口径下主营业务收入=增值税口径下的主营业务收入×（1+增值税税率）。基于此，文章以2016—2018年主营业务收入为依据，匡算了假设缴纳营业税层面下每年的主营业务收入，同时与缴纳增值税口径下各年主营业务收入相比较。由于房地产业自2016年5月1日起实施“营改增”，自2018年5月1日起增值税税率从11%下降到10%，文章假设2016年、2018年主营业务收入在各月份平均产生。计算结果显示，10家公司增值税口径下的主营业务收入均低于以营业税为口径计算的主营业务收入，各公司三年来最大降幅比率为14.61%，最小降幅为2.37%，可见，“营改增”降低了房地产开发企业的营业收入。

（2）对营业成本的影响。土地成本和建安成本占房地产开发企业主营业务成本的绝大部分，由于取得土地来源的多样化和一些抵扣条件的限制，文章仅对建安成本予以分析。增值税口径下的主营业务成本=营业税口径下的主营业务成本÷（1+增值税税率），营业税口径下主营业务成本=增值税口径下的主营业务成本×（1+增值税税率），同营业收入分析方法假设2016年主营业务成本在各月平均发生。根据计算结果显示，“营改增”后各公司主营业务成本亦表现为不同程度的下降，其中最大降幅比率为9.43%，最小为1.18%，这说明，“营改增”带来了房地产企业营业成本的下降。

（3）对相关税收的联动影响。“营改增”后房地产开发企业涉及的主要税种除增值税以外，还有城建税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等。

①城建税、教育费附加。通过前期调研得知，房地产开发企业在“营改增”后增值税税负发生了不同的变化，有的企业体现为税负上升、有的下降、个别企业税负基本不变。城建税和教育费附加以本期实缴增值税作为计税依据，因此增值税税负的变化会直接影响到城建税和教育费附加，且与增值税税负的变化呈正相关。

②土地增值税。以转让房地产取得的收入，减去法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，税率从30%～60%实行四级超率累进征收。“营改增”后土地增值税的变化将受以下两方面因素影响：一是根据总局2016第70号文规定“营改增”后，纳税人转让房地产的土地增值税应税收入不含增值税。改革后转让房地产的增值税销项税额=（转让房地产收入.土地出让金）÷（1+税率），含税收入与销项税额之差为转让房地产的不含税收入。二是“营改增”增值税不计入税金及附加，相应的可扣除项目金额就会减少，如果由于以上因素的影响带动正处于增值额两级临界点的变化，则税负将会加剧变化。

③企业所得税。营业税计入税金及附加，在计算应纳税所得额时可以税前扣除，增值税不构成营业成本，不进入利润表核算。据前文所述，“营改增”后房地产开发企业的营业收入和营业成本均表现为下降，从下降比率来看，营收的下降程度高于成本，在不考虑其他因素变动的情况下可以推断出，应纳税额所得额会相应减少，企业所得税税负也会降低。

（4）对发票管理带来的影响。营业税票由过去的地税局管理，仅作为购入方相关资产或费用的确认依据。“营改增”之前，房地產企业只需根据固定税率计算缴纳营业税，纳税工作较为简单。而增值税专用发票由国家税务总局监制，由一方开具的增值税专用发票是其下游企业作为进项税额抵扣的依据，增值税从生产到最后的消费环节形成一个完整的链条，其管理非常严格，且增值税防伪税控系统将开票信息通过互联网实时上传税务机关。这种转变给房地产企业发票管理带来了新的挑战。

3 湖南房地产企业应采取的应对措施

（1）加强纳税筹划。“营改增”对房地产企业的影响大部分根源来源于增值税税负的变化，在销项税额一定的情况下，增值税税负的变化依赖于进项税额抵扣的多少。加强纳税筹划工作是改革实施对房地产企业提出的新的挑战，房地产企业应积极开展税收筹划工作。在项目前期准备环节可以针对土地取得方式;在项目开发环节在选择上游企业、发包模式、混业经营等方面;在销售环节通过关注产品定价、分解销售收入、选择产品促销方式等方面;在公司组织结构设置上可以通过设置子公司等方面积极开展税收筹划。

（2）合理調整销售。“营改增”之后，房地产公司向客户收取的价款需要将销项税额剥离后差额计入营业收入，势必造成营业收入的下降，为了保持盈利，房地产企业可以在市场允许的范围内，在保证一定毛利率的前提下，将增值税成本向购买方转嫁。当然，这需要需求市场的极力配合。近些年来我国房地产行业蓬勃发展，湖南作为中部省份，在大环境的带动下，房地产业也得到了迅速发展。即便省会城市长沙自2017年起实施楼市调控政策，但作为湖南省唯一人口净流入的城市，且近几年来人口净流入在全国名列前茅，刚需首次置业以及对高品质住宅的改善需要依然继续推动着房地产业的持续发展。湖南省2016—2018年商品房销售面积、销售额和增长率信息见表1。

由表1可见，近三年来我省商品房销售面积逐年递增，尽管在国家加强房地产市场以及金融去杠杆的形势下，2017年全省商品房销售增速较2016年同期大幅回落21.6个百分点，但总量仍然排名全国第八位，足以见得需求市场依然强劲。再看我省商品房销售额在近三年也是逐年增长，说明市场接纳能力尚存在一定的空间。

（3）避免增值税发票风险。房地产企业应根据相关法规制度的规定，制定适合本企业的发票管理办法，并严格执行，从制度上保证增值税专用发票管理工作的有效实施。缴纳增值税涉及增值税专用发票的领购、开具、保管、认证、保管、税款预缴、税款申报、税款缴纳等工作，增加了发票管理工作难度，财务人员应调整知识结构，时刻关注税收最近政策变化，与税务机关保持良好的信息沟通与交流，提高工作效率，降低发票风险。业务部门必须妥善保管增值税专用发票并且及时传递给财务部门，以确保专票在规定的期限内认证。

（4）加强资金管理。房地产项目开发周期长，资金需求大，房地产企业资金来源主要包括自有资金和银行贷款，以及通过定金、预售款回笼的资金。如何维持稳定和预期的现金流量对“营改增”之后的房地产企业来说是至关重要的。2018年9月一则关于“提高商品房预售许可条件”的消息，在全国范围内激起千层浪，这或许是国家对于“去杠杆”和“消除系统性金融风险”改革的又一风向标。如果提高甚至取消房地产预售制度，这无疑是对房地产业优胜劣汰的一次重大考验，房地产企业应提前做好准备，加强对资金的有效管控，积极扩大资金来源。

（5）规范财务核算加大对财务人员培训。增值税具有税收抵扣性，无论是会计科目的设置还是账务处理方法都比缴纳营业税更为复杂，这就要求房地产企业财务人员及时更新财务知识，做好各项核算与财务管理工作。近年来我国不断深化增值税改革试点工作，自2016 年全面推行“营改增”改革试点后，在2017—2019年连续三年下调增值税税率，房地产业的增值税税率也从最初的11%下降到9%。不仅如此，纳税人取得不动产或者不动产在建工程的进项税额也由两年分批抵扣改为一年抵扣。国家逐步释放的减税降费改革红利，将直接影响企业的会计核算和税务处理，财务人员应强化日常培训，充分利用减税政策带来的利好同时防范财务风险。

4 对地方税制改革的思考

营业税属于地方税范畴，税款归地方财政支配，增值税属于中央地方共享税，75%归中央财政所有，25%归地方财政所有，“营改增”后地方财政收入势必“缩水”。2014—2018年湖南房地产税收收入、房地产税收地方分享部分占地方税收收入比重如表2所示。

由表2可知，虽然近五年来我省房地产税收收入逐年递增，但“营改增”后房地产税收归地方财政所有部分占地方税收收入比重整体低于“营改增”之前，说明改革的实施减少了地方财政收入。我国可以借鉴有些西方国家的做法，在税率上做出调整，根据实际所需、有针对性地设置中央与地方税率，从而更好地将财政力量让地方和中央共同享有。地方政府在“营改增”后可尝试建立起地方为主体的 税种体系，最大限度地降低因为“营改增”而给地方财政带来的压力和挑战，尽可能地降低各种不利因素。

参考文献：

[1]李妹柔，陈金婷.“营改增”对房地产企业会计处理的变化及对财务报表、财务指标的影响[J].商业会计，2015（12）.

[2]崔艳.“营改增”对房地产企业的税收筹划探讨[J].财经界（学术版），2016（11）.

[3]赵天宇.“营改增”对企业财务管理的影响研究 [J].经济研究导刊，2016（8）.

[4]王玉娟.“营改增”对房地产业的财税影响[J].商业会计，2016（10）.