写字楼运营管理与创新服务的关键性问题分析

王荃

【摘要】写字楼在运营管理中不但要采取传统的管理方式，同时还要立足写字楼的特点和属性，积极创新写字楼的管理服务，使写字楼在运营过程中能够满足客户的现实需求，能够以客户为焦点，提供有针对性的服务措施，使整个写字楼的运营管理，能够在管理的有效性、管理的全面性和管理的针对性方面得到全面提高，为写字楼经营管理效率的效益的提升提供有力支持。结合写字楼运营管理特点，在写字楼管理创新服务中，应当推动物业管理的升级，做好写字楼管理资源的整合，并积极控制写字楼的管理成本，建立集成化的发展战略，通过构建写字楼综合业态系统的方式，为整个写字楼的经营管理注入生机和活力。

【关键词】写字楼;运营管理;创新服务;关键性问题

华贸集团作为国内知名的地产集团，聚焦商业写字楼项目，从激发创造力出发，汇聚国际化商务生活方式要素，以顶尖资源整合能力、生态化商务环境、专业运营团队，创造各要素有机联系、彼此融合、优势互补的生态圈。为入驻企业提供实现价值最大化的理想环境、理想平台，营造21世纪激动人心的“城中之城”。华贸集团的成功，代表着商业写字楼的运营管理理念的成功。现代服务业的高端运营平台，国际化的高水平商务区地标。

基于写字楼运营管理的特点以及写字楼自身的属性特点，写字楼在运营管理中应当牢牢的抓住客户的现实需求，聚焦客户的需求，为客户提供办公功能和方便快捷的服务，同时，增加写字楼的配套设施，达到健全完善的要求，使整个写字楼的环境达到舒适性要求。在创新管理中，聚焦客户的需求，根据写字楼运营管理的现实特征，制定有针对性措施，推动写字楼物业管理有效升级，使写字楼的管理资源能够得到有效整合，降低写字楼的运营管理成本。通过建立集成化发展战略的措施，推动写字楼运营管理不断向前发展。因此，做好写字楼的运营管理，对写字楼管理质量的提升具有重要影响。

1、写字楼运营管理中，客户的现实需求

1.1需要满足基本办公功能和方便快捷的需求

写字楼在运营管理中，应当明确自身的服务属性和管理属性，在基本功能的打造上，应当将办公功能作为写字楼的主要功能，围绕办公功能做好配套服务体系的建设，使写字楼的运营能够聚焦客户的现实需求，能够围绕着客户的办公特点，强化写字楼的功能属性，提高写字楼的各项服务质量，使写字楼在运行过程中能够满足客户的基本办公功能和方便快捷的要求，能够为客户的企业提供完善的办公环境，解决写字楼的运营管理问题。基于对写字楼自身属性的了解，以及写字楼在运营管理中的具体特点，在硬件设施的打造和软件服务水平的提升方面，除了聚焦客户的需求之外，还应当做好市场调研，分析竞争企业的优势，以及竞争企业在硬件设施打造和软件服务建设方面取得的积极成效和成功经验，通过学习和借鉴的方式，将其引入到写字楼的运营管理中，使写字楼的运营管理能够时刻保证最新的管理理念，能够时刻对标竞争企业，夯实经营管理基础，做到以客户的需求为导向，不断调整经营管理策略，使写字楼的运营管理能够取得积极效果[1]。

1.2配套设施健全，环境舒适

写字楼在运营管理中，做好配套设施的建设并营造舒适的环境和氛围，对写字楼作用的发挥以及赢得客户的信任具有重要影响。入住写字楼的企业主要的目的是获得舒适的办公环境，提高员工的满意度，能够在办公中获得必要支持，使整个企业在运行中，能够依靠功能完善的办公设施和舒适的办公环境，提高企业的发展质量，推动企业的升级发展。基于客户的这一要求，写字楼的运营管理应当以客户的需求为主要的服务目标，应当了解客户需求的特点以及客户需求的特殊性，根据客户个性化的需求做好配套设施的健全，使写字楼在细节方面特别是与企业相关的配套服务方面能够达到完善的要求。除此之外，在写字楼的环境打造方面，既要突出整洁舒适的特点，同时还要根据企业类型、企业档次以及企业文化等因素，打造属于企业的个性化环境体系，使写字楼能够根据企业的特点和发展实际提供配套服务，对解决写字楼的运营管理问题和更好的满足客户需求具有重要影响。因此，做好配套设施的建设和环境的打造，是写字楼运营管理的重要内容。

1.3为入驻企业装修提供完善的配套及服务

写字楼在装修过程中，需要了解入驻企业的特点以及入驻企业的具体需求，根据入驻企业的类别和入驻企业的经济条件和企业的发展状况，了解入驻企业的装修需求，提前做好房屋基础设施的配套，保证入驻企业能够在装修过程中，能够在完善的配套基础上进行装修，既降低了客户装修的难度，同时也能提高入驻企业装修施工的效率，避免因基础设施不全或者基礎设施存在问题制约入驻企业的装修施工。在装修施工中，需要为入驻企业提供必要的配套服务，掌握入驻企业的装修特点和个性化需求，提供完善的配套服务，保证入驻企业能够在装修中及时解决施工问题，通过完善的协调服务，满足装修要求[2]。

2、写字楼运营管理与创新服务的具体措施

2.1推动写字楼物业管理升级

基于对写字楼的了解，写字楼在运营管理中采取创新服务的措施，对提高写字楼的管理质量具有重要影响。在写字楼管理中，推动写字楼物业管理的升级是当前写字楼运营管理面临的主要问题，物业升级既关系到物业管理水平的提升，同时也关系到物业管理中硬件设施的升级和物业服务管理机制的升级，对整个写字楼的管理质量和管理水平具有重大影响。写字楼在物业管理过程中，就要做好与入驻企业的衔接，需要及时的了解入驻企业的基本情况和入驻企业对物业管理提出的要求，做到围绕着企业的需求设定物业管理方案，使整个物业管理能够形成与入驻企业的良性互动，能够第一时间解决入驻企业的个性化问题。通过优化环境，提升物业管理水平，以及夯实物业管理基础和推出特色物业服务的方式，使整个写字楼的物业管理能够得到升级，对提高物业管理水平和效果以及解决物业管理问题具有重要影响。因此，按照写字楼运营管理的特点和要求，推动写字楼物业管理升级，是当前写字楼发展的重要策略，也是写字楼运营管理的重要手段。

2.2做好写字楼管理资源的整合

在写字楼管理过程中，写字楼管理资源的整合尤为必要，写字楼运营管理涉及到的因素较多，影响写字楼管理质量和管理效果的因素也比较多，如何提高写字楼的运营管理水平，保证写字楼在运营管理中能够取得积极效果，是当前写字楼管理面临的主要问题，对写字楼管理的实施和写字楼管理水平的提高产生了重要影响。为了解决写字楼的管理问题，在写字楼管理资源的整合方面，应当进行调研和梳理，应当按照写字楼的发展特点、写字楼的发展规律，以及写字楼在管理过程中所积累和接触到的资源进行分类管理，使写字楼的管理资源能够在整合方面提高整合效率，满足写字楼资源的利用需要，通过资源整合的方式，使写字楼的资源能够得到充分利用，在物业管理资源、优质客户资源、写字楼的硬件资源和软件资源方面做好资源的整合和配套，对整个写字楼的发展和写字楼运营管理水平的提高具有重要影响[3]。由此可见，做好写字楼管理资源的整合，是当前写字楼运营管理面临的主要问题，也是推动写字楼运营管理不断发展的重要措施。

2.3做好写字楼管理成本的控制

写字楼的运营管理离不开成本的管控，成本管理越有效，写字楼的运营管理效果越突出，无论是豪华写字楼管理还是普通写字楼管理，都绕不开成本管理这一问题。写字楼的运营管理效益与企业的成本管理有直接关系，结合当前写字楼的管理实际和写字楼的管理特点，写字楼的管理需要对物业管理成本、硬件建设成本、软件服务成本以及运营管理成本等进行综合核算。并掌握成本构成内容了解成本构成特点，根据成本管理的实际需要采取优化措施，保证成本管理在实施过程中能够达到实施要求，能够解决成本管理问题，为整个成本管理的落实奠定良好的基础。结合写字楼运营管理实际，在成本管理过程中，应当参考成熟企业的成本管理经验，按照成本管理的特点和成本管理要求，推进成本管理工作的实施。通过建立完善的成本管理体系，细化成本管理目标，并按照成本管理的具体要求和特点予以实施，对提高成本管理效果和推动成本管理的落实具有重要影响。因此，做好成本控制，并细化企业成本管理目标，对企业成本管理工作的推进与落实具有重要影响。

2.4建立集成化发展战略

在写字楼在运营管理中，需要考虑到写字楼的运营管理的长期性以及写字楼的经营管理特征和自身属性的特点，建立长期的发展战略，并根据写字楼自身的定位和优势，建立集成化的发展战略，将写字楼打造成商业综合体。写字楼在配套的完善性、服务的有效性、客户满意度以及市场竞争力方面都能具备突出的优势，能够在市场竞争中处于优势地位，能够解决写字楼的市场竞争问题，为整个写字楼的长期发展奠定良好的基础。集成化发展战略，主要是将写字楼涉及到的商业资源进行综合配套，并建立完善的发展体系，对整个写字樓资源的整合和写字楼资源优势的发挥具有重要影响。通过调整发展战略，采取集成化发展战略的措施，能够为写字楼的长期发展奠定良好的基础，使写字楼在发展过程中能够按照发展要求、发展特点以及具体的发展规律，采取有针对性的措施，解决写字楼的发展战略制定问题。

3、构建写字楼综合业态系统

3.1增加写字楼配套设施

基于对写字楼的了解，写字楼在运营管理中，构建综合业态系统是解决写字楼入驻企业的服务配套问题，以及提高写字楼综合服务质量的关键手段。为了达到构建综合业态系统的目的，增加写字楼的配套设施是重要措施，考虑到写字楼的发展实际以及写字楼的发展特点，在写字楼配套设施建设过程中，应当围绕着入驻企业的需求，做好配套设施的选择，围绕着入驻企业员工的衣食住行以及工作和休闲娱乐等要求，建设必要的配套设施，形成完整的服务系统，为整个入驻企业员工提供完善的工作环境和生活环境，使入驻企业员工的满意度得到不断提升，并根据入驻企业员工的个性化需求以及入驻企业的共性问题，对整个硬件设施和配套设施进行必要调整，以此满足入驻企业的现实需求。因此，增加配套设施，提高配套设施的完善性，对写字楼综合业态系统的构建具有重要影响。以此为基础强化写字楼的运营管理理念并提高运营管理质量，对写字楼的经营效益的提升具有重要意义。

3.2引入写字楼周边服务企业

写字楼在运营管理中，不仅仅要聚焦客户的需求，同时还要了解入住企业的特点以及入驻企业在发展中存在的短板，根据入驻企业的类型、入驻企业的经营管理内容，提供配套的企业支持，使入驻企业能够形成上下游的产业关系，根据入驻企业的发展特点以及入驻企业的市场短板情况，配套周边服务企业，使整个写字楼在入驻企业的服务过程中，能够深层次地介入到企业的经营管理中来，通过采取优化措施的方式，提高企业发展质量，使入驻企业在发展过程中能够得到更多的支持，能够在发展质量和发展有效性方面得到有效提升。此外，在写字楼自身服务体系的基础上，还需要引入与企业有直接和间接关系的服务企业资源，使写字楼在服务的完善性、资源的配套有效性以及资源的综合利用方面，能够取得积极效果，能够解决入驻企业的发展问题，为入驻企业的成长和入驻企业的快速发展夯实基础，推动写字楼入驻企业的快速成长，实现写字楼与入驻企业相互融合，共同发展。

3.3了解入驻企业需求，完善服务系统

写字楼在运营管理中，根据入驻企业的需求，完善服务系统并提高服务质量，对写字楼运营管理水平的提升以及入驻企业粘性度的提高具有重要影响。写字楼在运营管理中，应当特别注意入驻企业的具体需求，特别是企业的个性化需求，通过掌握企业的发展特点以及聚焦企业个性化需求的方式，制定专项服务措施、优化服务流程、细化服务手段、掌握服务特征，按照服务的要求以及企业的要求，提供有针对性服务，保证写字楼在运营管理中，能够聚焦入驻企业的发展需求，能够围绕着入驻企业的经营特点和管理特色提供配套服务，为整个入驻企业的发展提供有针对性服务。通过了解入驻企业的需求，能够使写字楼在运营管理中提高运营管理质量，满足运营管理要求，达到夯实运营管理基础的目的。

结论：

通过对写字楼运营管理的了解，写字楼的运营管理需要关注入驻企业的具体情况，需要按照入驻企业的特点和需求采取硬件和软件设施优化的方式，打造完善的硬件和软件基础，为整个写字楼的发展提供有力支持，同时，写字楼在创新管理中，应当注重管理理念的创新和优化，按照管理的需求、管理特点以及入驻企业的具体形式，采取有针对性措施，推动写字楼运营管理不断向前发展，为写字楼管理质量的提升奠定良好的基础。

参考文献：

[1]王锴亮.高端写字楼的租赁策略[J].企业改革与管理，2019（08）：101+106.

[2]楷林物业：写字楼运营管理专家.让商务生活更美好[J].城市开发，2018（11）：54-56.

[3]吴政. ZR集团写字楼项目品牌营销策略研究[D].南京理工大学，2018.