房地产企业内部控制风险分析及防控策略探讨

杨晓倩

摘  要;房地产行业相对于其他行业资金流量大、面临的风险多。近年来房地产新政出台，行业管控愈发严格。央地政策齐发，关于房地产行业的资金管控给房地产企业的未来发展带来了严峻的挑战。随着楼市价格管控愈加严格，房地产企业要想取得更大的经济效益，从企业内部进行财务控制势在必行。本文针对房地产企业内部控制的理论及现状展开分析，并论述房地产企业在内控过程中的问题，重点探讨加强内部控制及风险防范的策略，以期促进房地产企业实现可持续发展。

关键词： 房地产企业;内部控制;风险分析;防控策略;探讨

一、房地产企业内控现状

内部控制需要董事会、管理层和公司员工共同参与，为了达到有效的内部控制效果，房地产企业要保证经营、财务会计、法律法规执行的合理性。房地产企业的内部控制需要面向全部门开展，因此在内部控制时需要保证监督机制、信息沟通媒介、控制活动、风险评估和控制环境的协调统一。内部控制的设置只是对经营情况的合理保证，但并不是绝对的保证，因此内部控制并不能达到绝对安全的控制效果，会有一定的风险。目前大部分房地产企业的内部控制制度不够健全，企业经营管理还存在较多风险。

房地产企业的内部控制涉及的方面众多。要达到良好的风险防控效果，房地产企业在企业内部的资金管理与运营管理、全面预算与预算考核、采购环节与付款循环、销售环节与收款循环、工程项目与业务外包、人力资源管理等诸多方面都需要涉及内部控制，因此房地产企业的内部控制工作具有一定的复杂性。

二、房地产企业内控问题

（一）缺乏对内部控制的重视

目前房地产企业在思想认识上没有对内部控制产生重视，导致房地产企业的内部控制往往流于形式。在思想认识缺失的情况下，内部控制的规章制度没有得到有效的落实，部分房地产企业的内部控制不能真正落地执行，加上缺少严格的监督机制，导致风险防控形同虚设。

（二）企业运营存在较多的风险点

房地产企业在经营过程中存在较多的风险。第一是法律风险，法律风险是指企业的招采行为违反相关的法律法规从而受到处罚，出现声誉损失以及经济损失。第二是运营风险，运营风险首先是招采安排不合理，对市场的预测不准确，导致库存短缺或积压，影响公司的资源分配;其次是对供应商的选择不当，招投标或定价机制不科学，导致招采项目价格过高;再次是招采业务审批不当，没有经过适当的审批或越权审批，导致重大的差错或舞弊;最后是招采验收不规范，缺乏对付款环节的审核，导致资金损失。第三是财务风险，财务风险包括招采业务会计核算不合法、不真实、不完整，导致会计信息质量下降。

三、房地产企业加强内部控制及风险防控的策略分析

（一）增强企业的内部控制意识

为了提升内部控制的有效性，房地产企业应当认识到内部控制的重要性。房地产企业具有一定的特殊性，在项目拿地和项目建设中，高成本和高投入导致资金风险较大。没有经济效益作为支撑的内部控制都是空谈，在进行内部控制时应以落实经济效益、为所有者提供更高经济价值为原则，从而优化内部控制方案，处理好工程与效益的平衡稳定，达到稳健运营和可持续发展的目的。

（二）确保内部审计的独立性，建立完善的内部控制组织体系

想要实现高效的内部控制，就要建立完善且科学的控制组织体系。内部控制及风险防控的组织体系要遵循集团总经理批准、董事会审批后下达部门执行的原则，房地产企业的内部控制需要在全年的基础上细分到月度进行，出现超标和未达标的问题时提出补救的措施。建立完善的内部控制及风险防控组织体系，是防范风险的前提。

建立完善的公司授权体系，每一项任务的财务支出都要由总经理审批和董事会审核是不现实的。在进行内部控制时应当建立授权机制，授权包括一般授权和临时授权。房地产企业的总经理要明确各部门的职责权利，并且由运营中心对岗位授权进行评价、审核和修改后，交由总裁审核后下发公司一般性授权文件;处理临时授权的时候填写申请表，填写相关事项，在临时事件完成以后终止授权。无论是一般授权还是临时授权，最终都要统一存档管理。

（三）保证内部控制的客观性，完善内控运行机制

房地产企业需要完善内部控制手册，针对运营中出现的问题，及时反馈，加以整改。反馈分为日常反映、周报反映和紧急重大问题临时反馈。没有发现问题时企业也要出具内部控制运营报告，并且不定期抽查。总经理审核周报，相关部门整合内控运行报告交由内控委员评估报告，针对报告进行动态的整改。房地产企业涉及的业务范围较广泛、周期较长，内控风险较为复杂，涉及的方面包括法律与风险管理、计划考核与管理控制、财务控制管理、固定资产管理、费用支出控制、销售支出款项、工程招标与预算等方面。

以财务管理控制为例，财务部需要真实地反映公司年度财政，对公司销售、成本等起到指导和控制作用。年末根据部门的费用年度预算、分项目公司的收入和成本预算制定下年度的全面预算草案。预算草案应当由各部门进行讨论和规划，交由总经理审批，并上报集团董事会审批。财务部要对每个月的财务计划进行动态的分析，在每个月月末向总经理上报当月情况。

（四）保证内部控制的公正性，强化内部控制审计监督机制

为了确保公司内部控制及风险防控的有效性，房地产企业应当完善自我约束机制，确保公司的廉政建设和纪律严明。内部控制监督人员专人专岗，以确保企业商业机密不被泄露。

監督人员的主要工作内容和权限如下：第一，资料查阅权，包括预（决）算报告、工程立项报告、预算书、财会资料等相关文件;第二，调查取证权，包括内部审计控制相关的资料和文件;第三，监督检察权，监督检查的范围有会计凭证、账簿、甲方施工日志、工程项目分部内部控制制度的效果、现场用料等;第四，违纪行为制止;第五，违规处罚，针对出现重大内部控制风险的部门负责人，有必要进行解释调查，出现违规操作和违法乱纪导致内部控制失灵的问题，应当追究责任，出现报表污损、涂改或者内部控制计划和实际出入较大的问题，监督人员有权提出整改意见并且监督实施改进。

（五）完善企业内部信息系统

房地产企业的施工项目较为分散，施工的范围很广，这就导致房地产企业整体管控效率难以提升。因此，要完善房地产企业内部信息系统，加强对施工过程中环节与步骤的整合，提高企业的运营效率与管理效率，实现集中化管理的目标。建立完善的信息系统，对房地产企业施工过程中的每个项目的成本进行监督，完善预算体系，提高材料和设备的使用效率。通过信息系统，可以明确施工进度的具体情况，及时发现存在的问题，从而优化内部控制的效果，增加房地产企业的整体优势。

（六）加强对企业重要风险点的控制

房地产企业要落实对重要风险点的控制。第一，要加强对法律风险的控制，在开展各项生产经营活动的过程中，要学习房地产企业涉及的相关法律法规，积极和相关部门沟通，避免遭受处罚。第二，要加强对运营风险的掌握，首先要合理安排招采计划，相关人员需要准确地预测市场的趋势，避免库存短缺或库存积压的现象，合理分配企业的各项资源;其次，要加强对供应商的选择和与其的谈判，选择恰当的招采方式，制定科学的定价机制，确保招采项目的性价比，避免舞弊风险;再次，在招采业务开展过程中要健全审批机制，避免越权审批导致的各项差错或舞弊;最后，要加强采购验收与付款审核工作，避免资金损失。第三，控制财务风险，需要提高财务人员的专业素养，明确财务人员的责任，促使财务人员按照相关规定开展各项核算工作，确保会计信息真实、合理、合法，从而提高会计信息质量。

四、结語

房地产企业的内部控制制度应当覆盖公司的各个部门，每个层级职务与工作要求要规定清晰。相关人员按月上报、及时汇报工作，保证在内部控制下公司的运营和收支处于动态的平衡。为了保证内部控制的有效执行，应当建立完善的内部控制制度和组织架构，将内部控制落到实处，不断提升企业的风险管理水平。

（作者单位为绿地控股集团房地产事业一部）

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