探究交易成本对开发商绿色建筑开发决策的影响

银本均

摘 要：目前，对绿色建筑市场发展障碍的研究主要集中在市场失灵、市场门槛、市场风险等方面，这些研究都基于新制度经济学而建立，其认为交易成本在市场运行中作用重大。但是特别是对于发展中国家来说，绿色建筑市场的交易成本却要高得多，交易成本影响绿色建筑的建设与发展。尤其是绿色建筑市场更是如此，交易成本决定了房地产中介的存在，房地产开发商采取不同的组织方式，最终目的是为了节约交易成本。房地产交易的成本不仅仅是房价，还有很多方面。交易成本是其中之一，但是交易成本在很大程度上决定了交易能否成功也决定了开发商的开发建设热情。本文着重分析交易成本对绿色建筑发展决策的影响。

关键词：交易成本;开发商;绿色建筑;开发决策影响

【中图分类号】F270  【文献标识码】A 【文章编号】1674-3733（2020）18-0132-01

1 绿色建筑发展趋势

绿色建筑是未来的发展方向，虽然造价要高，但由于各省市存在一些补贴政策，各大房地产开发商对绿色建筑发展的热情仍然相对较高。据中国城市科学研究协会统计，目前，大多数绿色建筑的增量成本约为30-120元/平方米，还是可以接受的。如果包括补贴，事实上开发商的经济效益可能高于普通住宅。此外，智能仪表、中水系统和雨水收集系统等的落地已成为绿色建筑的加分项目，导致小区趋向高端，出售价格也更高。从长远来看，从节约成本的角度来看，绿色建筑将成为主流，特别是一些建筑与物业一体化的集团建筑企业更会将此技术放在优先考虑的范畴。

2 建筑开发商交易成本构成

交易成本包括以下组成部分：

（1）房子的价格。在房地产交易成本的明细中，最大、最重要的成本是房屋交易中的房价，这一点非常明显。在房地产交易中，它有明确的界定和具体的数字，主要是由开发商定价决定。

（2）买房的其他支出，除了房价，也会有很多税费。把所有的税费计算加起来，就可以得到应交税费的数额。除了税费，还有一些相关的手续费，有些需要公证费用。对于建筑开发商来说，交易成本主要是与房地产经纪人和经纪人的补偿成本。

3.考虑交易成本的绿色建筑市场竞争决策模型构建

基于静态古诺博弈模型，假设市场上只有两类开发商，他们开发的绿色建筑质量没有差别。由于开发商根据市场需求进行决策，并考虑竞争对手的策略，这是一个非合作博弈过程。设i={1，2}为开发博弈模型中的两类开发商，设R代表绿色建筑开发博弈模型中的两类开发商，设Ri代表绿色建筑开发商i获得的开发利润。假设利润函数与销售建筑数量成线性关系，则开发商在确定要开发的绿色建筑数量时，满足以下优化：

maxRi=pqi-Ci（qi）

S. t. 9i =f;（x1，X2，，，，xn）

开发商i的利润为：

max Ri=qiP（Q） - -Ci（qi）.

没有交易成本的投机，开发商开发绿色建筑的总成本是Ci （qi）。这个模型是一个完美的信息市场假设。开发商的建设成本是一样的，份额也是一样的，这就需要竞争，有交易成本的开发商博弈更具参考价值。

考虑到绿色建筑的特点，一方面，绿色建筑在整个建筑业中的市场份额相对较小，总交易成本呈线性增长;另一方面，由于绿色建筑的初始投资较高，对于每个项目，开发商通常计算每个绿色建筑项目的平均开发成本。

如果交易成本是线性或分段线性函数，为了详细了解交易成本的影响，假设开发商1和开发商2在开发绿色建筑时单位面积成本相同，但交易成本不同，函数为：Ti= kiqi。线性函数的假设突出了绿色建筑市场的特点。以此这个假设是合理的。

假设开发商1和开发商2在开发绿色建筑时单位面积成本相同，但交易成本不同，其函数为Ti=kiqi。对于开发商来说，开发绿色建筑的成本越高，数量就越少，因此降低教育成本的重要性凸显。

4 交易成本对开发商绿色建筑开发决策的影响

4.1 绿色建筑的市场需求程度影响开发决策

如果市场需求不高，这将导致开发商的建设可能难以出售的问题，同时，因为开发商的建设融资成本占大多数。大型开发商依赖年利率为6% 到10%的银行贷款维持正常的工程建设。小开发商依赖私人贷款，年利率在10%到20%之间。因此，如果房价不涨，拖延的时间越长，开发商要投入的交易成本就越多。如果是一个中小型建设单位，不合理的规划或当地人不支付账单，这可能导致更多的实际开发成本。为了更快地出售房屋，需要更多的资本注入。

4.2 绿色建筑开发现状影响交易成本

目前，一些绿色建筑卖得不好必须承认还有许多问题。这主要是由于建设、设计、施工和运营单位水平不高。设计考虑不充分，施工中违规操作，物业单位在运营中缺乏专业知识等等诸多原因，都会造成成本增加的问题。比如前期为了节约成本，购买三、四级节能空调产品并不适合绿色建筑的概念，后期运行过程中会有更多的用电支出。

4.3 绿色建筑市场政策影响交易成本

在中国绿色建筑市场不断发展的背景下，越来越多的大中型放房地产开发商愿意投入绿色建筑的开发，是因为政策的引导和引领中国建筑行业的高地的现实需求导致，但是在实际的发展中也会发现，市场政策会影响交易成本，在一些尚未建立起完善的市场机制和监管机制的发展中国家，绿色建筑的实际交易成本会更大，这就导致了绿色建筑的发展效益不高，而如果能有统一公平且透明的市场环境，有利于绿色建筑投资和交易成本的降低。

结语：总而言之，在市场经济的发展带动下，利用交易成本理论进行房地产开发的决策是势在必行，而其是整個现代产权理论的基础，作用也是显著的。建筑行业的交易成本很高的是公认的事实。由于在机会主义、条件数量少等客观因素的影响下，导致房地产市场交易成本高这一点长期不能扭转。因此要想实现行业的快速可持续发展，做好交易成本的研究，借助政策的东风和自身的建筑实力，优化绿色建筑市场，这样才能有有效降低交易成本，实现开发商经济效益的最大化。

参考文献

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