上海市共有产权房现状分析与政策建议

李丹阳

随着人口逐年增長，住房作为人类生存的基本条件，日益受到政府的密切关注。上海作为中国的第一大城市，同时也是中国重要的经济中心城市及金融贸易中心，其住房问题，尤其是中低收入家庭的住房问题的研究具有现实意义。本文通过阐述上海市共有产权房基本概况，思考其政策在运行过程中存在的问题，并结合国情和上海市基本情况，归纳总结出完善共有产权房政策的政策建议。

上海市;共有产权房;住房保障

1 上海市共有产权房基本概况

共有产权住房是政府与购房人按份额共有产权，政府将其持有的部分产权的“使用权”让渡给首次购房人，进一步降低了房屋出售价格，最大限度支持夹心层首次购房需求，政府和居民共同解决住房问题。

上海市从2010年才开始供应共有产权房，但在申请审核、产权份额设计、分配供应及后期上市等方面，上海市都发展出了新举措。为使具体操作更加规范，上海市先后出台了《上海市共有产权保障住房申请、供应实施细则》、《上海市共有产权保障住房（经济适用住房）准入标准和供应标准》、《上海市共有产权保障住房供后管理实施细则》、《上海市住房发展“十三五”规划》等一系列文件，详细规定、规范了共有产权住房的各项操作细节，并将申请流程电子化、公开化。

2014 年，住建部确定北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安 6 个城市列为全国共有产权住房试点城市。

2016年上海正式颁布《共有产权保障住房管理办法》。上海对共有产权房模式的创新在于“实行政府与购房人按份共有产权”，这一举措强调“政府与住房保障对象共同努力解决住房困难”，即降低保障住房出售的价格，减轻购房负担，最大限度支持“夹心层”首次购房，满足无房家庭的住房刚需。

1.1 申购标准

上海于2018年发布的《实施意见》中放宽了准入标准，即取消以往的户籍要求，符合条件的非沪籍人员也能申请共有产权住房。在对家庭收入的规定上，上海规定可支配收入和财产低于规定限额，并对非户籍要求在本市连续缴纳社会保险或者个人所得税满5年。

1.2 定价机制

沪籍和外地人定价一致，与本市户籍居民共有产权保障住房采取同一标准，即实施政府定价 ，且购房人产权份额应当不少于50%。上海共有产权房定价比周边商品房低30%左右，有些地段甚至低至60%。

1.3 产权比例

在产权比例方面，个人与政府的产权比例分配常见有7∶3和5∶5两种方式，且不断有新政策来调整和优化共有产权房的分配比例。上海在《实施意见》中规定非沪人员与本市居民按照统一标准享受优惠政策，既个人承担的产权份额不低于50%。视项目情况，政府占三成至五成，个人占五成至七成。

1.4 退出机制

共有产权房的退出机制主要有三种方式：一是政府退出（个人购买政府的份额）;二是个人退出。此种退出方式的原则是政府有优先购买权，即按照评估价回购个人的产权，以便房屋再次出售获得增值收益;三是上市交易。淮安、北京以及上海均规定取得权证未满5年，原则不得上市交易，5年之后可将持有的产权推向市场进行出售。

2 上海市共有产权房存在的问题

2.1 选址偏远，入住率低，浪费资源

许多共有产权房小区入住率约为30%，大多数居民仍然居住在原来的住房，以便上班和上学。

2.2 共有产权房的融资相对难

按照目前上海的经营情况，买共有产权房时可以适当贷款，但是要取决于银行的态度。商业银行一般不太愿意贷款给这种购买经济适用房的客户。共有产权房不仅消费融资难，由于其共有产权性质抵押融资也面临困境。

2.3 缺乏法律支撑，售后管理难

由于缺乏顶层设计、中央立法的缺失，导致此项制度的推行进程较为缓慢。在具体实践中，共有产权房均是以行政命令、规章的形式推动，地方政府也是参照中央的命令制定规范性文件。各地方立法存在的差异性，使得颁布的规范性文件在准入、运行、管理以及退出等方面的规定各有不同。地方立法的“碎片化”容易出现产权设计混乱、监管力度不到位、纠纷解决机制法制化缺失等问题，这些问题的存在势必影响共有产权制度的可行性和合理性。

2.4 没有明确的退出机制

退出机制是建立在房价上涨的基础上的，如果房价走平或走低，个人会保持观望状态。另外，政府虽有部分产权，但向购房者无偿让渡其占用权和使用权，相当于提供了无息贷款，对个人居住不产生任何影响。

3 完善上海市共有产权房的政策建议

3.1 国家应立法，为共有产权房制度的建设保驾护航

针对目前我国共有产权房立法层次低、法律制度空白的问题，立法机关须根据试点城市的地方立法特点，在允许地方存在一定特点的前提下，制定统一的中央立法。

3.2 适当提高共有产权房的融资功能

政府应担保一定比例的共有产权房的融资贷款，提高共有产权房的资产价值。

3.3 完善退出机制，加强共有产权房的循环利用

通过建立综合性信息平台，使得资格审查机构与银行或金融机构实行信息互联，对共有产权房住房人每年进行一次资格审查，让不再符合受保障的对象尽快退出保障体系，对在银行或金融机构的个人信息存在不良记录的，将拒绝接受其贷款申请。只允许共有产权保障房在符合条件的内部人之间流转，才能使得有限的公共保障资源发挥最大的作用。

3.4 延伸共有产权房的保障功能链

在业主自愿的前提下，筹集已销售的、空置的共有产权房，作为公租房租赁。政府扣除公租房的管理费用，剩余租金交给业主。这不仅能有效利用资源，也能减轻政府的保障房建设压力，同时能提高中低收入业主的收入。

4 总结

共有产权住房政策是我国住房保障制度的最新进展和制度创新。首先，共有产权房扩大了我国住房保障的覆盖群体，回应了被市场排斥又无法获得政府保障的夹心阶层的住房需求。其次，共有产权房丰富了中国住房保障的方式和路径，是我国住房产权方面的重要发展与创新。共有产权住房介于公共租赁和可负担住房之间，是一种过渡性的、高度灵活的产权占有模式。它可以满足中低收入家庭差异化的住房需求，有助于实现住房保障供给与保障对象支付能力之间的匹配和协调，是一种更加“精准”的住房保障模式。最后，共有产权房不仅能够有效满足中低收入家庭的住房需求，还可以推动他们住房资产的积累，有助于缩小中国当前日益扩大的收入和財富差距，激励购房者改变生活态度、积极工作，进而促进社会稳定和公平。同时，拥有房产也可以增加购房者心理和经济方面的安全感，有助于形成对所在城市和社区的归属感。

参考文献

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