关于房地产企业迅速扩张中的财务风险分析及防范

焦文昊

摘要：随着我国经济社会的飞速发展，房地产市场开发及需求不断上升，国家也相继放宽对房地产行业的限制。然而，随着市场规模不断扩大，房地产本身要求投资金额巨大，且回收周期较长，加之快速扩张战略，财务风险旋即产生。本文以碧桂园作为扩张型房地产企业的代表，简要分析企业在急速扩张中的财务风险与问题，并浅述防范措施，旨在更好地促使企业健康发展。

关键词：快速扩张;房地产;财务风险;防范

中图分类号：F293.33   文献识别码：A  文章编号：2096-3157（2020）20-0134-02

作為快速扩张房地产企业的代表，碧桂园拥有惊人的增长速度，2019年的业绩达到5522亿元，一举超越中海等地产龙头。然而碧桂园在快速扩张之路上问题严峻：安全问题叠发的房产项目，居高不下的资产负债率及财务杠杆。房地产企业的扩张历程危机四伏，在实践中，由于快速扩张而失败的案例屡见不鲜。而导致这些扩张企业分崩离析的重要动因就是财务风险，所以警惕企业扩张中财务风险，并构建相应的防范对策尤为重要。

一、企业快速扩张的动机

快速扩张，也被称为高周转模式。房地产企业快速完成拿地摘牌和动工，并尽快将楼盘进行销售，换取现金回流，并将其投入下一轮的投资开发项目。作为资本密集型行业，房产项目的投资从数千万元到数亿元不等。由于项目工作量大，竞争度高，企业为了能保证充足的资金，必须尽快回款，压缩业务用时。快速扩张模式有拿地快、建设快、销售快、回款快等特点，满足房地产企业的发展需求。

此外，近几年地价不断攀升，房地产企业的资金压力骤增。国家相关政策提高融资门槛，房地产企业融资困难重重。在这样的背景下，更多的房地产企业采取快速扩张的模式进行发展。其中，碧桂园就是杰出代表。作为中国最大的城镇化住宅开发商，碧桂园充分利用快速扩张模式赢得发展先机。

二、企业快速扩张的优势

1.提高收入效益

为了巩固快速扩张模式，房地产企业常常需要匹配相应的“流水线式”的生产模式。以碧桂园为例，为了实现快速扩张，碧桂园建立高度标准化的业务流程。无论是竞品踩盘，还是客户看房，房产项目的用户认为，碧桂园的房型、风格、布局都比较贴近。据统计，碧桂园近5年无论营业额还是税前利润增速都相当可观。在营业额方面，其在2017年和2018年都惊人地达到了48%和67%。在税前利润方面，其于2017年增长117%，2018年增长71%。碧桂园采取的标准化业务流程充分利用快速扩张的优势，产生规模效应，在短期之内获得巨大经济利益，声名鹊起。

2.减少成本支出

房地产企业的快速扩张不仅表现在开盘数量、拿地次数方面，还表现为对企业上下游产业链的兼并。无论是在施工制造，还是产品营销方面，扩张型房产企业对上下游供应商的依赖都很少。以碧桂园为例，其产业链包含了自身绝大部分的供应链，这样的优势比较突出：首先企业能较好地控制产品的质量及供应速度，解决库存问题，降低时间成本。同时，企业也可以能较好地控制费用，进一步节约成本。

三、企业快速扩张的财务风险

1.宏观财务问题

作为资本密集型企业，房地产不同于其他销售企业。房地产企业在开发的过程中投入周期较长，受外界不确定因素的影响较多，无论是哪种不确定因素都会导致企业出现相对的财务风险。快速扩张的房地产企业拥有完成的“流水线”工艺，往往承接项目较多，财务杠杆较大。如果财务问题不予重视，企业在摘牌、施工、销售多个环节都会受到影响。同样的财务问题在扩张型房地产企业中可能遭到放大。

此外，房地产行业的开发商普遍存在资本结构配置不平衡，融资方式比较固定且单一等问题。融资渠道大多数都是靠银行贷款。在经济发展的过程中，国家为了更好地宏观调控房价，也相继出台一系列的措施，如限制购买、限制贷款、扶持租赁市场等，部分银行也对首套购房提升了贷款的利率。国家政策与外部环境的变化，均直接影响着房地产企业的运营发展，很容易造成企业收益下降，财务风险增加。如果贷款限制导致企业资金压力加大，继而出现融资问题，扩张型房地产企业很可能缺乏充足的资金。如此一来，企业在开发销售阶段都会受到影响，最终限制自身发展。

客观而言，拿地价格、融资成本不断上升。近几年的房价令人生畏，即使市场颇具潜力，但整体还是以供大于求为主。企业存货积压现象不仅不利于房地产企业增加营业收入，反而增加潜在销售风险。

2.微观财务问题

相比起选择发展稳健的房地产企业，采取快速扩张的房地产企业的风险从种类和关系上都较为突出。以碧桂园为例，房地产企业在扩张过程中主要在以下环节中存在风险。

（1）筹资融资环节

在融资环节中，采取扩张战略的房产企业为了保证能够快拿地、早开发，急需大量流动资金。在这个环节中，经营规模、发展速度都迫使企业必须通过提高财务杠杆等手段增加融资效率和力度。在这样的情况下，融资难度、偿债风险将逐步提高。与此同时，为融资产生的需要按时偿还的本金、利息也会越来越大。

数据资料显示，碧桂园自2016年之后财务杠杆率从未低于80%。这样高的杠杆率虽然有利于快速扩张，但也带来巨大的融资与偿债风险。如果碧桂园的销售收入下降，偿债能力变弱，最终会导致投资者撤资，营运资本减少以及现金流断裂。

因此，采取快速扩张模式的房地产企业对现金流、流动资产的要求日益增加，而增加的财务杠杆需要碧桂园拥有足够的资金进行偿还，否则不仅影响融资能力，更可能破坏整个商业闭环。

此外，企业为了贯彻扩张战略，在实际的筹资过程中往往考虑如何在最短的时间内容获得最多资金。管理层可能未将筹资方式对比分析，忽略最优的筹资组合，导致企业决策不佳。财务风险的出现也就不足为怪了。

（2）投资开发环节