楼市现收紧迹象，入市还是观望

赵新江

业内专家认为，下半年，因城施策的调控政策下，更大规模的楼市紧缩政策可能会在更多楼市过热的地方出台。

7月6日，宁波发布稳楼市“十条”新政，核心内容包括扩大限购范围，加强住房贷款审核等。进入7月，杭州、东莞等热点城市相继出台房地产约束性调控政策，为房价降温。2020年已经过半，楼市也迎来了新的曙光。与2019年上半年相比，今年国内房地产已经调控了304次，相比去年同期增长了21%。当下购房者是入市还是观望？

热点城市限购升级

进入7月，一些楼市过热的城市，接连出台政策调控楼市，为房价降温。《理财》杂志记者梳理如下：

7月2日，东莞市出台《关于进一步加强商品住房预（销）售管理的通知》（以下简称《通知》），《通知》对商品住房销售价格、销售监管等作出了明确指导。

《通知》指出，2020年8月1日起，申请预售的商品住房项目（含前期已办过预售和首次办理预售的项目），总建筑面积3万平方米及以下的，须一次性申请预售;总建筑面积3万平方米以上但剔除地下室面积后不足3万平方米的，须一次性申请预售;总建筑面积3万平方米以上分期申请预售的，每期申请预售的建筑面积须不少于3万平方米，尾期建筑面积低于3万平方米的须一次性申请预售。此外，《通知》指出要加大力度打击捂盘惜售行为，严格规范商品住房认购行为。

7月2日，杭州市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》（以下简称《通知》），对公证摇号销售有关事项进行了明确。

《通知》进一步规范了高层次人才优先购房有关要求，明确在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房，自房屋网签之日起，5年内不得上市交易。《通知》进一步加大了新建商品住房公证摇号公开销售对“无房家庭”的倾斜力度，明确均价3.5万元/平方米以下新建商品住房项目对“无房家庭”的房源保障比例一般不低于50%。

7月6日，宁波市政府新闻办公室微信公众号“宁波发布”披露，宁波市资规、住建、人民银行、银保监四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（以下简称《通知》），对当前宁波偏热的房地产市场进行“降温”。《通知》从保持土地市场平稳、调整限购区域范围、强化金融政策监管、保障自住住房需求以及强化市场销售管理等方面提出稳定房地产市场的“十条”新政，从7月7日起实施。

东莞和杭州分别是上半年房价涨幅靠前的两个二线城市，其中东莞上半年房价上涨超过一成，杭州楼市上半年不断升温，6月成交量创下近3年来的最高值，多个新盘出现万人摇号，部分千万豪宅出现抢购。

据《理财》杂志记者了解，进入6月后，楼市成交活跃城市较多，特别是宁波、南京、成都、杭州等城市明显复苏，武汉市场也有明显企稳表现，环比上涨明显。

中原地产研究中心统计数据显示，2020年上半年，房地产调控政策累计达到304次，2019年上半年为251次，同比上涨21%，刷新了半年调控次数的历史记录。具体来看，在1-4月房地产调控238次高位的基础下，随着房地产市场的稳定，5月房地产调控政策次数明显减少，合计全国有35次房地产相关政策调控，6月只有31次。

宁波6月新房涨幅全国第一

按照中指研究院发布的百城房价榜单，今年6月，宁波新建住宅平均价格为17781元/平方米，环比涨幅1.33%，超越上海、杭州、嘉兴、南京等城市，其涨幅居全国第一。

宁波市住建局等四部门表示，受新冠肺炎疫情后土地供应放缓、居民购房需求补充释放、融资环境相对宽松、宁波城市吸引力增强等诸多因素影响，近段时间以来我市房地产市场总体处于偏热状态。土地市场方面，土拍竞争激烈，地价持续走高，溢价率持续攀升;房产市场方面，价格上涨预期增强，不少楼盘重现排队买房和“日光盘”现象，市委、市政府高度重视。

从土地市场情况来看，机构统计数据显示，上半年共出让118宗经营性用地，总出让建筑面积930.4万平方米，出让金640.3亿元，楼面均价6883元/平方米，平均溢价率30.84%。其中，出让宅地（含商住）77宗，总出让建筑面积718.2万平方米，出让金598.1亿元，楼面均价8328元/平方米，楼面均价同比上涨37.2%，平均溢价率32.31%。

宁波市住建局等部门认为，年初为应对疫情影响，宁波市出台了一系列房地产纾困政策措施，总体效果明显，市场在短时间内得到快速恢复。从当前房地产市场形势看，有必要对有关政策进行调整。

易居研究院智库中心研究总监严跃进向《理财》杂志记者表示，宁波出台的政策，实际上反映了今年上半年部分城市房价、地价等依然偏热的现象。若是总结起来，今年上半年，包括宁波、杭州、东莞、深圳等地都出现了炒房的现象。这也说明，虽然全国市场是以降温为特征的，但部分東部沿海城市依然出现了楼市升温过快的现象。从稳预期的角度出发，必须对此类市场积极进行管控。同时，很关键的一点是，包括杭州的人才购房限售、宁波的限购政策升级，进一步说明部分城市非但不会松绑购房政策，反而会进一步加码。其都说明当前政策调控依然是以“房住不炒”为前提的。若出现各类炒作等现象，政策升级和收紧都是大概率事件。

楼市成交量恢复到正常

整体而言，如今国内多个城市楼市成交已经完全恢复或基本恢复到疫情前的水平。

上半年，受疫情影响，经济下行压力加大，房地产市场在前两个月受到明显冲击，各项指标断崖式下跌，多地密集出台稳地产政策纾困房企。

而6月房地产市场恢复意味着，此前的纾困、支持政策已无继续出台的必要。在相对宽松的货币等推动下，部分城市房地产市场热度节节攀升。

中国指数研究院发布的数据显示，上半年重点城市新房成交面积同比回落，绝对规模为2015年以来同期最低。

但3月以来市场逐渐恢复，5-6月成交面积已接近近3年同期平均水平。据中指数据初步统计，3月以来，国内疫情得到有效控制，在各地灵活因城施策、企业积极营销、降息促使购房成本下降等多个因素综合作用下，房地产市场逐渐恢复;5月50个代表城市商品住宅成交面积同比年内首次转正，6月略高于近3年同期平均水平。

同时，据克而瑞研究中心数据显示，6月TOP100房企单月实现全口径销售金额14517.2亿元，环比增长33%。第二季度，百强房企整体销售恢复情况好于预期，TOP100房企第二季度全口径业绩规模高于去年同期。

事实上，在楼市过热地区加强调控早有端倪，“房住不炒”、防范房地产金融风险的调控基调并未发生改变。

业内专家认为，下半年，因城施策的调控政策下，更大规模的楼市紧缩政策可能会在更多楼市过热的地方出台。