试论物业管理企业实行全面预算管理的理论与方法

史丽君

摘要：伴随着中国经济的不断崛起与发展，中国的物业管理行业在进入21世纪之后得到了飞速的发展，物业管理企业间的竞争也在日益加剧，为了提高竞争力，物业管理企业纷纷加速推进企业管理的现代化发展，而全面预算管理正是物业管理企业推进现代化发展中较为重要一环。全面预算管理有利于物业管理企业的战略制定、达成工作目标、健全考核机制等，对物业管理企业的整体运营发展有着积极的帮助作用。但不可否认的是，物业管理企业在推动全面预算管理发展过程中，无论是全面预算管理理论研究，还是在全面预算管理方法运用上都存在一些问题。为了更好地帮助物业管理企业发展全面预算管理，文章将深入分析当前物业管理企业全面预算管理在理论与方法上存在的问题及对策。

关键词：物业管理企业;全面预算管理;对策

引言

近几年随着房地产企业的蓬勃发展，物业管理企业也随之兴起，人们对优质楼盘的定义也赋予了新的内涵，除了周边设施齐全、区域环境优美，更主要的就是有高品质的物业管理。如何打造高品质的物业，管理十分重要。全面预算管理在企业中的广泛运用及成功的管理案例为物业管理企业提供宝贵的经验和有效的指导。我司经过近几年全面预算管理的实施，从起初对全面预算管理陌生片面后到熟悉，再到合理科学运用，最后将预算指标纳入考核，整个管理体系的完善也经历了不少讨论和修正，同时也得到了较大的收益，不仅大大提高了整体规划性、控制性，而且激发了物业人的责任感和归属感，从而为物业管理企业的稳定发展作出积极的贡献。

一、全面预算管理理论分析

全面预算管理理论早在20世纪20年代便出现在美国，并被通用、杜邦等大型企业所采用，由此也形成了一套标准化的作用流程，对推动美国这些大企业发展作出了积极的贡献。我国对全面预算管理理论的研究与实践应用要晚于美国很多年，但从近些年的实际发展状况来看，全面预算管理正逐渐被越来越多的国内企业所认可。全面预算管理从最初的计划、协调发展到2014年具有控制、激励等更多功能的企业管理工具，体现了全面预算管理理论的日益成熟，对企业开展成本控制、绩效考核等作出了突出的贡献。相信随着全面预算管理理论的不断完善与成熟，其在企业经营管理中所发挥的作用价值将会进一步提升，其理論内容也可能不在仅限于计划、协调、控制、激励等，可能会增加更多的内容。

二、全面预算管理对物业管理企业经营发展的重要价值探讨

将全面预算管理应用于物业管理企业当中，可以进一步提高物业管理企业的成本控制水平、风险防控能力、人才竞争能力，从而有利于物业管理企业实现经营战略目标，其对物业管理企业的影响是非常深远的。从成本控制角度来看，成本预算的编制是全面预算中的一个环节，而成本预算则是成本控制的一个抓手。全面预算管理在企业中的应用则可以进一步提升物业管理企业成本控制质量，合理配置资源。同时，全面预算管理通过成本预算编制，可以帮助物业管理企业及时发现成本控制过程中存在的管理问题，起到预警和风险防控作用。从人才竞争和培育角度来看，物业管理企业间的竞争就是人才竞争与管理竞争，哪个物业管理企业具有高质量人才和高品质服务，其在市场竞争中就握有主动权与发言权。为了在物业市场占有一席之地，提高公司自身的竞争力，满足全面预算管理发展要求，公司明确了统一的管理标准、统一的管理流程、制定了统一的考核标准，而且将企业经济效益与管理人员工资绩效相挂钩，有助于调动每一位物业管理人员的工作积极性，激发他们在物业管理企业中的主人翁意识，使物业管理人员的价值得到充分发挥。在全面预算管理实施过程中，物业管理人员深刻地认识到本职工作的重要性，意识到提高自身综合能力势在必行。他们利用业余时间主动学习，工作中勤于思考、活学活用，真正带动企业整体管理理论联系实际，将全面预算管理做实做强，实现事前有规划和计划、事中有沟通和协调、过程有控制和监督、事后有考核和评价。物业管理人员的水平提高了，企业就更有竞争优势。

三、探讨物业管理企业实施全面预算管理中存在的常见问题

物业管理企业在实施全面预算管理过程中，还存在全面预算管理队伍能力水平有限、全面预算管理认识与重视程度不够、全面预算管理编制不合理这三点常见问题，为此，物业管理企业需要进一步深入的分析这三点问题，从而为做好全面预算管理工作做铺垫。第一：认识层面存在问题。当前很多物业管理企业对全面预算管理相当重视，但却用不好全面预算管理，甚至出现企业的经营业务管理与全面预算管理相拧的情况，如何将全面预算管理顺利地在企业管理中实施，这是当前物业管理企业在对全面预算管理应用时存在的一个普遍问题。企业的管理层首先要充分了解全面预算管理是一个企业全体参与、业务范围全覆盖、管理流程全跟踪的系统工作，而不仅仅是某个单项，它是一个整体协调的工作，有了这样高度的认识才能真正统筹好全面预算工作。此外就是加强沟通，保持良好的沟通，无论是横向还是纵向都要沟通通畅。否则，全面预算管理工作很难推进。第二：人才储备层面存在问题。物业管理企业是劳动密集企业，也就是用工密集企业，要提升企业的服务品质就是要提升物业管理人员的综合能力，这不仅要求物业管理人在物业管理业务上要精干，而且在全面预算管理上要精通，所以培训尤为重要。在推行全面预算管理工作中培训的缺乏，物业管理人员的不了解，使得全面预算管理体系被误解，认为全面预算管理机制把企业管得太死、太僵，业务无法开拓的情绪，使得物业管理人员对企业的管理失去信心。加之物业管理人员自身问题，他们对自身要求较低，企业的监督考核机制又不完备，物业管理人员做好做坏一个样，存在吃大锅饭的现象，这不仅严重影响工作效率、工作质量，而且把优质人才拒之门外，形成不了优胜劣汰的竞争意识，人员稳定性差，不利于人才的储备。第三：预算编制不合理，绩效考核落实不到位。很多物业管理企业在进行全面预算管理编制时，不结合企业自身的发展和需要来构建全面预算管理体系，经常照搬照抄其他企业模式，在预算编制方法上不科学不合理，预算编制模板时随意性强且无序、脱离公司实际情况，预算编制范围上未能做到全面覆盖，出现重点和非重点工作的厚此薄彼现象，最终导致绩效考核无法落地或者绩效评价流于形式。

四、分析物业管理企业实行全面预算管理的科学方法

物业管理企业想要做好全面预算管理工作，需要从提高对全面预算管理知识的培训来提升物业管理人员的综合能力，通过选择更适合物业管理企业业务的全面预算方法，运用现代化大数据构建更为完备的全面预算管理应用体系。

（一）进一步夯实物业管理企业全面预算管理队伍的能力水平

物业管理人员是物业管理企业开展全面预算管理工作的核心，没有物业管理人员的积极参与及作用发挥，物业管理企业是无法做好此项工作的，所以优化物业管理企业全面预算管理队伍建设是关键。首先：全面预算管理明确全员的工作职责、梳理工作流程、制定服务标准、规范服务行为，建立一套“制度系统、流程规范、标准清晰、执行有力”的公司管理手册;其次：加强内部培训，促进物业管理人的技能提升，我司以内训为主，外训为辅，对员工进行素质、业务知识、日常安全管理等培训，组织员工参加相关的物业资格证的考取，从而不断提高员工的专业素质、业务技能和管理服務水平等综合能力;第三：完善薪酬及绩效考核体系，结合各岗位工作，优化薪酬及绩效考核机制，细化考核要求，将全面预算管理纳入绩效评价当中，将考核结果作为提升职务，提高薪酬待遇的依据，建立员工良好的竞争机制。

（二）物业管理企业要增强预算编制科学性及合理性

全面预算编制是一个系统的、科学的统筹工作，我司物业管理服务项目大到高铁场站，小到楼盘小区，类别不同，服务对象不同，管理要求高，为了更好地满足客户要求精细化管理，我司实行差异化管理模式。首先，公司专门成立以总经理为主任的预算管理委员会，公司各部门都参与其中，预算管理委员会执行办公室设在计划财务部。每年10月份预算管理委员会根据公司下一年度整体经营计划制定全面预算方案，按物业管理类别不同，分项目制定项目预算，再根据这些项目以往的运行情况编制收入预算的目标值、成本费用预算控制值，编制专项投资项目预算。在整个预算编制中成本费用预算控制值的合理性，拿捏十分棘手，因成本费用预算涉及物业管理人员的业绩考核，所以备受关注。计划财务部与他们沟通商讨，将成本费用划分为固定成本费用和变动成本费用，将固定成本费用按以往年度设置，若有组织机构变动则另行编制，再将变动成本费用按每个项目的收入增加值合理设定，达成共识后编制预算模板及附加资料模板。其次，计划财务部将商讨好的预算模板及附加资料模板提交预算管理委员会讨论审议后提交公司办公会。全面预算实施前，预算管理委员会办公室将组织公司各部门及各项目预算编制员进行预算表格编制培训，针对编制过程遇到的实际问题进行一一解答。第三，开展预算编制过程中，计划财务部将各部门和各项目预算进行汇总，再组织预算管理委员会成员对各部门及各项目预算编制初稿进行审核，针对其编制预算的合理性提出审核意见，进行第二轮、第三轮，甚至更多轮的预算编制修改，以求达到合理科学，全部审核工作完成后再由计划财务部将预算编制审核稿提交预算管理委员会审议报公司办公会最终通过。

（三）稳步推进物业管理企业信息化建设，构建一个以大数据技术为指导的全面预算管理应用体系

随着我国大数据时代的来临，大数据技术被广泛运用，解决了在数据越来越大的情况下传统数据库管理模式的局限性，大大增强数据运用的准确性、有效性和及时性，更有助于企业通过数据分析结果达到精细化管理目的。我司自2017年引进“四格物业管理系统”，起先只是单纯性的物业信息管理和物业费收缴数据的统计，随着公司管理提出了更高更细的要求，四格物业管理系统平台进一步优化发展，将巡更信息、设备巡检信息、工单信息、物资管理信息、品质检查信息、电子发票的推送、云坐席纳入其中，真正实现了公司管理的数据化，通过一系列的数据分析结果指导公司管理的盲点和不足。同时我司根据支付手段的多元化，已与多家银行合作推出网银缴费、支付宝和微信缴费，还建立公司微信公众号，将公司所有业务信息进行整合，通过微信公众号进行宣传，为公司的业务带来无限的发展机遇。

结语

全面预算管理对物业管理企业的经营发展有着十分重要的价值意义，为此，物业管理企业需要进一步深入研究全面预算管理理论与优化全面预算管理问题，从而构建更为科学、全面的全面预算管理体系，为物业管理企业的稳定发展提供

保障。

参考文献

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