浅析房地产企业降低资产负债率的途径

王喜荣

摘要：近年来，中国经济从高速发展逐步转变为高质量发展，中国的房地产企业已经进入存量博弈时代。房地产企业粗放式的高杠杆催化规模成长的时代已经渐行渐远，但是中国的房地产企业似乎未意识到高负债率给房地产企业带来的诸多经营风险和财务危机，同时也给企業的可持续发展带来了诸多隐患。本文在阐述降低房地产企业资产负债率的的意义基础上，分析了房地产企业资产负债率的现状及产生的原因，并提出降低房地产企业资产负债率的途径，以促进房地产企业健康发展。

Abstract： In recent years， China's economy has gradually changed from high-speed development to high-quality development， China's real estate enterprises have entered the era of inventory game. The era of extensive high leverage catalyzed scale growth of real estate enterprises has gone far away， but Chinese real estate enterprises seem not to realize that high debt ratio brings many operational risks and financial crises to real estate enterprises， and also brings many hidden dangers to the sustainable development of enterprises. This paper expounds the significance of reducing the asset-liability ratio of real estate enterprises， analyzes the status quo of the asset-liability ratio of real estate enterprises and the causes， and puts forward the ways to reduce the asset-liability ratio of real estate enterprises， in order to promote the healthy development of real estate enterprises.

关键词：房地产企业;资产负债率;可持续发展

Key words： real estate enterprises;asset-liability ratio;sustainable development

中图分类号：F293.33                                     文献标识码：A                                  文章编号：1006-4311（2020）28-0058-02

0  引言

中国房地产企业的卓越表现源于中国经济的快速腾飞和制度红利。国家统计局曾发布一份报告，指出新中国成立70年来，中国经历了世界历史上规模最大、速度最快的城镇化进程，带动房地产企业迅猛发展。但是，我国房地产企业在早期发展过程中， 很多都处于高负债率经营状态， 对于企业的长远发展非常不利。除此之外，在国家调控政策的影响下，例如： 限购政策、房产税的加快推行、房住不炒等，使房地产企业遭受严重的打击，一些中小企业由于自有资金出现断裂导致银行贷款还不上，进而导致企业破产。资产负债率是衡量一个企业财务风险大小的标志，它反映了一个企业偿付债务的能力。因此，分析房地产企业高负债的原因，并提出解决的对策，对促进房地产企业可持续发展具有重要意义。

1  降低企业资产负债率的意义

1.1 减少财务风险的发生

房地产企业为了确保其发展，需要在所有阶段都投入大量的资金。因为房地产开发项目的特点是规模大、周期长和资金回收速度慢，当房地产企业的经营风险增加时，就会进一步加重房地产企业的资金短缺情况。房地产企业资产负债率过高增加了企业经营风险，极易导致资金链断裂，出现破产的局面，而降低资产负债率一方面减少了债权人的关注和担忧，同时又能吸引更多投资者，降低了财务杠杆，可以有效防范各种财务风险的发生，促进企业良性发展。

1.2 维持经济稳定增长

房地产作为我国国民经济的支柱产业，房地产企业的可持续发展可以带动国民经济的增长。当经济形势向好行业景气高时，杠杆化能产生正面收益;但当经济形势下行时，高杠杆产生的负面效应会被迅速放大，致使风险骤增。所以，降低其资产负债率对维持我国经济的稳定增长具有重要的现实意义。

1.3 促进企业可持续发展

过高的负债侵蚀企业的利润。降低资产负债率，从表面上是降低债务融资或负债类的项目，增加资产类项目，实质上是增强企业自身的竞争力，促进企业融资端由外源性杠杆向内生性融资转变。加快资金的周转效率，减少对债务融资的需求，将资产负债率降低到一个合理水平。

未来房地产行业将从黄金时代走向白银时代，只有敏锐地捕捉外部环境的变化，不断升级经营理念的房地产企业才能生存下去，拥抱更美好的未来。

2  企业资产负债率现状

一般认为，资产负债率在40～60%之间是合理的。但由于房地产企业的特殊性，其资产负债率高达70%以上。具体体现在以下几方面：在房地产企业中，由于经营规模比较大，从拍卖土地到交房经历的周期较长，需要投入大量资金;加上近些年来房价的迅速上涨使开发商看到了房地产丰厚的利润，企业进行盲目的扩张，导致房地产企业资产负债率节节攀升。而企业一般通过银行贷款等筹集资金，当房地产企业经营不善发生亏损时，若流动现金得不到保障，企业的经营状况很容易出现资金断裂的情况，这些都有可能使企业承担巨大的经营风险甚至濒临破产。因此企业负债要有一个“度”，合理的资产负债率可以促进企业健康有序的发展。

3  资产负债率过高的原因

3.1 房地产行业自身因素

由于房地产行业经营周期比较长，一方面，从拍卖土地、规划施工到促销推广以及到最后的售卖环节，在这一系列过程中都需要投入大量的资金来维持项目的正常运转，这些资金来源大多通过融资活动筹集;另一方面，由于建设初期需要消耗大量的人力、物力，例如：工人工资，大量的工程款等，而房地产企业项目周期长，资金回笼慢，虽然在前期收到了客户的预收款，但从竞标成功到最终交房的完成，资金的投入方式大多通过自由资金以及银行贷款获得。而现实是，这些资金根本维持不到最终的售卖环节，因此企业经营者要想使项目正常运营下去，必须通过其他途径获得自有资金，例如融资，所以房地产企业通常会付出更大的代价获得融资。最终使企业资产负债率处在警戒线边缘徘徊，导致企业家在正常运营的过程中承担了巨大的经营风险，阻碍房地产企业的可持续发展。

3.2 经营者的盲目扩张

但近些年来，由于房价的上涨，经营者看到了房地产行业丰厚的利润，大量举债抢占市场，进行大规模扩张，加上近些年来受国家宏观调控政策的影响，如限购政策、房产税的推行、房住不炒等，加大了企业使企业前期投入的房产项目无法及时变现，放缓了企业回笼资金的速度，加大了经营成本，也就是说，这种盲目扩张导致了企业资产负债率一直居高不下。其次，由于企业缺乏敏锐的市场洞察力，经营不善带来的税收风险，资金链很容易断裂出现破产清算。为了使企业维持正常的运转，企业只能通过银行贷款来缓解资金紧张的局面，最终导致企业资产负债率节节攀升。

3.3 有息负债加大，融资渠道单一

房地产企业由于其特殊性，从开发商拍卖拿地到设计规划再到最后售卖环节，周期性较长，背负着银行巨大的贷款压力，导致有息负债加大，增大了企业的资产负债率。另外受国家宏观调控政策的影响，目前房地产企业主要以单一的负债融资的渠道进行贷款，加大了企业的经营成本，阻碍了房地产企业健康发展。

3.4 预收账款对资产负债率造成的影响

由于房地产企业现在都实行预售模式，所以在开发商建商品房之前，会收到客户的定金，形成预收款。虽然这些款项收到了，会降低企业的资产负债率，但后期需要花出去的。因此，剔除掉预收款后，房地产企业的资产负债率高达70%。

4  降低房地产企业资产负债率的途径

4.1 房地产企业从外部融资转向内生增长

房地产行业经营周期长，资金回笼慢，资金维持不到最终的售卖环节，资产负债率长期处在警戒线边缘。这一方面是因为房地产自身行业的特点资金密集，另一方面企业本身激进的扩张对外部融资的依赖。随着社会经济转型，国家对房地产调控收紧，企业本身要从外部融资转向内生性增长。所谓内生增长是指完全通过公司现有资产和业务，而非通过兼并收购方式实现的销售收入和利润的增长，其核心思想是认为企业能够不依赖外力推动实现持续增长。目前，房地产企业不可能完全摆脱外部融资但是要逐步转向内生增长，主要依靠加强房地产企业的成本管理;清出周期长利润低的项目回笼资金;减少股东分红，降低高利率负债，以利润进行投产等。

由于房地产企业利润高，成本管理往往不受重视，处于粗放状态。房地产企业要逐步进入成本控制与成本策划的耦合管理时代。首先房地产企业相关的领导人员必须要提高成本控制意识，其次企业应按照工程预算结果制定详细的资金计划，明确项目阶段具体使用的资金，尽可能的降低资金成本，提高资金使用效率。最后加强成本控制的考核激励，完善成本管理奖惩制度，鼓励各部门之间开展沟通协作，对控制成本优秀的部门予以奖励，以此激励全体员工落实成本控制各项任务。

4.2 提高周转率

房地产企业的盲目扩张，导致资产负债率过高，因此应加强企业经营管理人员的培训，提升他们的工作效率，针对各个项目合理分配资金，及时关注投入产出比。把控好材料采购环节，例如：工程需要多少钢筋水泥沙子，提前合理地规划好，做到量入為出，认真落实原材料入库的登记工作，降低材料因管理不善造成的损失。做好项目宣传推广工作，加快销售进度，积极开展打折促销活动等使尽快回笼资金，扩大资金周转率。其次，将企业的闲散资金合理利用起来，关注市场形势，投入到当前投资收益高的项目中，创造更多的利润，降低负债，平衡企业的财务杠杆，促进企业可持续发展。

4.3 拓宽对外融资渠道

由于企业规模较大，从拍卖土地到完工周期较长，需要投入大量自有资金，而房产企业获取自有资金的渠道主要是银行贷款，其方式太过单一，加大了企业的财务杠杆。因此，企业必须积极拓宽新的融资渠道才能实现可持续发展。首先，企业可以丰富融资对象，通过引进社会资本募集资金，降低财务成本，提高了企业信用等级。其次，企业可以在不影响自己控制权决策权的前提下进行股权融资，例如，发行普通股、可转债、优先股等增加企业的权益资本，优化了财务结构，降低了企业的经营压力。在这种多元化的融资方式下，企业增加了权益资金，既可以平稳有序的运转，又可以减少过度举债带来的经济压力，规避了各种财务风险。

4.4 预收款的增加不会给企业带来财务风险

预收款的增加对企业来讲是好事，说明购房者提前给钱了，企业不用担心这部分预收款。由于预收款导致的资产负债率的提高，对企业来讲是不用担心的。

5  结语

综上所述，资产负债率过高是房地产行业的特点，而高负债意味着高风险，严重阻碍了企业的经济发展。因此，分析房地产企业高负债的原因，并提出解决的对策，对促进房地产企业可持续发展具有重要意义。

参考文献：

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[4]刘泰琴.降低房地产企业资产负债率的途径探讨[J].纳税，2020，14（09）：131-132.

作者简介：王喜荣（1995-），女，山东菏泽人，研究方向为资本市场、公司治理。