房产开发成本的动态管理研究

马鑫

摘要：随着城市化进程不断深入，以及城乡改造大力开展形势下，促进了房地产产业的迅速发展，房产开发正在全国各个城市如火如荼的进行着。要想保证房产开发工程项目质量，协调各参与方之间的关系，并提高其整体经济效益和社会效益，就需要提高对房产开发工程项目管理的重视力度，落实各项管理工作，确保以较高水准和较高质量完成房产开发。

关键词：房产开发成本;动态管理

若能将房地产开发企业建筑成本控制方面的研究工作落实到位，可增加这类企业的经济效益，为房地产开发企业的科学发展提供支持，增加其经营活动开展中的竞争优势。因此，在房地产开发企业建筑方面的作业计划实施中，应关注其建筑成本的科学控制，强化这方面的控制意识，促使相关建筑建设过程中产生的成本费用能够处于可控范围内。

1 加强房地产开发企业建安成本控制的重要性

1.1 提高房地产企业的市场竞争力

近年来，房产市场竞争力愈演愈烈。在新的发展形势下，也加大了地价对房地产开发成本的影响。然而，在同等条件下，并不是每个开发商可以决定的，最终拥有决定权的还是出价最高的开发商。但是，建安成本具有变动性质，作为总成本的重要部分，存在于整个工程的始末。如果该成本出现较大的波动，显然能够对整个工程的成本控制带来巨大的影响。鉴于此，在项目开发中，房地产企业必须加大对建安成本的控制力度，以此来减少不必要的投入。这样做，能够保证市场的稳定性，使更多的购房者被吸引过来，扩大销售的空间，为企业赢得更多的利润。同时，也减少了市场突变对企业的不利影响，增强了房地产抵御风险的能力，提高了综合竞争力。

1.2 促使房地产行业朝着理性的方向发展

近年来，我国房地产行业的发展可谓突飞猛进。在这种情况下，受到市场经济环境的影响，导致房产泡沫四起。特别是在一线城市中，不仅给居民购买带来了困难，而且不利于社会的稳定，比如北京、上海、广州等城市。基于此，房地产企业如果加大建安成本控制，就可以减少资金的投入，进而使房价处于一个合理的范围内，保持平稳发展的状态。这样，有助于消除房产泡沫，引导房地产行业朝着理性的方向发展。

2 房产开发成本动态管理的全过程

2.1 项目投资决策阶段

决策阶段的各项技术经济决策对项目开发成本有重大影响，是决定项目开发成本的基础阶段，直接关系项目开发成本和投资效果。因此，在项目开发中首先要做的就是建立科学的决策机制，加强投资决策阶段的可行性研究工作，做好详细调查和分析，特别是风险性分析和危险出现的应对措施。通过市场分析与预测，确定未来的市场需求，了解国家产业政策和法规，将建筑原材料、劳动力市场的人工信息的趋势作为投资估算的重要依据，用科学客观的方法选出最优的投资决策方案。

2.2 设计阶段

设计阶段是项目开发成本控制中最重要的阶段。相关研究表明，项目前期设计阶段对项目成本的影响程度为75%;施工图设计（技术设计）阶段工程造价的影响程度为25%～35%;在施工过程中，通过技术措施节约工程成本的可能性为5%～10%。可见，一旦确定了设计方案，工程造价也就基本确定。因此，房产开发成本控制要抓好設计阶段的成本控制，可以通过招投标的方式选择优秀的设计单位，做好设计阶段的成本控制工作。目前设计行业的现状：一是设计师在技术先进、造型新颖、安全方面考虑比较多，对项目设计的经济性不够重视;二是行业对设计的质量没有明确的衡量标准和控制措施，对设计过于保守造成的浪费及后期施工过程中因图纸质量问题形成的设计修改造成的费用增加，不追究任何连带的经济责任;三是设计的收费标准一般是以工程造价为取费基数。房地产开发成本控制要从设计源头上进行，必须引进项目设计方案的竞争机制，通过公开招投标方式进行设计多方案的技术经济优化比选，以技术先进、造型美观、安全适用且经济合理作为衡量设计方案中标的基本标准。做好设计方案的评估工作，加强设计方案的优化等措施。造价管理人员对设计方案的主要经济指标、技术指标进行测算，反馈方案的造价信息，对主要材料选型、成本控制点提出建议，技术经济相结合，综合评判出最优方案。通过优化措施，做好设计阶段成本的动态控制，对整个项目的开发成本控制起到决定性的作用。

2.3 施工阶段

施工阶段是整个项目建设过程中时间跨度最长、建安成本变化最大的阶段，也是整个成本管理过程中最困难、最复杂的阶段。房产企业要充分发挥造价管理人员的主观能动性，做好全方位的造价管理工作，加强施工阶段工程造价的动态管理。首先，在保证开发项目质量的前提下，对开发的方案进行技术经济比较分析，选择技术经济最为合理的开发方案，降低项目的建造成本;其次，按照合同、施工图纸及相关的工程造价信息资料编制工程的建造成本，作为建造过程中的目标控制成本，并为施工阶段工程款的支付提供依据。在施工过程中要做好设计变更的管理，尽可能减少设计的变更，实行限额动态控制。对不可避免的设计变更，在不同阶段，其损失费用也不相同，尽量能在现场施工之前变更，越早损失就越小，反之，损失就越大。如果在未施工前变更，则只需修改图纸，其他不影响，损失有限;如果在施工阶段变更，不仅影响工期，更会造成实物量变更的损失，增加工程成本。因此，必须加强设计变更管理，尽可能把设计变更控制在工程项目初期阶段，其中对工程造价影响重大设计的变更，更要用先测算造价后实施变更的办法解决，做好工程造价的动态管理，以杜绝成本管理的失控现象的发生。在施工过程中要做好工程签证的管理工作。严格签证管理，根据合同规定，严格审查各种签证的及时性、合理性和真实性，杜绝事后补签现象的发生，对签证的及时性和准确性负责。对一次性签证费用达到一定金额以上的现场签证，必须有业主和监理方各相关部门责任人员参加，跟踪审查，其相应的工程量签证在合同或约定的时间内，按规定的程序提供完整的变更依据（工程变更申请表、工程量清单、综合单价分析表），办理好确认手续，如不按规定执行，则业主有权拒签。做好工程变更和现场签证的台账管理，超过规定的上报时间而未报或漏报的设计变更和现场签证，业主将视作施工单位自动放弃该部分工程计量及支付的权利，不计该部分费用。

2.4 结算阶段

工程竣工结算是成本控制的最后一个环节，在结算过程中要严格按照施工合同的有关规定，对竣工图、设计变更、现场签证等事实依据，确认其实际发生的工程量;在市场经济条件下，要考虑涉及随时间变化的因素，如价格、税率等变化的影响，进行相应的调整。结算完成后，应及时对项目的建造成本进行分析，并将整个项目的开发成本汇总分析，形成项目开发成本的分析报告，为今后新项目开发成本测算提供有力依据。

3 结语

房地产开发成本管理是一个多阶段、动态的、复杂的过程，要做好房地产项目的成本管理发展需要建立一个良好的企业成本意识，建立和完善成本控制管理系统，增强成本控制的能力，实现目标利润，提高企业的经济效益，提升市场的竞争实力。

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