房地产项目开发前期工作的管理措施

孔浩熙

摘 要：本文对房地产开发项目的前期管理工作进行了研究，分析房地产开发项目前期管理工作的重要性，然后研究前期工作可能面临的主要问题，最后研究如何做好前期管理工作。

关键词：房地产项目;前期开发;管理措施

引言：房地产项目的前期开发工作房地产项目开展的基础，为了保证房地产项目能够顺利开发就要做好在前期管理工作，解决招标、合同、设计等方面的问题，降低开发的风险。

一、房地产项目前期工作概述

房地产项目的前期工作主要是投资和计划方面的工作，包括运营咨询、现场勘测、方案设计、市场调研和项目定位、可行性研究、土地审批和施工许可。通过前期工作，可以对工程项目制定可行性研究，分析项目的经济性，以及能够从环境、节能、交通的角度对房地产项目作出准确的综合性报告。利用测绘工作，可以对现场的情况进行勘探，以及完成施工放线。土地审批等工作，可以获得土地，同时也能推动合同协议。在委托协议上的设计上，需要做好对项目设计的跟踪，并且对方案资料进行严格检查。

房地产项目的前期管理工作面向项目设计、可操作性报告、产品设计、市场推广、融资管理等等。其中可操作性报告是对项目经济性等方面的全面研究，能够对项目的经济要求、技术要求等等进行计算，分析项目的盈利情况，以及定制合适的项目管理方案。通过对项目设计的管理，能保证设计的质量，确保设计和当地实际情况相符合，保证项目的可行性和确保项目的经济效益。

二、房地产项目前期管理工作的重要性

（一）对开发建设的作用

做好前期管理工作，能提高对工程开发建设的控制，也能做好工程前期的组织工作，让不同的参与单位加强交流，明确各个单位的指责范围，共同做好监督工作，降低房地产项目的风险。通过定制项目管理的标准、明确目标，有利于管理制度的推行，帮助工程建设落实到人，避免出现施工进度拖延的情况。做好前期开发工作，也能保证规划合理，让招标工作有详细的计划，利用不同方面的信息，为招标工作提供保障。

（二）对合同的作用

房地产项目需要经过勘察、施工、材料采购等工作，通过招标采购能够控制项目的建设费用，保证工程质量。通过做好前期管理工作，能让管理人员根据项目的整体情况进行组织结构设计，确定招标的内容和招标方法，也能保证合同内容清楚明确，确定参与方的职责范围，明确各方权利义务等等。前期管理工作可以从源头上进行风险防控，避免合同中存在争议的内容，也能防止有人违约。

三、房地产项目前期管理的常见问题

（一）项目策划的问题

房地产项目本身和城市的发展挂钩，所以在策划时必须要满足城市发展的需要，如果和城市发展的方向之间存在矛盾，将不能保证房地产的真正价值，也不利于未来的盈利。

（二）土地审批

土地审批是房地产项目开发中的重要内容，在土地收储过程中，可能会出现收储对象不满、收储办法不合理、计划不完善等问题，导致土地审批速度慢，从而对项目的造成一定的损失。其次，土地出让也需要经过招标、拍卖等工作，房地产开发生需要向相关部门做好申请，保证土地价格的合理性。

（三）项目设计的风险

房地产项目的设计可能会出现与建设单位要求、相关法律不符合的情况，所以会导致一定矛盾的出现，导致设计成果不能达到预期目的。一些项目可能会在平面设计上存在问题，或者在设计过程中不同设计单位并没有充分协调，导致设计的总质量难以符合要求。

四、房地产项目前期管理措施

（一） 做好项目的风险管理

为了能对项目进行有效的风险管理，必须要做好决策工作。通过做好调研工作，对选址策划等方面进行分析，在规划方面，还需要了解当地政府的政策，包括相关的行政要求、不同位置的用地分类、建设范围要求等等。针对市场需求，需要从价格、服务水平、建筑品质、数量等方面进行分析，研究消费者的范围，并且要保证房地产项目和城市的发展方向相一致，提升项目的价值。针对建设方的诉求，也要根据土地部门的土地资源储备情况有所掌握，了解不同位置的土地所有权，结合多方面要求明确地址。

（二）研究项目的可行性

对项目的可行性研究也是风险控制的一部分，包括对绿色建筑的风险控制、具体投资的风险控制等等。比如需要根据标准要求来对空调参数进行控制，研究冷热源、照明等系统的能源消耗。计算时，针对不同的系统都要采用独立的算法，确保计算结果的准确性，避免对建筑工程的前期评估和后期建设情况不一致，控制好误差。其次，也要针对房地产项目的盈利能力进行研究，根据不同的控制标准来对目标进行调整，从而做好对盈亏平衡的控制。

（三）项目土地审批

在土地收储环节，利用合规的收储补偿可以减少建设单位的资金成本，而为了降低土地审批的难度，必须通过审批人员、政府、建设单位、拆迁户的角度出发，考虑土地收储过程中存在的矛盾，以及做好对各种问题的解决准备。在土地出让的环节，在公告上给出针对特殊协调的要求，方便获得土地竞价的优势，其次也要做好组织协调的工作，了解审批者的困难，加强合作保证双方可以快速解决问题，提高获得土地使用证的速度。

（四）对项目设计的风险管理

为了做好设计的管理工作，需要明确设计标准，并且从以人为本的角度出发，保证设计可以保证房地产项目的产品品质。还可以使用全新的工艺材料，这样就能确保工程后期维护工作更加方便。针对平面图设计需要做好风险管理和控制，并且根据项目所处的区域对配套的项目进行研究，确保未来运营过程中能够满足商业服务的要求。还需要充分考虑公共建设、城市发展等因素，开发房地产项目的商业价值。

五、结束语

通过做好风险控制、策划、设计等方面的工作，可以降低房地产开发项目的困难，避免未来开发的过程中存在矛盾。做好不同部门的联络，加强和政府的交流，让房地产项目的前期工作可以顺利进行。

参考文献：

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