老旧小区房屋改造与提升研究——以嘉兴市南湖区为例

王李娜，陈 雄

（1.嘉兴职业技术学院，浙江 嘉兴 314000；2.浙江博元建设股份有限公司，浙江 嘉兴 314000）

城市建设的快速发展极大地提高了人民的生活和居住水平。当前全国各地都在进行老旧小区改造活动，作为中国共产党的诞生地，“红色”嘉兴也存在着老旧小区多、居住环境差等问题。本文以嘉兴南湖区某老旧小区为例探讨老旧小区房屋改造与提升策略。

1 老旧小区的发展现状

老旧小区通常是指单位制改革之前，由政府、单位出资建设的居住区，与1998 年商品房改革之后建设成的居住区相比较，大多已跟不上时代的发展。从2013 年开始，嘉兴市率先从南湖区推开实施老旧小区改造。截至去年底，全市已有395 个老旧小区完成改造，受益人口达到35 万人。2017 年市八届人大三次会议上，市人大代表票决产生了2018 年度十大民生实事项目，其中就包括老旧小区改造。以南湖区中兴苑为例，除了将原小区重新定义为江南水乡风格之外，还将很多隐蔽工程，例如管道改造和原来裸露及老化的电线进行入地处理。这些方面极大地提升了居民的生活品质。

2 老旧小区房屋改造与提升策略分析

2.1 “面子”工程——嘉兴老旧小区改造中的外立面美学分析

荷兰建筑师雷姆·库哈斯曾提出“通属城市”的概念，即马路只供行车，摩天大楼遍地皆是，缺乏“地方特色”。改革开放40 年来，我国城市建设快速发展。城市建设标志性建筑日渐增多，地域性建筑却呈逐渐减少的趋势。对于老旧小区改造来说，也需要从地域文化与城市美学出发，反映出不同的地域文化，成为城市形态、布局的重要组成部分。

嘉兴作为江南水乡的典型代表城市，在老旧小区外立面的改造过程中也充分体现了浓浓的江南风韵。以南湖区中兴苑为例，改造中融入了江南水乡的风格和现代社区的理念，使老旧小区不仅具有江南水乡风格，还兼顾功能性和美观性。

在老旧小区建设初期，建筑未能体现出地域和城市的代表性特点，也就无法推动和影响城市经济发展。因此，在老旧小区的改造过程中，重新设计和改建建筑外立面尤为重要。

2.1.1 外立面墙体设计

老旧小区外墙的问题大多存在于色彩、污渍及破损等方面，对居民及行人的人身安全也会造成一定的影响。因此，改建工程应从考虑以下几点：根据城市特色考虑周边建筑的整体色调，选择适当的颜色统一粉刷；对于出现破损的建筑墙体，则需要选择优质的建筑材料加以维修和补充；对于墙面出现污渍等现象，施工时需要在保证墙面外观质量完好的情况下，将污渍进行清理，恢复建筑原本的颜色及效果。通过细节处理，再综合考虑城市特色及建筑群呈现的整体效果，从色彩和风格等多方面达成统一的效果。具体来说，建筑群体应呈现相对统一的色调，层次及高度也要相对一致，施工方式和采用的技术等也要统一，这样才能体现出街道整体的建筑艺术风格。

以嘉兴市南湖区中兴苑改造为例，将文化元素符号植入小区改造方案设计中，将社区的优良传统和文化特色深入挖掘出来，根据居民的兴趣需求，打造别具一格的特色社区。按照“红船魂、国际范、运河情、江南韵”的风貌定位要求，强化小区空间的体系性、平面的协调性、风貌的一致性。同时，突出历史文化底蕴和现代化都市品味，彰显江南水乡独特魅力的特色风貌。

再比如外月河花园在外墙材料的选择上，采用真石漆和贴缝喷涂工艺，效果与小青砖的质感接近，突出月河特色；军分区宿舍建筑立面、空调外罩和防盗窗在设计中加入迷彩和部队元素，使部队特色更加明显。

图1 中兴苑改造前外立面

图2 中兴苑改造后外立面

2.1.2 空调机位与外置衣架设计

居民需求的迥异，导致空调及晾衣架等的安装位置也参差不齐。因此，在老旧小区的改造过程中，分别对以上外置物进行重新规置。对于空调外机，应采用统一设施进行安置。对于居民自制晾衣设备，也应依据相关管理规定，对其进行隐藏或者移位，对不合规范的晾衣架进行拆除。

2.1.3 既有建筑外窗设计

由于年代已久，大部分外窗已非常陈旧，此时需结合已有的结构和装饰元素，进行统一美化。比如，运用偏暗的颜色将窗户整体勾勒，凸显细微效果。对于个别外形特殊的窗户则可以考虑整片立面统一呈现的形式，以此减弱突出个体，使其自然融入。

2.2 “里子”工程——嘉兴老旧小区改造中的结构加固分析

经调研，在各地推进老旧小区的改造过程中，由于缺乏相应的标准，面对基层推进进程中基础参差、诉求各异、标准不一等诸多挑战，老旧小区改造在兼顾“面子”的同时，更应该看重“里子”，才能使改造后的小区“好看”又“好住”。

2.2.1 老旧小区抗震改造的必要性

老旧小区中的每一幢建筑在其生命周期中的每个阶段都体现出不同的价值。初建时主要为了满足居民的居住需求，体现出其经济价值及社会价值；一段时间被使用后，伴随着城市的建设与发展，帮助城市形成独特的标签，体现其历史文化价值。有些价值是显性的，有些价值却是隐形的，但是所有的价值会随着时间的推移不断增加。因此，需要将建筑进行维护、保养和改造。对于老旧小区的“里子”来说，将其结构进行抗震加固是最有效延续老旧小区住宅价值最有效的方法。

其次，老旧小区由于年代已久，在设计时针对地震等自然灾害的估计不足，基础设施陈旧，日常疏于维护，导致结构破损，设施老化等现象，这不仅降低了居民的生活品质，还逐渐影响到居民生活的体验感，更重要的是对当地居民的生命安全造成巨大的隐患。

2.2.2 老旧小区抗震改造中的主要问题

尽管我国老旧小区改造已有数十年的经验，但经调研，在抗震加固改造领域还不乏存在一些问题，主要表现为以下几点：

（1）老旧小区在抗震改造中缺乏整体性考量

经调研，很多老小区建筑在抗震改造中，仅仅停留在对个别构件或建筑局部进行抗震处理而非从整体进行设计改造。由此导致的问题是，老旧建筑个别构件抗震性得到提高，但却不能从老旧小区的整体建筑中提升安全性。

（2）忽略新工程设计与老旧建筑抗震加固的不同，将其混为一谈

新工程抗震设计和老旧建筑抗震加固有着较大的差别。近年来，随着技术水平的提高，加固改造技术的应用范围也是日益增大。不管是专家学者还是工程技术人员都为解决实际问题积累了大量的经验，但是两者之间的较大差异主要体现在，老旧小区的抗震改造加固除了具备丰富的设计经验和能力之外，还需要更多的工程经验。经总结，两者的不同之处主要体现在对节点的二次受力分析处理和抗震加固方法自身特点的不同。

2.2.3 老旧小区加固时需注意的问题

（1）重视前期准备工作

在老旧小区进行抗震改造之前，详尽地搜集有关工程资料，尤其是最好能找到其建设期间的设计资料，为抗震改造提供一手资料，除各类建筑物的设计施工参数之外，还应包含质量检测、材料强度及抗震鉴定资料等。

（2）选择最优方案

首先应做到充分了解原建筑物，才能有针对性地进行加固方案设计。将设计方案进行多方比较论证，充分听取各方意见之外，还应满足各类约束条件。在此基础上，选出最优方案。

（3）采取有效的支护措施

由于年代已久，较长的建筑时间使老旧小区的建筑整体性能不能到达一定的标准要求。极有可能在施工改造中产生不利影响甚至威胁施工人员的人身安全。因此，需在抗震改造中，对施工建筑采取有效的支护措施，保证各方安全。

老旧小区是时代变迁的象征，承载着我国城市生活独特的记忆。对国家来说，老旧小区的改造既保留了我国时代和经济发展的印记，也为城市形象旧貌换新颜增添了新的色彩；对人民而言，老旧小区改造是坐在自己家中就能享受的更高品质的生活。只有通过各方努力，才能使老旧小区改造后达到“修旧如新、历久弥新”的效果。