房贷利率下调，购房成本降低

赵新江

2020年以来，房贷利率持续下调，大家有目共睹。来自融360大数据研究院的最新数据显示，6月20日-7月17日，全国首套房贷款平均利率为5.26%，环比下调2BP基点;二套房贷款平均利率为5.58%，环比下降2BP，已连续下降7个月。

8月20日，中国人民银行公布新一期LPR。其中，1年期LPR为4.25%，5年期以上LPR为4.85%。以上LPR在下一次发布LPR之前有效。

在房贷利率持续下降的情况下，购房成本降低，是买房的好时机吗？

利率低适合刚需买房

购房者最关心的话题是房贷利率，准备在郑州购买首套房的周丽（化名）告诉《理财》杂志记者：“现在的利率比较低并且很稳定，房贷月供压力会小些。”

周丽的判断契合当下的楼市行情。大家先了解一下今年的LPR，因为这与房贷族们的房贷息息相关。

LPR是贷款基础利率的简称，是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率（如房贷利率）可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在LPR基础上加减点确定。

如央行最新公布的7月LPR报价，1年期和5年期利率分别为3.85%和4.65%，其中5年期是房贷的参考利率。

简单来说，若5年期利率降息，将直接减少你的房贷。以贷款200万元，周期30年，等额本金的商业贷款为例：

200万元贷款30年，假如5年期以上LPR由4.75%降为4.65%，下调0.1%，那么：1.月供由13472.22元降至13305.56元，每月少还166.66元;2.总利息由142.9万元降至139.89万元，降低3.01万元。

据记者了解，7月15日，央行开展了4000亿元中期借贷便利（MLF）操作，本次操作的中标利率为2.95%，与此前持平。连同7月，MLF已经连续3个月未做调整。

在MLF不变的情况下，市场对于7月LPR的预期是继续持平。到7月20日，LPR报价持平果然如市场预期所料。由此看来，当前的货币环境是相对稳健，不搞大水漫灌的政策基调未变。

虽然新一期LPR报价未作下调，但纵观LPR走势，7月公布的新一期LPR报价处于近一年的最低位置。

目前LPR报价及房贷利率都处于低位，说明贷款环境比较宽松，对于刚需购房者来说，这是一个很好的入手机会。

降幅超过5年期LPR

据《理财》杂志记者了解，新冠肺炎疫情发生以来，LPR多次调整，5年期以上LPR比去年年底下调了15BP，也带来了全国各地房贷利率不同幅度的下调。

据监测数据，全国首套房贷利率较去年年底下降28BP，二套房贷利率较去年年底下降27BP，降幅均远超过5年期LPR降幅。

在“因城施策”的指导方向下，不同城市也表现出不同的利率下调趋势。

具体来看，41个监测城市中，7月22个城市首套房贷款利率平均水平环比下降，昆明、中山、温州、苏州四城降幅超过10BP。另外有3个城市有所回调，16个城市维持上期水平不变。

一线城市方面，北上广深的首套房贷利率平均水平均未发生变化，二套房贷利率仅广州有所变动，较上期水平环比下降4BP;二线城市方面，下调房贷利率的城市数量较前几个月有所减少。昆明和苏州地区首套房贷利率再次下调10BP以上，下降后较去年年底的降幅已超过60BP。天津的首套房贷利率6月下调8BP后，7月又回调8BP。

值得留意的是，全国首套房贷款利率最低的10个城市中，除大连外，其他城市全部降至5%以下，最低为上海4.69%，其次是哈尔滨4.86%、乌鲁木齐4.94%;全国首套房贷款利率最高十城市中，无锡、合肥和南宁位列前三，分别为5.90%、5.88%、5.83%;而成都7月首套房贷款平均利率为5.75%，位列第五。

重定价日如何选更划算

購房后，有一个房贷利率重定价日，到底哪种形式更划算呢？

若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年，剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。可以看到如果你选择固定利率，那么今后房贷利率就是5.39%。

反之，如果选择“LPR+加点”利率，计算后可以发现，2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。

针对重定价日的选择，各家银行给客户的选择权不同。据了解，某些农商行只提供了每年1月1日作为重定价日，还有外资行如花旗银行只提供了贷款发放日作为重定价日。但是，工行、建行、中行、交行、农行等银行都提供给贷款客户上述两种重定价日选项。

有贷款客户质疑这两种重定价日方式是否会影响贷款客户的权益。某位购房者的疑问值得探讨：“我在银行首次还款日是2012年5月8日，贷款利率为4.41%，转换后利率加点为-0.39%，以后就是按每年5月8日或1月1日LPR报价利率-0.39%确定当年的贷款利率。长期来看，哪种重定价日划算？”

中原地产首席分析师张大伟表示，两种重定价日还款数额差距很小，并且只影响几个月。对大部分银行来说，惯例都是按照1月1日转化贷款利率，这样方便统计整体贷款余额和利息情况。目前选择1月1日转化将对贷款者有利，这样可以早点享受年内的几次降息，如果按30年期、100万元贷款来计算的话，月供基本可以节省90元左右。

对银行来说，年底信贷政策可能收紧，对存量客户房贷计算并无影响，但对新申请贷款的客户可能有影响。“一般来说，不存在因为重定价日不同而导致月供压力不同的情况。1月1日以后，若银行信贷政策收紧，可能对新申请贷款的人提出加点上调，存量客户在‘LPR+基点计算中，LPR不会因月初或年初就波动，基点也是固定的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进称。

相对于固定利率，LPR是更市场化的产品。今年以来，LPR报价已经下调两次。市场人士认为，LPR报价调整与经济运行情况、房地产政策、流动性投放等相关。受经济复苏影响，未来一段时期的基调还是引导市场利率下行。

TIPS

8月25日起房贷大变化

按央行规定，存量浮动利率贷款原则上要在8月31日之前完成利率定价方式转换，定价基准只能转换一次。

8月12日，中国工商银行、中国建设银行、中国农业银行、中国银行、中国邮政储蓄银行等五家国有大行均发布公告，8月25日起，对符合转换条件但尚未办理转换的存量浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR。

也就是说，2020年1月1日前已发放或已签订合同未发放，且截至2020年8月24日（含），尚未办理定价基准转换的存量浮动利率个人住房贷款（含个人商用房贷款，不含公积金贷款和公积金贴息贷款），五大行将统一自2020年8月25日起批量转换，无须自己进行任何操作了。

如果你不想批量转换，还想保持原合同的定价方式，建议在各家银行规定的时间内，通过手机银行、网上银行或者原贷款经办行等途径进行登记。