共同还贷：离婚如何分割

刘念昌　黄祥

婚前男方買房婚后双方还贷

沈阳男青年郑恒华， 1996年19岁时入伍，到2005年已经成长为部队的一名年轻军官了，也是一位男大当婚的28岁帅小伙了。这年春节，他回到家乡，与家乡21岁的女青年林如雪相识，后自由恋爱。恋爱期间，双方感情稳定发展，郑恒华便决定在家乡沈阳买一套房以作结婚用。

2005年12月，郑恒华以个人名义购买了位于沈阳市大东区房屋一处，总房款307283元，郑恒华支付了首付款107283元，另贷款20万元，贷款期限15年，首年贷款年利率为4.59%，当时的女朋友林如雪以保证人身份在银行个人住房借款合同上签字，房屋登记在郑恒华名下。

筑巢引凤，郑恒华买好房子后不久，林如雪与其登记结婚。结婚初期双方感情尚可，生育一女郑灵美。之后他们又购买了位于沈阳市皇姑区的一处房屋。但由于两地分居，婚前并未能充分交流和彼此了解，随着时间的推移，两个人性格不合的问题显现出来，为一些家庭生活琐事产生矛盾，互不相让，导致夫妻感情破裂。

2016年7月，郑恒华退役转业回到沈阳。本来聚少离多，有些矛盾还可以暂时搁置和回避。从此，两个人日日夜夜生活在一个屋檐下，似乎都感到不习惯不适应，郑恒华终于下决心向辽宁省沈阳市大东区人民法院（以下简称“大东区法院”）起诉，提出双方已无和好可能，要求离婚。林如雪也深感覆水难收，当庭表示同意。2016年7月12日，大东区法院作出民事判决，判令准予双方离婚，并就双方婚姻存续期间取得的坐落于沈阳市皇姑区的房屋及两辆轿车依法予以分割。

女方诉求分割还贷和增值份额

2018年5月18日，郑恒华将以自己个人名义购买的位于沈阳市大东区的房屋出售。

2019年7月，林如雪向大东区法院起诉，提出2005年12月以郑恒华名义向兴业银行贷款20万元购买大东区房屋，林如雪作为保证人进行担保，婚后用共同财产偿还该笔贷款，根据《婚姻法》解释三第十条规定，因林如雪、郑恒华在离婚诉讼中未对该财产进行分割，郑恒华又拒绝给予林如雪相应份额，故提起诉讼，请求法院判令郑恒华支付其婚姻存续期间郑恒华名下位于大东区房屋共同还贷份额及相应的房屋增值份额;分割婚姻存续期间郑恒华退出现役军人转业地方获得的款项37万元，现要求给付11万元。

庭审中，双方认可婚姻存续期间共同偿还房屋贷款18万元，且同意按郑恒华购买房屋总价基础上增加5000元为契税等杂费，合计为312283元为结婚时房屋价值，确认离婚时房屋价值为60万元，对该房屋增值部分予以分割。

法院另查明，郑恒华2016年7月转业时一次性获得转业费181953元、住房资金补贴176204.17元、医疗保险个人账户转移11920.38元。

大东区法院审理后认为，林如雪、郑恒华在离婚诉讼中尚有财产未予分割，林如雪起诉要求分割未予分割的共同财产，本院应予处理。本案诉争房屋登记在郑恒华名下，虽由郑恒华婚前购买，但林如雪作为保证人在银行借款合同上签字，且在买房后不久双方便登记结婚，林如雪参与共同还款，故郑恒华应给付林如雪房屋补偿。庭审中，双方均认可婚姻存续期间共同还贷18万元，郑恒华应给付林如雪补偿款9万元。关于房屋增值部分，双方均认可按房屋购置价格307283元加契税等各项杂费5000元，以及离婚时房屋价值60万元计算增值补偿。因双方均未提供还贷明细，本院根据银行借款合同及借据上载明的首年年利率4.59%估算婚姻存续期间双方偿还借款利息为93330元。故案涉房屋升值率=房屋现价60万元÷（购房成本307283元+杂费成本5000元+共同偿还利息93330元）=148%，林如雪应得的增值补偿为共同还贷18万元×升值率148%÷2=133200元。

根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十条规定：“人民法院审理离婚案件，涉及分割发放到军人名下的复员费、自主择业费等一次性费用的，以夫妻婚姻关系存续年限乘以年平均值，所得数额为夫妻共同财产。前款所称年平均值，是指发放到军人名下的上述费用总额按具体年限均分得出的数额。其具体年限为人均寿命七十岁与军人入伍时实际年龄的差额。”本案中，郑恒华19岁入伍，70岁与19岁年龄差额为51，郑恒华转业费年平均值为一次性获得的转业费181953元÷51=3567.71元，林如雪、郑恒华婚姻存续10年零2个月，夫妻共同财产为36271.72元，林如雪可分得郑恒华转业费18135.86元。同理，发放到郑恒华的住房资金补贴亦应按该条规定计算，176204.17元÷51=3454.99元，夫妻关系存续期间共同财产为35125.74元，林如雪可分得郑恒华住房资金补贴17562.87元。

郑恒华转业后发放给其的医疗保险个人账户转移11920.38元应属郑恒华个人财产，大东区法院对林如雪要求按共同财产分割的请求不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第三十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第十条之规定，2019年12月2日，大东区法院判决如下：郑恒华于本判决生效后十日内给付林如雪就婚姻存续期间共同偿还沈阳市大东区房屋贷款的补偿款9万元、大东区房屋增值补偿款133200元、转业费补偿款18135.86元和住房资金补贴17562.87元。

还贷及增值补偿计算方式

郑恒华不服大东区法院民事判决，向沈阳市中级人民法院提起上诉。沈阳市中级人民法院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。

郑恒华上诉认为，涉案房屋共同还贷和增值部分的分割计算错误;转业費、住房资金补贴不应分割，因为林如雪已经默认了不可分割的事实，其请求已经超过诉讼时效;请求撤销原判，改判或者发回重审。

林如雪二审答辩称：要求维持原判。沈阳市中级人民法院审理后认为，对于郑恒华提出一审判决对于房屋增值部分和共同还贷分割计算错误的问题，一审法院对于房屋的增值率计算正确，即：案涉房屋升值率=房屋现价60万元÷（购房成本307283元+杂费成本5000元+共同偿还利息93330元）=148%;但对于房屋增值部分和共同还贷部分的计算错误，给付林如雪的共同还贷及增值部分的补偿计算方式应为房屋增值率148%×（共同还贷180000元+共同偿还利息93330元）÷2=202264.20元;本部分应予更正。对于郑恒华提出转业费、住房资金补贴不应分割的问题，缺乏依据，不予支持，对于其主张林如雪超过诉讼时效应认定默认放弃的问题，因对于共同财产的分割，林如雪有权随时主张，且没有证据证明林如雪放弃自己的财产权利，故对于郑恒华的该项上诉主张，不予支持。

综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，沈阳市中级人民法院于2020年7月2日判决如下：郑恒华于本判决生效后十日内给付林如雪就婚姻存续期间共同偿还的沈阳市大东区房屋贷款及增值部分补偿款202264.20元、转业费补偿款18135.86元和住房资金补贴17562.87元。

编辑：薛华  icexue0321@163.com

点评

对于一方婚前贷款购买不动产、婚后夫妻共同还贷的情形，离婚时如何计算共同还贷的增值部分，应该采用分步计算的方法。第一步是计算不动产升值率。第二步是计算非产权登记一方所得补偿，即共同还贷部分乘以不动产升值率，该数额的一半即为应补偿的数额。计算具体补偿数额时，应注意确定计算时点，这里的增值是指婚后增值，不包括婚前增值，后者属于一方的个人财产。

在审判实践中，有时也会遇到房价下跌的情况，比如购买房产时在一个比较高的点位，婚后夫妻共同还贷若干年后，离婚时房产的现值反而比当初购买时下跌了。面对这种房产没有增值甚至出现负增长的情况，我们认为，产权登记一方至少要给另一方共同还贷本息一半的补偿。原因有二，一是一方婚前已经签订房产买卖合同，购买什么小区、什么楼层、什么朝向的房产是购买方自己的选择，另一方婚后只是共同参与还贷，购买方自然应当承担房价下跌的风险;二是离婚时房产判归产权登记一方，如果只是用于居住而非投资，房价暂时下跌并不会对其造成实质性损失。