房地产企业财务分析中存在的问题

张新朋

摘 要：针对房地产企业财务分析的常用方式进行概述，主要包含对比分析法、比率分析法、趋势分析法及因素分析法。分析当前房地产企业财务分析的现存问题，提出与之关联的改进建议。房地产企业需要立足于实际，强化财务分析的重视程度。合理规避风险，促进房地产企业的科学、持续发展，提升市场竞争力。

关键词：房地产企业;财务分析;财务管理

城市化进程快速发展的环境下，越来越多的人开始到城市中谋求发展，房地产行业得到了快速发展。在房价持续上升的环境下，房地产行业财务经济问题严重，房地产企业存在不同程度的经济危机。房地产企业作为资金流通量较大、资金需求较高的行业，不管是经营阶段还是销售阶段，均面临着诸多财务风险。房地产企业需要在分析经济发展现状的同时，制定科学的经营战略计划，对财务资金进行合理管理，加强风险的预测与管控。文章将根据当前房地产企业财务分析的现存问题进行分析，希望能够对相关管理及研究工作带来参考意义。

一、房地产企业财务分析的常用方式分析

（一）对比分析法

对比分析法顾名思义，即为将≥2个相关指标进行比较，分为基础性、常见性的比较方式。房地产企业财务分析中的对比，多将绝对额、百分比、比率等进行比较，将财务报表与财务计划等进行比较，明确数据及资金之间的差距。

（二）比率分析法

比率分析法指的是将财务相对指数予以比较，观察房地产企业经济活动的变化情况，进而了解企业的经营现状。比如可以对房地产企业盈利能力的净资产收益率、资产利润率予以比较。在相关比率分析的方式下，对财务数据产生深刻认识，对进一步房地产企业决策、战略计划的制定可产生重要影响。

（三）趋势分析法

趋势分析法指的是将企业持续阶段或者两期财务会计报表的指标、比率予以对比，进而清晰财务变化情况，上升或者降低的幅度等，了解企业财务现状，经营额增减度等，为财务数据动态分析的有效方法。

（四）因素分析法

因素分析法主要是分析关联因素对某指标的影响效果进行探究，进而了解财务指标产生变化、差距的原因，对房地产企业相关管理指标的优化制定有益。

二、房地产企业财务分析中常见的问题分析

（一）系统分析不足

根据房地产企业具体的财务分析需求，所使用的财务分析指标也会有所差距。以销售指标为例，财务口径以签约为标准，销售部门则以认购为标准。在相同指标而口径存在差距的情况下，具体的核算方式也会有所不同。比如物业费应收欠收数，业务部门以收付实现制为标准，财务部门以权责发生制为标准。在具体的财务分析过程中，缺乏系统性分析，则会造成财务分析交叉、口径不一的情况，难以真正发挥财务分析的作用。

（二）结果缺乏分析

财务分析的作用，在于真实呈现经营现状，对后续工作的开展提供参考、指标作用。但是在具体的房地产企业财务分析过程中，则可能会出现惯性分析，缺乏分析的情况。在得到财务数据或者完成数据跟踪、记录后，相关工作人员只是按照要求如期上报，对数据关联的具体内容缺乏深度思考。比如在相同金额拖欠指标的情况下，需要对拖欠款项具体的原因、时长、责任人沟通情况等进行分析。对相关指标的变化趋势进行分析，评估其市场发展前景与市场风险等。再如销售额持续上涨的情况下，需要根据营销费用、库存指标等进行对比分析。

（三）数据来源分散

财务分析具有专业性强、关联性强等特征，对指标应用、数据获取、数据分析及结果整理，均具有较高要求。但是结合当前房地产财务分析的现状而言，多具有财务数据来源分散的问题，专业性受到影响。房地产企业多使用ERP软件整理数据，但是因为运营期间各类业务由多个部门完成，前置阶段、相关阶段均可能会形成诸多数据，财务部门在获取数据来源分散的情况下，则需要对各类数据进行验证。在大量数据聚集、不断验证的过程中，财务人员工作量较大，易于发生数据核算错误的情况。

三、房地产企业财务分析的优化建议分析

（一）全面预算管理，构建人才团队

房地产企业发展的过程中，需要明确认识到财务分析、全面预算管理的重要意义，强化成本控制工作。房地产企业财务分析涉及诸多环节，且计算的周期时间较长。比如购置土地、工程建设、项目宣传等等。房地产企业需要提升资金的利用率，预防资金浪费的问题发生。综合项目开发期间需要结合具体的项目、特征及成本等，制定预算指标。在项目实施后，根据预算指标实施执行情况的考核。若出现问题，则可以对相关责任人予以处罚、整改。

优秀的人才团队也是保证财务分析有效率的重要保障，房地产企业需要提升人才队伍构建的重视程度。在房地产行业利润持续降低的大环境下，需要构建完善的财务管理体系，对各个环节提出具体的要求。在人才团队构建方面，主要是通过外部引入和内部培养双向发展。首先在外部引入方面，可以通過到高校招聘，以及聘请经验丰富人才等方式，将先进的理念、活力的状态及专业的技术等引入到房地产企业中，为人才提供丰富的待遇，预防人才流失。其次在内部培养方面，则需要定期开展专业知识、先进技术的培训课程，针对不同部门的特点，房地产行业市场发展趋势及财务分析方式等进行专题讲解，使财务分析人员能够保持专业的水准，较好的职业素养。最后，还可以让财务分析人员参与到房地产企业决策、考核的过程中，使其充分认识到财务分析结果对企业的影响，也能够明确进一步工作中需要重点关注的指标与内容。

（二）加强指标分析，设置反馈制度

房地产企业需要在征集相关部门需求、建议的基础上，将各类交叉、口径不一致的问题予以解决，汇总相关指标，制定统一的规划财务分析指标。根据具体的指标规划方案，设计财务分析体系，设置财务分析反馈制度。在数据分析结果呈现后，定期总结、调整。若出现紧急问题，则启动应急反应制度，充分发挥财务分析的作用。

科学的财务分析体系，可保证数据的有效性与安全性。在IT后台监控下，按授权执行。房地产企业需要加强对财务数据的动态分析，且根据市场变化的情况，适当增加指标项目、指标维度，对指标分析的视角予以拓展。同时定期对指标进行检查，提升资金的利用率，为融资工作的开展奠定基础。

（三）统一数据来源，注重财务统一

房地产企业需要加强财务分析的重视程度，管理层可以对财务目标、业务目标予以整合，避免各个部门存在的“本位主义”问题。例如销售指标，既是销售部门的主要考核指标，也是财务部门的次要考核指标。在两个部门工作的过程中，均需要提升重视程度，保证业务与财务目标的统一，降低工作期间各类矛盾的发生率。

财务分析，需要对关联数据来源、获取时间及责任人等进行统一管理，构成一套完整的数据信息库。不管通过任何方式获取数据，均可以通过数据库获取，预防数据来源渠道不一，数据信息差异等问题的发生。房地产企业需要提升信息化技术应用的重视程度，利用各类办公软件对数据、公式进行应用，且通过图标的形式，呈现数据分析的结果。在一致性的数据获取源头、分析方式下，则能够对数据进行比较、分析，切实发挥财务分析的作用。

四、结语

在政府调控政策出台的情况下，房地产行业收益里不断降低，为了保证房地产企业的发展，则需要提升自身的市场竞争力。房地产企业需要提升财务分析的重视程度，对内部成本、经营利润予以合理控制，完善财务管理、分析制度，培养及引入人才。构建完善的财务管理体系，以科学的方式控制成本，提升资金的使用率，为房地产企业的发展奠定良好基础。

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