民法典关于小区共同部分的收益和“住改商”是如何规定的?

■ 导读之声

业主与小区物业常常是一对“欢喜冤家”。既有“别人家的小区物业”给业主发“红包”，让人羡慕不已；也有业主与小区物业“水火不容”，时常闹矛盾。由于物权法并未就建筑物共有部分产生的收益进行明确规定，故在实践中，出现了不良地产商侵害全体业主的共有部分收益权的案例。从司法实践的角度而言，法官在判决的时候，就会面临如何解释法条的难题，从而导致司法困境。民法典通过对该项司法实践中常有的问题作出明确规定，是从根本上维护业主权益、完善物权立法的重要举措，同时，也充分体现了我国司法为民的精神。

插图/小宜

■ 故事聚焦

郑军所在小区公共区域贴满了各类广告，物业公司私自在路面划停车位，这些方面的收益业主没有份，全归了物业。更严重的是，各种小贷公司、日租旅店、诊所、养生会所、小餐馆等在小区居民楼里经营，人员混杂，噪声烦人，业主不堪其扰。郑军想知道民法典在这些方面是如何规定的。

■ 律师有话说

小区共有部分产生的收益归业主共有。民法典第二百八十二条规定:“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。”这一规定既充分维护了业主的共同利益，也明确了业主和物业公司的权利范围。

业主对“住改商”享有一票否决权。生活在同一小区的业主，其相互之间形成紧密的共同体关系，共同体关系的舒适、安宁、便捷等决定着每个业主的生活质量。而现实中出现的小区“住改商”问题已经严重影响居民的生活安宁。物权法对此虽有规定，但缺乏可操作性。为了还大家一个宁静安全的家园，民法典第二百七十九条规定:“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。”。

另外，民法典第三百五十九条规定:“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。”就是说，土地使用权到期后会自动续期，只要按规定缴费就可以继续享有，可以传给子孙，解决了很多人的后顾之忧，好比是一颗“定心丸”，让老百姓对住房更加踏实放心了。