房地产住宅室内批量精装修工程界面划分及成本管控措施

朱永强

摘    要：随着人们生活节奏的不断加快，时间和效率成为人们选择住宅时需要考虑的重要因素，因此精装修住宅开始迎来了发展的黄金时期。本文从房地产住宅室内批量精装修工程界面划分的可行性策略和成本管控措施两方面入手对当前批量精装修工程的管理要点进行了深入的分析，旨在提升精装修工程的质量，为用户提供更加良好的居住体验。

关键词：房地产住宅;精装修;界面划分;成本管控

1  房地产住宅室内批量精装修工程界面划分的重要意义

房地产住宅室内批量精装修工程是一项特别复杂的工程，它的施工周期比一般工程要长，管理范围很广，突发事件和质量隐患多，因此协调难度较大。此时，对房地产住宅批量精装修工程进行界面划分就显得尤为重要。一方面，进行界面划分有利于各施工主体从专业化、规范化的角度对工程进行施工，使得项目工程的管理水平进一步提升，工程的质量得到最有效的保障。另一方面，由于批量精装修工程的标段分工较多，材料品种多，穿插施工多，因此质量控制难度较大。而实施界面划分有利于明确各施工主体和施工工种的施工范围与主体责任，有利于责任的细化与落实，减少相互推诿和扯皮现象，进一步降低质量风险。

2  房地产住宅室内批量精装修工程界面划分的可行性策略

2.1  土建与装修的界面划分

在房地产住宅批量精装修工程中，土建总包应当包含的施工范围包括墙体、楼地面、卫生间、厨房卫生间烟气道、消防楼梯、管线穿洞、顶棚等。

对于精装修单位来说，主要的工作内容包括以下几方面：一是做好地面基层垫层找平，进行地砖排版，在地漏点位放线地面100毫米以内混凝土找平，注意平整度的误差范围在2毫米之间。在进行基层处理时做好第二道防水施工、蓄水及保护工作，按照图纸淋浴房或浴缸防水倒梁施工，完成地砖或石材的铺贴及成品保护。二做好内墙的抹灰和粉刷，按照图纸做法，完成顶面涂料或吊顶等工作，并安装灯具。第三，对于厨房、卫生间等有防水要求的地方要有防水层及保护层，面层材料进行铺贴。

2.2  关于铝合金窗户的界面划分

土建总包的内容：住宅门窗安装、窗框与外墙面的打胶、淋水试验确认门窗无渗漏。按甲方要求用塑料膜对门窗及玻璃进行成品保护。精装修总包的内容：接收成品后的装修和二次成品保护、内墙装修的窗框收口、门窗塑料膜清理及门窗室内侧打胶、副框室内侧粉刷。

2.3  关于排水系统的界面划分

土建总包需要完成的任务包括阳台、厨房、卫生间主排水管立管预埋、洞口封堵、安装等工作，并需要对楼层公共管井内的立管安装、支管负责，在项目完工前主持整个系统的调试工作。精装修单位负责的内容较为精细，含水表后的管路、龙头、阀门支架等的安装工作;对卫生间地漏、马桶、厨房等排水管支管进行安装及成品保护;给水管布管进行安装后的试压与保压工作。

2.4  关于电力系统的界面划分

在强电设备安装中，土建总包工作重点有电表至配电箱的进户总线安装;配电箱底盒安装;等电位盒的预埋安装;配电箱至灯具、开关插座、空调、新风等用电设备的管线预埋、开槽安装。而精装修单位是对室内穿线与底盒进行成品保护;完成所有灯具的采购、安装;空开下桩接线及电路的调试。

在弱电设备安装中，精装修单位的工作重点是对室内弱电进行点位穿线，完成弱电箱电源的安装工作;对弱电（网络、电视、紧急按钮）面板进行采购与安装;对于智能家居部分，需要完成空调地暖等控制线的铺设工作。

3  房地产住宅室内批量精装修工程的成本管控措施

3.1  从前期阶段做好统筹规划

在精装修方案及施工图设计阶段，要有各专业条线（建筑、结构、机电、给排水、物业）同时参与进行评审及信息交圈，充分考虑功能性、施工工艺、后期检修等要求。在毛坯的基础上再进行装修改造增加的无效成本较大，部分项目已审批或已完工的规划立面、层高、设备用房形式或公区室内标高体系无法简单直接进行装修，精装修产品对建筑的梁高，降板，铝合金上、底标高、管井及户型尺寸要求更细。

在销售及项目宣传阶段，销售道具、样板房、沙盘、销售合同、宣传片及物料等销售信息公示前要和设计、成本、采购、法务、物业等条线确认，防范后期业主索赔及交付风险。

3.2  从制度层面及加强成本管控

在对精装修工程实施批量生产之前，我们必须对施工成本进行科学预算，确保施工成本在合理可控的范围内。项目管理者应当根据施工项目开展的实际情况、中标报价以及施工材料供应价格等多方面因素制定一份详细的施工成本预算方案，对各个阶段的成本进行预测与分析。在制定成本预算方案的基础上制定资金使用制度、具体流程和成本支出监管制度，确保企业经济效益的最大化。最后，明确各部门及其管理人员的责任，确保所有工作人员都能够具备成本管控意识，积极落实成本管控目标。

3.3  从材料入手降低装修成本

在工程施工過程中材料的支出占据一定比例，因此在保障工程施工质量和基本功能与设计风格的基础上，需给材料的成本做减法，减少不必要的材料浪费，达到节省开支的目的。例如，目前市场的仿石砖与石材的功能和装饰效果完全相同，但价格却低于石材，因此我们可以用仿石砖来代替石材，减少石材的使用面积来节约成本。再如，橱柜、浴柜、收纳柜后背及地面可以适当减少铺贴面层，用抹灰来代替，这样既保证了地面的平整度，又极大地节约了施工成本。

3.4  全面加强品牌管理

对于精装修房屋来说，品牌的选择也直接关乎成本的多少。从成本控制的角度来说，我们应当尽量使用一些集采品牌，保证供货品质的同时集采价格约谈中还能够获得一定的让利。在确保品牌定位的基础上，我们可以在各品牌间产品对比封样后，尽可能选择性价比最高的品牌，达到降低成本的目的。

3.5  重功能轻装饰

对于客户来说，他们更加关注的是使用功能和居住体验，因此我们应当适当减少装饰面层，给客户提供更大的自由改造的空间。例如，墙面木饰面和不锈钢饰面完全可以用乳胶漆或者砖代替，黄铜饰面可以用黄铜不锈钢代替，在这些不重要的部位使用我们可以使用相对便宜的材料来进一步降低成本。再如，户内背景墙的数目可进行优化，2500装标只交付主卧背景墙和电视背景墙，这样可以在一定程度上减少成本。

3.6  实施过程中精细化管理

工程管理不精细，施工出现反复时的无效成本往往是巨大的，因此批量装修开始前，检查装修图纸与样板房、合同的差异性的工作尤为重要，差异部分须列出文件，会议评估风险性。过程中一是要样板先行，确定工艺样板和交付样板，主动发现标准户型的各种技术及专业间施工问题、确定施工标准、检验单位施工能力。二是施工前做好前置工作，如设计、合同、工艺及现场交底，摸清图纸及材料要求，对设备、石材、木饰面等技术难点做加强要求。三是加强计划管理，做好界面划分和移交管控，隐秘工程验收和部品安装保护，提前为交付检查问题及时整改。

4  结束语

对于当前房产行业，开发精装修住宅、占据房地产精装修市场使得进一步提升房地产住宅质量、实现企业转型发展是大势所趋。住宅批量精装修是个系统性工程，需要开发企业在设计环节统筹谋划、协调各专业界面、在工程实施过程中精细化管控、同时在前期销售及验收交付环节做好合约风险管理。

参考文献：

[1] 俞欣.批量精装修住宅工程成本控制的实践与探索.房地产导刊，2013（19）.

[2] 李倩.批量精装修住宅工程成本控制策略分析.中国房地产业，2020（3）.

[3] 王玉亭.房地产住宅批量精装修项目管理的探究.四川水泥，2019（12）.