浅述如何加强现代物业行业财务管理

曹莎

【摘要】近二十年来，随着我国房地产行业快速发展，伴随着物业行业也得到了突飞猛进的发展，让物业管理市场环境由雏形日趋走向成熟，在物业管理行业的成长过程中，既面临着发展机遇，又面临着严峻的市场竞争与挑战。就其新生的物业管理行业，其有自身的行业特点，因此财务管理相比较于其他行业也存在一定的特殊性，如何加强和完善物业公司的财务管理，不仅关系着物业公司自身的发展，还关系到社区千千万万家庭、商业区和社区的和谐、社会的稳定。

【关键词】现代物业 财务现状 财务管理 财务建议

一、我国物业管理公司财务管理现状

1、管理者缺乏现代财务管理观念

传统意义上的物业管理走的是“谁开发，谁管理”的路子。随着物业管理需求的进一步扩大，物业管理开始走向市场化、专业化、规模化和智能化。但长期以来，受“物业管理工作就是简单的维修保养、清洁卫生以及环境绿化和保安”等观念的影响，致使一些物业公司尤其是一些中小型物业企业，缺乏现代管理理念和科学的市场定位，没有长远的经营谋略形不成规模效益，再加上不重视财务管理工作，人、财、物、信息等资源未能优化配置湛至存在严重浪费，致使企业经济效益低下。因此‘物业企业经营者应树立现代财务管理观和成本核算观。

2、内部财务控制不规范

总体来说，我国物业管理公司内部财务控制不够规范，物业管理公司还没有完整的财务管理办法可供遵循，而且有的物业公司由于核算简单，并没有制定相应的内部财务制度，这对于物业公司来说都是不合理的。大部分企业需要设立账目，但会计基础管理薄弱、依法建账不到位，并没有按照会计科目的要求分门别类的设置明细的账目，这不仅不利于公司及时的向业主客户反映物业管理费的使用情况，而且会计信息也不能得到真实的反映。

3、资金管理的力度不够

资金不足和筹资能力差是当前物业企业管理中普遍存在的问题，物业管理资金的来源渠道和数量都非常有限。主要包括物业管理的启动资金，即资本金;物业维修资金旧常综合管理服务费及经营性收入。至于其他渠道，如银行借款资金，由于物业管理企业几乎都是中小企业，其注册资本较少，资本实力有限，土地、房屋等银行认可的不动产资产数量较少，缺乏信用保证，所以难以取得银行贷款。

4、财务报表过于笼统，无法满足各层次的管理需要

物业公司根据会计制度的要求，对外提供的报表，只有资产负债表、利润表、现金流量表，数据过于笼统和宏观，缺少管理需要的各种报表。如提供给业主的各房屋维修基金使用情况表、提洪给业务部门的各小区各楼宇、各项目成本费用明细表和利润表、应收未收物业费明细表、提供给公司决策者使用的资金状况表、客户付款周期表和客户信用档案等各种财务信息，只能采取统计办法获取，耗时耗力沮容易出现差错，无法满足内部管理的需要。

二、物业管理公司财务管理的特点

1、财务管理的全面性

物业管理服务有别于社会公共服务和个体服务，是一种同时带有社区公共服务和个体服务特征的群体性服务，企业从事生产经营活动，须拥有一定数量的资金，这是企业进行各种经营活动的基础。从提供服务、支付人员工资，到对房屋、公共设施设备维修保养、物料消耗、清洁保沽、环境维护、绿化养护等一系列的成本支出，以及按劳取酬收取的物业服务费，开展多种经营的现金流入等都与资金有关。各个部门都要使用资金，没有资金做基础，任何部门的活动都不能进行;每项业务的开展都直接或间接地影响到企业资金的流入流出，从而影响整个企业的经济效益。由此可见，物业公司财务管理涉及的面相当广泛，物业公司的财务管理渗透到企业管理的方方面面，企业经營活动的各个方面基本上都有财务管理的存在。这就要求作为物业管理公司的财务管理工作，要兼顾到企业的各个部门、各个项目必须从总体上合理地分配和运用资金，使企业经营各环节占用的资金比例关系协调。

2、财务管理的综合服务性

随着市场经济的不断发展，物业管理与一般的服务行业相比有其明显的个性，它提供的是全天侯、不间断、多方位、多层次的过程性服务产品。其突出的一点是生产与消费同时开始、同时结束，服务的人群多、人群杂，矛盾易激发等特点。所以，物业管理不仅是劳动密集型的行业，而且也是管理密集型的行业。随着物业管理经营过程的社会化程度和现代化水平的不断提高，现代物业管理公司的财务管理，在管理上已经广泛实行财务预算、财务动态分析方法、加强预算管理、内部控制、项目招投标成本控制、参与企业经营管理决策等;通过计算机ERP的应用和分析，实行数字化管理，从而使财务管理的综合性大为加强，部门之间协同要求更紧密，财务管理已经逐渐成为现代物业企业管理的关键组成部分。

3、财务管理信息服务对象多样性

（1）物业管理企业的各项收费的监督不仅来自企业自身，还来自政府有关部门以及物业的业主等，使其对资金运作过程的监督更为全面，针对服务对象，财务管理的重点也不一样。

（2）由于物业管理企业的经营过程既不涉及生产活动也与销售活动无关，大多数情况下仅涉及提供维修维护等管理服务，其资金运动过程及形式相对简单，但其服务繁锁，管理环节多，服务信息量大。

（3）物业管理企业的最主要的财务信息使用者是业主和企业管理层。由于业主最关心的是物业管理收费的使用状况及其效益等信息，但业主多，为尽量满足大部分人群，因此物业管理企业所提供的财务信息必须充分满足这一特殊的需求。

三、完善现代物业公司财务管理的建议

1、优化企业内部组织机构，完善内部控制

企业内部机构设置，直接关系到企业管理和执行高效，及时防范制度漏洞和风险，就现代物业企业的财务内部组织结构，企业要依据财务管理要求以及经营目标设立专门的财务管理中心，对于财务管理的各项职责都要做到专人专项负责，所有的经营活动都必须实行报账制度，并由财务管理中心的工作人员对这些活动项目涉及到的财务信息进行及时的核对，并进行内部或外聘审计机构进行审计。对于在外地成立分公司的物业企业，财务管理中心要制定专人负责子公司的财务工作。外派的财务管理人员要在总公司各项财务制度的约束下行使权力，完成下属公司的财务管理工作。优化企业组织结构一方面要岁透且织形式人手，组织内部的各项活动纳入到绩效考核中;另一方面要对组织内部的人员进行定期的培训、轮岗，并积极组织人员外出学习，将先进经验引进到企业的发展过程中。

2、强化成本控制思想，增强市场竞争力

当今物业公司市场竞争比较激烈，许多业主采取招标制度，只有服务质量好、成本相对低的物业公司才能在竞争中取胜。物业管理作为服务性行业，涉及面较为广泛，其中最为重要的是在有效控制成本的前提下保证服务质量的提升，因为其最重要的成本支出是人工成本和管理费用的支出，因此物业管理公司应该树立全员成本控制观念。物业管理企业一方面应确立科学的财务管理和成本控制目标，从管理理念的增强人手，将成本控制思想贯穿到制度建设、管理方式、人才队伍建设等方面，提高企业全员的素质和成本意识，使所有单位和部门都重视成本。另一方面通过对人力资源的科学整合，激活人才潜力，减少冗员，降低人工成本。同时还要通过职业道德及服务技术培训，造就一批敬岗爱业、懂技术、会管理的高素质复合型人才队伍，来提高工作质量和效率，同时还要防止员工大量流失，保持员工相对稳定，减少因人员流动而造成的不必要的成本损失。

3、进行全面的预算管理

预算管理是财务管理中的重要内容，物业企业通过实行有效的预算管理可以将企业的经营目标逐级下放，层层落实，保证企业内部每一级人员都有相对应的任务，并在规定时间内完成达成指标。编制合理的全面年度预算可日将物业企业的各项经营活动进行集中统一的管理，有效避免了信息不对称引起的损失。在实际工作中还应注意将预算工作落实到位，定期对预算的落实情况进行反馈，并根据企业实际情况进行有效的调整，对于预算管理中出现的问题要善于总结，不断完善年度预算编制的合理性、准确性，为企业持续健康发展奠定基础。

4、要全面展开财务分析，保证资金合理运用

物业企业在开展经营的过程中，经济收益主要来自于两个方面，一个是为客户提供物业管理‘收取物业管理费，另一个就是开展多种经营，多元化、分散化投资获取的报酬。如果企业想从中获取利润，使得企业发展壮大，就要对企业进行有效的财务分析，保持企业良性运行。物业管理的财务分析就是以物业企业的报表为依据展开结构性分析、经营能力分析、偿债能力分析和获利能力分析，从而为客户及投资者提供有用信息。首先，财务管理部门要评价公司的财务状况，了解公司一定时期的资产、负债水平，从而判断企业的经营风险，保证资金合理运作。企业在发展壮大时需要投资筹资，企业通过财务分析可以及时了解企业资金的构成比例，充分利用闲置资金洽理安排长期借款或者是短期借款，有效控制资金成本。其次，财务分析要评价企业的管理效率，管理效率的高低是企业管理能力的集中反映。企业要分析自身的管理效率，及时了解企业的运作情况，要对企业的财务制度进行检查，以有效防范经营风险.健全财务控制，保证业务流程流畅运作。最后，企业的财务管理分为三个部分，投资、融资以及利润分配。企业要进行利益分配，就要对企业的获利能力和偿债能力进行评价，赢利多少不仅跟自身有关系，而且跟投资者、债权人都息息相关。因此，对企业赢利能力的评估是必须的，不仅可以满足投资者的需要，而且还可以根据自身的活力能力及时做出财务预测。企业在财务分析的过程中，要重视财务预测与计划，现今市场竞争尤为激烈，制定出行之有效的行动方针，有效的对资金进行预测、对成本进行预算，以及对利润进行预测，这对于物业管理企业来说都是必不可少的，这也为物业公司的经营者调整产业结构、进行科学的经营决策提供可靠依据。

5、加强ERP信息化数据库建设

加强ERP信息化数据库建设是目前社会发展的必然趋势，并且已经在众多行业中产生了深远的影响。加强ERP信息化数据库建设的基本要求是实现信息资源的资本化和信息的共享，并在此基础上开展各种业务活动。物业公司的财务管理工作需要专业化的分析软件对公司财务信息进行管理，制定详细的核算科目、控制的内容、权限的范围、信息的使用权限等，从而规范企业业务流程及权限。公司引进信息化操作设备和技术不但可以直接提升财务管理质量和效率，同时还能够提升企业形象，增强企业的核心竞争力。

四、结束语

随着我国经济的增长和房地产业的猛速发展，物业公司也将迎来其繁盛期。市场化程度的进一步加深为物业公司带来机遇的同时也使其面临着更大的挑战，同时现代入们生活理念的转变也对物业公司的服務质量提出了更高的要求，这些因素促使物业公司必须将提升自身管理水平和服务质量，构建科学的财务管理体系作为其发展的首要任务。当前，我国的物业公司财务管理还存在诸多的问题，需要市场环境和企业自身两个方面不断进行创新完善，从而有利于实现物业管理企业的可持续发展。