商品房交付条件的法律分析

广东指针律师事务所，广东 惠州 516001

商品房交付工作具有复杂性的特点，包括多个方面的事情，因此要妥善去处理，否则会造成严重后果。交付条件的规定从性质上分析是针对开发商的强行规定，可以清晰地区分逾期交付和不当交付，对购房人来说有选择权。但是从法理角度来分析，基本的交付条件是有产权证，交付标准有不断提高的驱动力，提高交付条件要慢慢来实现。

一、商品房交付条件方面现行立法存在的问题

我国先后颁布了多项法律法规，但是从实际情况来看，依然存在着一些问题。首先立法内容不够明确，在很多方面都缺乏具体规定，给工作开展造成了困扰。其次立法内容比较杂乱，缺乏协调性，由于消费者对相关法律条文不了解，很多开发商就会侵害他们的权益。再次现行立法的效力层级比较低，容易出现变动的情况，不够稳定，会影响到实施效果。最后调整房地产法律关系的民事法律规范欠缺。在执行交付条件的时候，需要参考相应的标准，但是脱离了相关法律法规，在整个交付活动过程中，由于缺乏法律保障，所以会引发出更多问题［1］。

二、商品房交付的法定条件

（一）决定房屋是否符合交付条件的主体是建设行政主管部门

我国颁布的相关法律中规定了只要地产项目在竣工之后验收合格，就可以面向市场销售。针对于房地产行业，国家有特定的管理条例，其中进行了明确的规定，当开展项目验收时，应该由多个部门共同参与进来，从不同方面进行检验，达到标准才是合格的。在后来的发展中，取消了综合验收，这是国务院发布的命令。主要原因是备案制度健全，可以发挥出有效作用，保证消费者权益不受损害。但在后期发展过程中，国务院决定取消综合验收，这对建设行政主管部门带来了重要影响，主要体现在职权方面。但是在相关工作开展时，主管部门的监督权和审查权没有发生变化，积极履行自身职责，确保房地产项目合格。

（二）分析《建设工程质量管理条例》及相关立法，进一步明确商品房交付条件

在进入到二十一世纪以后，开发商在验收的时候必须以相关政策法规作为参考标准，其中的第十六条规定：建设单位具备工程竣工报告的前提下，就可以将不同部门组织在一起开展竣工验收活动。如果开发商对法规的具体内容不了解，就会做出错误的判断，对项目正常验收会产生不利影响，主要原因是理解的不够深入。很有可能对法律条文的认识产生误解，在进行验收的时候，重点都放在工程质量上，相关内容主要是以工程质量展开的，如果验收合格了，说明常规检查项目没有问题。但是工程项目中的其他部分是否合格，依据条例是无法知道的，需要进行全面考察才可以［2］。

《建设工程质量管理条例》可以对工程建设中的不同主体进行协调，明确各自的权利和义务，按照规定去办事。《条例》的第十六条规定：建设单位验收是有一定条件的，必须要接收到竣工报告才可以，验收中发现没有问题，就可以继续进行下去。但是这种方式存在弊端，验收的主体比较单一，而且没有全面涉及到相关事项，所以验收中缺乏相关程序，还不是很完善。《建筑法》中有明确的规定，建筑项目在进行验收的时候，必须将质量放在第一位，而且符合国家颁布的相关政策法规。建设方自己组织的验收合格并不能说明问题，停留在狭小范围之内，依据《建筑法》的要求，验收要体现出全面性，因此要参考更多的竣工条件，所以对《建设工程质量管理条例》要进行深入的分析。之后颁布的法律中规定工程符合质量验收、规划、公安消防、环保等部分验收。

（三）目前关于商品房交付条件的内容体现了竣工验收合格的依据就是竣工验收备案证

工程竣工验收主要由建设单位来负责，在验收起的5 日之内向备案机关提交工程质量监督报告。建设单位需要很多部门的同意之后，才能向建设行政主管部门申请备案。对于商品房而言，产权证是非常重要的，和消费者自身利益有着直接关系，办理产权证的前提条件就是验收合格。对于我们普通人来说，买房就是为了获得房屋的所有权，但是如果在竣工验收环节存在问题，一直没有处理好，那肯定会影响到今后的正常使用。通过开发商和消费者之间的买卖合同关系分析。开放商和消费者之间的关系，根据《合同法》中买卖合同的规定，买受人对商品有着验收的权利［3］。

商品房和一般商品不同，大部分人由于缺乏专业知识，所以很难判断是否符合相关要求，但是消费者拥有知悉权，可以了解相关事情。开发商本身就是商品房的出卖人，开展验收活动完全是由自己来完成，即使存在问题，处于经济利益考虑也不会提出来，无形之中侵害了消费者合法权益。为了保证验收合格的质量，竣工验收合格的最终审查应该交由建设行政主管部门来完成，最终会得到竣工验收备案证，广大消费者会产生信任，在买房的时候更加放心，不用担心有质量问题。但是在目前颁布的一些法律法规中，关于商品房交付条件没有明确规定，但是可以知道的是，商品房在验收环节需要经过各方的审查，才能确保达到质量标准，这样就可以顺利的进行交付。证明商品房符合交付条件的文件就是竣工验收备案证。双方在交付过程中意见必须达成一致，更要自觉遵守合同的要求，履行好各自权利和义务。

三、未达到交付条件而交房的法律后果

如果开发商在没有达到交付法定条件的情况下交房，后果非常严重，需要承担相应的法律责任，对自身发展会产生不利影响，所以一定要慎重考虑。国务院为了促进房地产工程项目的发展，颁布了相关的规定，其中对此内容提出了明确要求，在房屋交付完成后，如果发现是不合格的，要在规定时间内完成返修，并且要交一定的罚款。为了保证房屋建设的质量，要严格按照规定制度执行，同时也要加强对房地产市场的整顿，确保稳定、健康的发展。如果情节比较严重，可以由工商行政管理部门吊销营业执照，给消费者造成损失的要依法承担并做出补偿。造成重大伤亡事故，应该追求刑事责任。由于商品房涉及到巨额资金和相关产权，在没有达到交付条件的情况下就交房，这显然是不合法的，将给予严重惩罚，整顿行业秩序。

对于广大消费者而言，为了自身的利益考虑，在商品房没有达到交付条件时，是可以拒绝接受的，不用考虑相应的法律后果，责任都是由开发商来承担。如果开放商没有在规定时间内交房，出现了逾期的情况，是要承担相应责任的，在符合法律规定的前提下，消费者有权解除合同。在交付房屋时，如果交付条件和约定合同有不相符合的地方，并且属于行政管理内容，在这种情况下，就要以合同约定的内容为依据。如果交付房屋的条件没有达到相关要求，并且对具体的情况消费者并不了解，就可以通过正当渠道维护自己的权益，要求开发商承担行政责任。对于造成的一切损失，都要按照规定来赔偿，在赔偿的时候要根据实际情况而定，确保做到科学合理性。在必要的时候，为了减少过多的经济损失，消费者有权解除合同［4］。

四、结语

综上所述，对商品房的交付条件进行了全面分析，现行的法律法规存在一些缺陷，很难解决实际中遇到的问题。为了改善目前效果，需要对立法的相关内容进行了解，并且对相关法律条文及制度进行学习，保证能对具体情况进行熟悉与了解。结合理论深入分析商品房交付条件的相关制度，从实际出发进行思考，提高商品房交付条件以保护消费者的合法权益。