快速发展的经济金融背景下《不动产评估》案例应用研究

周莹莹 李凯风 吴从新

摘要：《不动产评估》课程为资产评估专业硕士研究生的重要课程之一，不动产评估是资产评估实务中非常重要的内容，该课程的进一步建设，利于推动扎实资产评估专业硕士研究生核心专业知识内容的学习及应用，提升不动产评估实务操作的能力。结合实际情况，需要进一步完善该课程的授课体系，以及逐步开发建设完善有代表性、完备的课程案例库，强化案例教学的有效路径，加强提升资产评估专业硕士研究生对于评估方法的掌握及应用能力。

关键词：案例教学;研究生培养;实践应用

国外资产评估行业的发展有一百多年的历史，美国是世界上此行业发展最早的国家。随着我国社会主义市场经济的逐渐形成，我国资产评估业逐渐发展起来，相较于国外起步较晚。20世纪80年代末，以1989年国家国有资产管理局下发的《关于国有资产产权变动必须进行资产评估的若干规定》为标志，我国资产评估行业应用而生。目前资产评估行业在我国经济发展中需要进行价值评估的各领域，起到非常重要的作用，资产评估行业准则、相关法规等逐渐完善，国家及社会对专业性评估人才的培养非常重视。

提高高等學校高素质人才培养质量成为当今我国社会及经济发展中令人瞩目的焦点。习近平总书记在全国教育大会的重要讲话中指出：“教育是民族振兴、社会进步的重要基石，是功在当代、利在千秋的德政工程，对提高人民综合素质、促进人的全面发展、增强中华民族创新创造活力、实现中华民族伟大复兴具有决定性意义。教育是国之大计、党之大计。”也曾经在全国高校思想政治工作会议上指出：“办好我国高校，办出世界一流大学，必须牢牢抓住全面提高人才培养能力这个核心点，并以此来带动高校其他工作。要坚持把立德树人作为中心环节，把思想政治工作贯穿教育教学全过程，实现全程育人、全方位育人。要用好课堂教学这个主渠道，各门课都要守好一段渠、种好责任田。”新时代下，作为高校教师，肩负着民族振兴的伟大使命，立足自身岗位，不断提高教学质量，为培养学生贡献力量，具有重要意义。

一、资产评估硕士研究生教育基本情况

自2009年以来，我国积极推进专业学位研究生教育，研究生规模迅速扩大。国家教育部在《关于全面提高高等教育质量的若干意见》中强调，牢固确立人才培养的中心地位，走以质量提升为核心的内涵式发展道路。资产评估专业学位研究生教育应运我国社会主义市场经济发展对资产评估专门人才的迫切需求，完善资产评估人才培养体系，创新资产评估人才培养模式，提高资产评估人才培养质量而设置。

资产评估工作是实践性非常强的工作，社会对资产评估人才的需求状况决定了在资产评估教学工作中必须重视案例教学的实践环节。资产评估专业学位研究生教育本着培养高层次应用型专门人才的目的，一方面需保证专业理论知识的掌握，另一方面重视突出知识的应用能力和对实务评估案例的操作能力。目前来看，我国资产评估专业学位研究生教育培养模式正不断的完善。从我校的实际情况来看，我校该学科教育有严格的校内与校外“双导师”制，并与江苏象仁土地房地产咨询评估有限公司徐州分公司、江苏中勤资产评估房地产估价有限公司、徐州大正房屋土地评估有限公司、徐州苏北土地评估有限公司、江苏德道天诚土地房屋资产评估造价咨询有限公司常州分公司、徐州世茂资产评估有限公司、徐州华兴资产评估有限公司等十余家资产评估公司签订校外实践基地协议。

中国矿业大学资产评估专业硕士学位 2010 年经国务院学位办批准，2011 年开始招生。根据国家教育部的有关要求和我校研究生教育的实际情况，对研究生的课程教学、课程考核及成绩管理均有严格规定，有《中国矿业大学研究生课程教学及管理工作规定（2017年8月修订）》并严格实施。资产评估专业培养方式实行双导师制，采取校内导师指导与业界导师指导相结合的方式。中国矿业大学资产评估专业学位硕士学位授予严格遵循《中华人民共和国学位条例》《中国矿业大学学位授予工作实施细则》，拥护中国共产党的领导、拥护社会主义制度，并具有一定学术水平的公民，均可按该细则的规定申请相应的学位，其中最基本的要求有通过硕士学位的课程考试、培养环节考核和论文开题、实践答辩、论文答辩，成绩合格，并在本门学科上掌握坚实的基础理论和系统的专门知识，具有从事科学研究工作或独立担任专门技术工作的能力，可授予学位。

我校资产评估专业招收全日制硕士研究生，并严格遵照我校研究生招生简章各项要求执行。在培养基本环节方面，以实际应用为导向，以职业需求为目标，以综合素养和应用知识与能力的提高为核心，在学术论文、科研与实践、自主创业或独立承担课题、专利及软件著作权、课外作品竞赛、专业作品创作、职业资格证书等方面均有具体的培养考核要求。“专业能力”是全日制硕士专业学位研究生综合素质与职业能力的个性化展示。为进一步加强我校全日制硕士专业学位研究生实际工作能力的培养，保证全日制硕士专业学位研究生学位的授予质量，我校特制定《中国矿业大学全日制硕士专业学位研究生专业能力基本要求与考核工作规定（2017年8月修订）》并严格执行。

中国矿业大学资产评估硕士专业学位面向资产评估行业和对资产评估有需求的相关行业、部门和单位，资产评估硕士要求是具有良好的政治素质和职业道德，系统掌握资产评估基础理论，具备从事资产评估相关职业及企业管理、政府事务管理和投资银行业务等所要求的知识和技能，对资产评估实务有充分了解，具有很强的解决实际问题能力的高层次、应用型专门人才，与资产评估行业人才需求的匹配度较高。其中，资产评估专业研究生培养过程中尤其注重理论教学与社会实践相结合，突出资产评估实务能力的培养，兼顾研究能力的培养，以提高资产评估硕士研究生的培养质量。

2015年教育部下发了《教育部关于加强专业学位研究生案例教学和联合培养基地建设的意见》（教研〔2015〕1号），进一步强调在专业学位研究生教育的过程中，授课教师在准确把握案例教学实质和基本要求的基础上，致力于案例编写，积极开展案例教学，创新教学模式。《不动产评估》课程为资产评估专业硕士研究生的重要课程之一，不动产评估亦是资产评估实务界非常重要的版块之一，该课程的进一步建设，利于推动扎实资产评估专业硕士研究生核心专业知识内容的学习及应用，提升不动产评估实务操作的能力。需要非常重视不动产评估领域的理论与实务相结合，进一步完善该课程的授课体系，探究不动产评估领域评估理论与方法需创新、完善的内容，以及逐步开发建设完善有代表性、完备的课程案例库，加强提升资产评估硕士研究生对于评估方法的掌握及应用能力。

二、《不动产评估》案例教学设计与案例研究

围绕不动产评估的主要内容，进行有针对性的案例研究，主要内容包括：

第一，开发地上建筑物、土地、房地合一不动产及企业价值评估中的不动产评估案例，形成完整的案例库。针对建筑物结构即钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构、土木结构、简易结构等进行具体的案例开发。针对土地的性质，例如居住用地、工业用地、科教文体卫用地、商旅娱用地、仓储用地、综合用地等进行有针对性的案例开发。针对不同类别的房地产，例如根据待估房地产的性质，其侧重于适用市场法评估，或收益法、成本法等的评估，以及多种方法相结合的评估，开发相应的不动产评估案例。

第二，在对现有评估方法深入研究的过程中，一些没有统一的行业规定与标准进行确定的因素指标，探究进一步能够严谨确定这些相应指标的方法，以减小评估误差，提升评估价值的准确性。例如市场法中各项修正系数的确定、收益法中资本化率或折现率的确定等值得深入探究。

第三，进一步挖掘传统方法以外的适用于评估不动产的方法，具体探究其在不动产评估过程中的应用。例如对于传统市场法、收益法等的改进研究，在其中已发现可能导致评估误差较大的方面，探究传统方法的改进路径。进一步探究其它实务界一直在关注，并在将来有可能被广泛使用的评估方法，如实务期权法、长期趋势法等的应用。

第四，探究案例教学在《不动产评估》研究生课程教学过程中存在的问题，逐步改善案例教学方法，尝试不同形式的案例分析方式，以及案例评估实践的实施形式。在教学过程中，本着理论知识与实践相结合的原则，切实提高研究生对于不动产评估实务操作的能力。在相关知识点的讲述过程中，由浅入深逐步采用相关的案例，提高研究生对于评估案例性质的判断、适用的评估方法的判断，以及整体评估思路形成能力的判断，并切实掌握多种被业界普遍接受并广泛使用的评估方法应用于不动产实务操作中的能力等，以不断提升案例教学的效果，推动资产评估应用型硕士的实践能力。

在这一过程中，需着重注意的方面主要包括：

第一，开发及建设不同类别不动产的评估案例。不动产评估主要涉及房地产的评估，具体分为地上建筑物、土地及房地合一不动产的评估，以及根据《资产评估准则——不动产》单列出的企业价值评估中的不动产评估，需要注重根据以上不动产评估对象的不同类别，逐步建设完善的评估案例。

第二，对普遍使用的传统评估方法中存在误差的方面，如何有效探究这些相关因素指标较为严谨的确定方法，是值得深入探究的难点。例如收益法中资本化率或折现率的确定，由于其在收益法评估不动产价值的计算公式中处于分母的位置，非常关键，折现率的值稍微发生变化，都将对最终的评估结果产生很大的影响。目前对于折现率的确定有多种方法，业界没有形成统一的共识，亦没有相关的文件将折现率的确定方法统一、规范起来，在该课题的研究中，将进一步探究更严谨地确定折线率等指标的方法，以提升实务操作的准确性。

第三，案例教学在《不动产评估》研究生课程教学中的推进方法，以及逐步提升案例教学效果、强化研究生实务操作能力等方面值得深入研究。一些针对单一不动产的评估案例，以及涉及综合不动产的大评估案例均需适当应用，对于难易程度不一的评估案例，有针对性地采取由授课研究生独立完成，以及分组的团队协作完成等方式，一方面培养研究生个人过硬的实务操作能力，另一方面培养团队协作精神。由于在具体的实际评估过程中，当接触到的评估对象情况非常复杂时，常常由组建的评估团队对该项目完成最终的评估，这其中亦极其注重团队的协作配合，因此在案例教学中培养学生的团队合作精神非常必要[1-2]。

此外，进一步探究主要评估方法，例如市场法、收益法、成本法、假设开发法、基准地价系数修正法等方法中造成评估误差的各项指标的改进方法，以及其它能够适用于不动产评估，并能有效提升评估准确性的相关方法，根据待估对象不动产的具体性质，提升多种方法交叉使用的准确性。切实提升案例教学在《不动产评估》课程中的教学效果，针对不断发现的案例教学过程中存在的问题及需要进一步完善的内容，逐渐调整案例教学的思路，不断提升教学效果，进而提升研究生在不动产评估实务操作过程中的整体判断、方法使用、指标确定及方法应用的能力[3]。

三、《不动产评估》案例教学的实践路径

《不动产评估》的授课对象主要为我校资产评估专业学位硕士研究生，该专业同学在结束专业课程的学习后，需完成不少于六个月的专业实践，在专业实践的过程中主要在全国各资产评估公司进行具体评估业务的实务工作。工作过程中对实务操作能力的要求极其严格，在进入实务操作之前的专业課程的学习、专业知识及实务操作技能的掌握尤显重要[4]。《不动产评估》课程的案例库建设及案例教学，对于增强学生在实际评估过程中的判断能力、评估方法的应用能力，以及对于整体实务工作的操作能力等，具有非常重要的实践及应用价值。案例教学中需进一步重视。

细致、严谨地进行《不动产评估》研究生课程主要相关内容案例的开发与建设，形成完整的案例库，在这一过程中积极与校外资产评估实践单位联系，取得有代表性的不动产评估案例资料，主要开发地上建筑物、土地、房地合一不动产及企业价值评估中的不动产评估案例。第二，探究不动产评估中主要方法如市场法、收益法、成本法、假设开发法及基准地价系数修正法在实际评估中需要进一步严谨、规范的具体内容，以提升对于不动产评估对象的价值进行测算的准确性，并积极探讨其它评估方法，例如实物期权法、长期趋势法及传统方法的改进研究。第三，将开发的不动产评估案例应用于《不动产评估》研究生课程的实际案例教学中，并不断总结案例教学中出现的问题，探究提升该课程案例教学的效果，尽自己及团队成员最大的努力，提升授课学生对于不动产评估理论及方法的理解与掌握能力，以及应用于不动产评估实务操作的能力。第四，在《不动产评估》案例教学的实践中，探索其中存在的问题，并在不断实施相应的解决策略的基础上，写作及公开发表与该课程案例开发、建设及案例教学相关的论文，不断探究相应的教学方法，以提升教学效果，逐渐做到教研相长。

在《不动产评估》教学的实际过程中，结合不动产评估流程、不动产评估原则、不动产评估理论及方法的学习，逐步有针对性地进行案例教学，强调不动产评估方法针对具体评估案例的应用性，以及强化研究生对于评估方法应用的掌握，增强研究生对于实务案例进行价值评估的操作能力。

《不动产评估》课程的主要授课对象为资产评估专业学位硕士研究生，强调及注重研究生将所学知识应用于实际评估案例的操作能力，即整体专业知识的应用能力。案例教学是该课程授课过程中非常重要及必要的内容，强调在学生个人将主要方法掌握的基础上，增强团队合作精神。大案例教学过程中，对于案例的研习及剖析，以及具体案例的评估，需要将授课对象组成各小组团队进而开展相应的评估工作[5]。其中，主要强调一方面增强学生个人对于不动产评估理论与方法的掌握能力;另一方面强调团队协作精神，学生个人能够在团队合作的评估项目中将所分配到的评估内容，严谨、保质地完成相关的评估工作，进而保证整体评估项目的顺利完成。在这一过程中，不断提升学生的实际评估应用能力及该课程的授课效果。

参考文献：

[1]伍德勤，司靖宇，杨冰玉.专业学位研究生实践教学的现实困境与对策探索[J].应用型高等教育研究，2019，4（04）：53-58.

[2]郭咏梅，吴飞，康爱红，朱兴龙.专业学位研究生道路课程群教学案例库的开发[J].教育教学论坛，2019（10）：204-205.

[3]赵华平，张所地.不动产评估课程教学方法探讨[J].中国城市经济，2011（10）：192+194.

[4]黄焕汉.论案例教学为导向的专业学位研究生课程教学改革[J].教育教学论坛，2020（08）：202-203.

[5]郭劲松.全日制教育专业学位研究生培养路径探析[J].教师教育论坛，2018，31（11）：52-57.

基金项目：中国矿业大学研究生教育教学改革与研究实践项目“基于资产评估硕士培养质量提升视角的《不动产评估》课程案例教学实践研究”，项目编号：2019YJSJG026。

作者单位：中国矿业大学经济管理学院