农村土地经营权抵押贷款法律问题研究

陶淑斐

（武汉工程大学，湖北 武汉 430000）

1 农地经营权抵押贷款法律界定

在我国土地改革视域下，农地经营权抵押贷款的法律界定为农业经营主体在确权登记的基础上，依照法定程序和要求，将权属无争议的农地经营权向银行等金融机构作抵押，从而申请贷款获得经营资金的活动。银行会根据信贷状况和土地经营权的流转价值，进行特定性的发放贷款。贷款在限期内无法偿还的，将对土地经营权拍卖、出租等以对金融机构的债务优先偿还。

2 现行农地经营权抵押贷款的实践困境

2.1 金融机构积极性不高、风险监管体系不完善

近年来，部分金融机构开始选择性的回缩农户的抵押贷款业务。在没有健全的土地产权交易市场的情形下，当农业经营主体一旦违约无法还贷时，土地经营权处置不当而造成的农地闲置、资源浪费等将会直接导致金融机构利益受损。此外，农地金融机构内部缺乏平衡控制机制，风险管理组织也不完备。导致风险监管对外依赖度高，内部的监管组织也没有发挥实际的管控效果。

2.2 配套基础设施不健全不完备

首先，农地经营权估值制度不完善。鉴于我国农地的所有权归集体所有，农地只能在法定框架内流转，进而致使农地流转市场较小，其实际价值也无法通过流转价格进行评定，最终造成价值偏离率过高。其次，农地产权交易市场不健全。农村大多数的抵押是借助于口头协议，纵使签订了书面协议，具体条款也趋于简单化。流转程序的非规范化使得农地经营权抵押贷款难以保障实现。并且，我国尚未建成一套完整的土地产权交易体系，相关信息也无法多渠道及时公布。

2.3 法律法规支撑薄弱，救济渠道受阻

在确权问题上，国务院2015年发文在全国试点农地经营权抵押贷款，对农地经营权作为抵押标的向金融机构抵押贷款予以肯定，但仍缺乏现行法律的保障。《物权法》、《担保法》等均限制农地经营权抵押。在救济途径上，第一，仲裁救济不充分。根据法律规定，农地经营权流转纠纷不适用民商事仲裁，但双方无法通过调节解决纠纷时可申请仲裁。不过，我国的农地仲裁机构并未普遍设立。第二，忽视了“申请实现担保物权”的非讼机制，救济形式在试点实践中局限于或诉或裁。这剥夺了当事人直接申请实现抵押权的权利。

3 构建完善的农地经营权抵押贷款机制

3.1 规制金融机构行为

首先，转变简单统一的税收减免方式和财政补贴。采取专项调研的方式对金融机构供应不同主体抵押贷款所需的交易及风险成本进行预估、计算。根据整体成本的差异，对每笔放款采取比率不同的财政补助来调整金融机构的机会主义倾向性。另外，对于农业经营主体附加担保而增信贷款额度的行为不应进行干涉，而对于金融机构放贷考量农业经营主体的信用情况、产品前景等非评估因素的行为予以避免。故要以农地经营权抵押价值为重要标准。

3.2 善配套基础设施

第一，完善土地确权登记制度的后续工作。面对农户要求变更、补发、注销经营权证等状况，专业人士和设施的缺乏要求我们要做好后续的政策性指导工作。第二，建立有效的评估机制和第三方评估机构。首先要树立一套全国性的土地经营权价值评估准则，综合考量土地面积、位置等因素划分价格标准。其次要设置独立的土地经营权价值评估的第三方机构。最后要完善农地估价资料数据库，丰富评估所依靠的数据来源。第三，健全农地金融机构风险管理体系。首先，实行考核责任与薪酬奖罚双轨制和主管领导负责制。鼓励内部监督、团队合作，主管领导应负责长期存在的风险。其次，加强风险监督，建立监督预案机制和信息沟通平台，为实施全方位控险管理体系的建构打牢基础。

3.3 健全法律法规体系

制定《农地经营权抵押融资法》，主要内容包括：一是梳理金融机构、农地经营权流转交易平台、农业经营主体以及农地抵押公司间的法律关系。二是确立农地经营权抵押的变现方式，特别是违约变现。三是设置抵押贷款的强制保险制度，以信贷保险基金为抵押担保，明确代偿责任分配。四是对农地抵押权独立于债权的流动性给予充分确定，采取把土地抵押权作为证券的方式回收贷款资金，流通兑现由委托机关来完成，对农地证券化予以法律保障。五是坚持土地承包人的基本权益不受他人侵犯，优先考虑农地承包者利益，保障抵押权实现。

4 结语

目前，我们要做的是建立和完善农村土地融资制度，充分发挥制度的优势，加强制度的实施，在农村土地经营权抵押人和抵押权人方面明确规范，真正实现制度化、规范化、公共化。实现农村土地融资的时代特性和合法性，只有这样，才能充分发挥农村土地融资的重要作用，找到具有中国特色的农村土地融资方式。