土地承包经营权抵押融资存在的问题及对策

熊友清

摘要    目前，我国相继开展了农村土地经营权抵押的试点工作，在进行融资方面取得了一定的成效，但仍存在一定程度的不足。本文分析了农村土地承包经营权抵押融资工作存在的问题，并针对性地提出相关措施，以促进农村土地经营权抵押贷款的健康发展。

关键词    土地承包经营权;抵押融资;问题;措施

中图分类号    F321.1        文献标识码    A

文章编号   1007-5739（2020）22-0260-01                                                开放科学（资源服务）标识码（OSID）

从我国目前农村土地承包经营权抵押融资工作展开的实际情况来看，仍然存在一些问题。主要体现在农村土地承包经营权抵押融资工作存在的抵押登记制度缺失、抵押物价值难确定以及流转市场不规范等方面。需要相关部门与相关人员充分落实土地承包经营权抵押融资的具体要求，结合问题成因，找寻可行性方法，制定更为有效的措施。

1    农村土地承包经营权抵押融资工作存在的问题

1.1    抵押登记制度缺失问题

从福建省土地承包经营权抵押融資工作开展的实际情况来看，仍存在很多问题，但首要问题仍是登记制度的缺失。在进行土地承包经营抵押权的相关工作时，登记有着十分重要的意义。未经过登记的抵押权，首先无法对抗第三人，同时也无法对抵押当事人双方形成有效的约束。在登记后，能够改变这种局面，也更有利于达到对外公示的效力，以及促进市场交易的安全性。我国一直都没有形成有关土地承包经营抵押权登记的相关内容。而这一部分的缺失，现如今逐渐暴露出矛盾与问题。

1.2    抵押物价值难确定问题

在土地承包经营抵押融资工作开展过程中，抵押价值的难以确定也是主要问题。但最为关键的还是相关评估机制的不健全。在进行抵押时，评估主要包括评估的主体、评估的标准、评估的方法等，存在很多细节问题。如今，不但以上内容不够完善，抵押双方的信息也存在不对称，常常会导致评估双方存在较大的差异。

1.3    流转市场不规范问题

在土地承包经营抵押融资工作开展过程中，流转市场的不规范也是当前所面临的主要问题。只有确保了流转市场的完善，才能够进一步推动土地的流转，以及促进抵押、出租、作价入股、转让以及转包等多元化流转方式的发展，进一步发挥出土地承包经营的意义，实现我国土地资源的高效利用。此外，在流转市场不健全的同时，政府的监督机制也不健全，易造成后续纠纷，导致矛盾的产生。同时，在进行土地承包经营权流转时，涉及的转包费、租赁费收入也缺少科学标准的支持。很多时候费用的收取只是凭借经验、主观臆断。由此进一步加剧了工作开展的难度，不利于土地承包经营抵押融资工作的长期、稳定发展。

2     优化措施

2.1    进一步确定农村土地承包经营权可抵押制度

从农村土地承包经营权抵押的二元立法精神来看，是符合我国基本国情的。但是在落实二元立法精神时，又不可避免地出现了一些矛盾。例如，在进行土地划分后，便会涉及土地收益、土地使用权等方面的问题，通常情况下认为应该交由农民所有，获取永久性处分的经营权。但是在现实中，《农村土地承包法》与《物权法》都规定了家庭承包方式的土地经营权是可以转让的，因而便产生了二元模式立法精神的矛盾冲突。为进一步解决农村土地承包经营权的抵押问题，有关部门应尽快完善立法层面的工作，落实农村土地承包经营权的可抵押性质。同时，也要在现有法律中对禁止抵押的内容进行修改，进一步完善农村土地承包经营权抵押融资的相关内容。

2.2    进一步完善农村土地承包经营权登记制度规范

基于相关法律法规，在获取农村土地承包经营权时，需要签订承包合同。但是从目前的实际工作来看，农村土地的经营权取得，往往需要先行登记，而登记又分为2个环节：即原始的取得以及流转后的取得。从效力角度来看，二者是存在差异的。原始取得指的是农村土地承包经营权在承包合同生效时取得，登记行为仅仅是对效力的确认，即便没有经过登记，也并不影响农民获取用益物权。同时，由于我国当前登记制度的不完善，再加之土地数量的巨大以及土地分布的分散，在实际工作开展中往往存在很多困难。因此，农村进行土地承包经营权获取时必须要做好等级工作。在农村土地承包经营权抵押融资工作的实际开展过程中，立法部门也要结合农村的实际情况，进一步完善土地签订后的其他工作。

2.3    构建农村土地承包经营权流转市场

在土地承包经营权抵押融资过程中，由于土地承包经营权应通过抵押来实现，所以当前最重要的是加速土地承包经营权流转市场服务体系的建设，打造出专属于土地承包经营权的服务平台。同时，借助于市场的完善，可通过抵押、出租、作价入股、转让以及转包等方式进行流转，以促进土地承包经营权向大户转移，以此来推动土地市场化、规模化、集约化发展。但是，就我国现如今的实际情况来看，这样一个服务平台仍是缺乏的。因此，当前可借助县一级政府来设置土地承包经营权流转中心，为相关工作提供服务。并由县一级政府负责信息的整理与传递，工作展开的规划与管理等，打造出县、乡、村3级土地承包经营权流转机构。

3    结语

综上所述，在优化农村土地承包经营权抵押融资过程中，相关部门及人员可进一步确定农村土地承包经营权可抵押制度，进一步完善农村土地承包经营权登记的相关制度规范以及构建农村土地承包经营权的流转市场，以促进工作展开。从多个角度出发，针对我国目前农村土地承包经营权抵押融资工作的实际情况，分析问题成因，找寻解决方法，制定更为科学、合理的方案策略，从而不断提高农村土地承包经营权抵押融资工作开展的效率和质量，切实保障普通民众的合法利益，促进整体建设的发展。

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