浅谈内部审计在物业管理企业中的作用

文/毕雷（北京建工恒兴置业集团有限责任公司）

一、现阶段物业管理企业常见的风险

（一）财务管理方面

根据物业管理企业的经营特点，多数企业以子公司、项目部为核算单位，各公司、各项目部独立收支，灵活性、自主性较大，公司监督、控制环节容易出现漏洞。容易出现以下问题：一是不相容岗位职责未分离，财务人员收费、记账未分离，印章保管、重要票据保管未分离；二是收费岗位缺乏监督，监守自盗；三是收费岗位日记账不清，定期不进行盘点，出现大额盘盈、盘亏；四是报销审批不严格，手续不完善。

（二）物资采购方面

在固定资产、消耗物料等方面，容易出现以下问题：一是物资申购时，审批流程不严格，申购无比价、申请单填写内容不清、审批流程不严谨；二是合同签订时，对重要合同条款约定不明[1]，对付款、发票、运费、违约责任等事项，没有明确约定；三是合同执行时，未严格按照合同内容履约；四是物资验收入库环节不严谨，没有清点物资数量、核验质量，做好出入库记录，定期盘点，造成物资短缺。

（三）大中修管理方面

物业管理企业作为写字楼、住宅小区的日常服务、管理、维护方，有义务对相关设备设施定期进行检修、维护，如电梯、水箱、外立面等楼梯硬件设备设施，需动用公共维修基金，进行大中修维修改造。在这一过程中，容易出现以下问题：一是工程项目招标时，资质审核不严、招标程序不规范、招标舞弊；二是工程维修过程中，临时性増项变更手续不严格；三是工程未按合同要求进度履约；四是工程竣工验收程序不严格，存在后续维保问题。

二、提升物业管理企业内部审计工作实效性的策略

（一）重视思想政治工作，强调工作队伍建设

内部审计人员牢固树立“四个意识”、坚定“四个自信”、做到“两个维护”[2]。把政治贯穿到内部审计工作全过程，要自觉提升政治能力、专业能力，要勇于担当责任，出实招、求实效。

（二）重视风险管理工作，强调企业制度建设

风险管理和内部控制工作是提升企业建设水平的重要内容，而内部审计部门的存在可以从一定程度上提升企业的风险管理和内部控制工作水平。为进一步提升企业风险管理和内部控制工作水平，内部审计工作人员可以从企业制度建设的角度进行思考，通过强调企业制度的完善化建设，引导更多的人参与到企业管理工作中。为此，物业管理企业可以尝试从预防的角度出发，建立同级以及不同级工作互查制度，要求各层级工作人员从实际工作中入手，定期对企业各部分工作进行审视，及时发现工作中存在的问题，并采取有效对策。

（三）重视工作能力提升，强调员工素养建设

相较于其他行业而言，物业管理人员的薪资水平并不高，无法将更多高素质人才引入到行业中，实现物业管理企业建设水平的提升。在这种发展背景下，要想借助内部审计工作提升物业管理企业的发展水平存在一定的困难。因此，物业管理企业必须重视提升内部工作人员的工作能力，全面提升员工的职业素养，以满足物业管理企业实际发展的需求。如物业管理企业可以尝试构建新老员工搭伙的工作机制，让老员工帮助新员工在成长和发展的同时，借助新员工的新思想，让老员工不断进行先进工作理念、思想、技术、方法等的学习，从而促进物业管理企业整体建设水平的提升。

（四）重视审计工作开展，强调多维防范建设

内部审计工作的开展对物业管理企业自身建设水平的提升具有不可忽视的影响，但前提是内部审计部门的各项工作可以顺利、有效地落实，这样才能最大程度地发挥内部审计部门的价值[3]。因此，在物业管理企业内部审计部门开展工作时，应当创建多维度的工作防范机制。比如，内部审计部门在日常工作中，可以从风险导向型内部控制审计工作模式的角度进行思考。针对各项管理风险，构建事前、事中、事后等三个阶段的审计工作机制，从风险发生的全过程入手，让内部审计工作从传统的查错纠弊及财务审计等工作内容中摆脱出来，构建起具有管理、监督、治理、服务等多重功能的审计部门，全面提升自身的服务能力。

（五）重视审计结果运用，强调问题整治建设

在审计年度工作计划中列明审计整改任务。同时，压实整改责任，加强整改管理、监督和检查，严肃整改问责、追责等工作,对审计发现的重大违纪违法及企业损失问题，要依法依规追究责任[4]。典型案件要举一反三，防患于未然，切实起到风险警示教育。

三、结语

基于内部审计工作对物业管理企业建设和发展的重要性，物业管理企业需要将内部审计工作的有效开展重视起来，充分掌握当前物业管理企业内部审计工作开展中存在的问题，并有针对性地采取对策，强化内部审计部门的工作能力，促进物业管理企业建设水平的提升。