北京市综合商务楼宇安全管理问题及对策——以西城区德胜地区为例

李少翔 马英楠 刘 伟 王志强

(1.首都经济贸易大学 管理工程学院，北京100070；2.北京城市系统工程研究中心，北京100032；3.河北雄安华油清洁能源有限公司，河北 任丘 062552；4.北京市西城区人民政府德胜街道办事处，北京 100120)

0 引言

随着城市化进程的不断深入，楼宇经济因其产业聚能和辐射效应成为城市区域经济发展的支柱型产业[1]，而商务楼宇作为楼宇经济的基本载体[2]，更是城市经济发展、商业繁荣的重要依托。然而，北京市的商务楼宇由于人员密集程度高、风险类型多等诸多问题，各类事故频发。例如，1996年11月20日香港嘉利大厦发生火灾，最终造成41人死亡，80人受伤[3]；2007年12月12日温州市温富大厦发生火灾事故，造成21人死亡与2人重伤[4]；2017年2月25日，南昌市红谷滩新区唱天下KTV因切割装修材料的火花引燃施工现场易燃材料导致火灾，造成10人死亡，13人受伤。商务楼宇虽固有风险较大型生产加工类企业较低，但由于其风险类型、管理模式、人员意识的不确定性高，可控能力弱，国内综合商务楼宇安全管理相关领域的研究和管理政策也尚属摸索阶段。因此，希望通过对具有北京地方特点综合商务楼宇区域开展调查研究，总结共性问题，为未来楼宇安全管理的发展提供一定参考。

本文以德胜地区综合商务楼宇为研究对象，通过专家经验法，召集行业楼宇内的多名安全专家开展实地调研和汇总分析。对西城区德胜街道47栋楼宇单位的管理特点和风险类型进行全面梳理，从而获得相关规律。并提出有针对性的改进建议与措施，为从源头上预防和控制风险隐患、提高安全管理水平提供科学依据和实践应用参考。

1 调研基本情况

1.1 调研方法

调研主要采用专家调查法，通过设计并向综合商务楼宇发放《综合商务楼宇安全评分表》，经各家楼宇单位自查自评后，再邀请行业专家通过实地调查全面了解综合商务楼宇的风险隐患存在情况和安全管理现状。

1.2 调研对象

根据德胜地区综合商务楼宇台账，筛选47栋具有一定规模及代表性的楼宇单位作为调研对象，通过前期基础资料分析，调研地区的47栋楼宇单位按照产权方及物业单位的关系特点可划分为4类：楼宇为产权单位的自有物业管理；楼宇为产权单位外聘的一家物业进行管理；一栋楼宇为一家产权单位，但由多家物业进行管理；一栋楼宇同时有多家产权单位共有且有多家物业进行管理。

1.3 调研内容

《综合商务楼宇安全评分表》设置的调研内容主要包括安全管理制度、检测评估报告、应急救援、特种设备现场管理、消防安全、用电安全、库房安全、燃气热力安全、场所环境、危险物品管理、从业人员操作行为等在内的28项[5]。

2 综合商务楼宇安全管理现状分析

综合商务楼宇一般涉及火灾、触电、高处坠落等事故[6]。这些事故往往是由于人的不安全行为和物的不安全状态引起的，其中人、管是人的不安全行为问题，机、环属于物的不安全状态。在整体分析的基础上，再从产权方与物业的关系、行业分类的角度进行对比，从而分析综合楼宇安全管理工作的重点与难点。

2.1 整体分析

2.1.1 人的不安全行为分析

(1)相关人员综合素质参差不齐。就综合商务楼宇现状而言，普遍存在物管管理人员安全意识淡薄、专业素质不高的问题。这些问题导致楼宇在安全管理上失误频出。一方面，管理人员缺少正规业务知识培训，尤其是兼职安全管理人员，他们往往在未接受专业安全培训、缺乏安全管理知识的情况下上岗，导致“似乎有人管，却又无人管”的现象出现。另一方面，部分管理人员不熟悉设备操作规程，比如调查中发现有中控室的值班人员操作消防控制柜的“手动切自动”“主电切备电”等出错，这些失误增加了楼宇发生较大火灾事故的可能性。

(2)安全机构和人员设置尚未规范。安全机构和人员的规范设置，是楼宇安全管理工作不可或缺的一环。然而，调查结果显示该环节执行度较低。一方面，部分物业管理人员在缺乏证件或证件无效的情况下上岗，使安全管理制度流于形式；另一方面，部分单位为节省开支仅设置兼职安全管理人员，这使得楼宇缺乏有能力的管理者对安全管理工作进行计划、组织、协调、控制，也导致无人组织制定安全生产责任制等相关规章制度及操作规程，更难以建立和实施职业安全健康管理体系，造成了安全管理工作迟迟难以推进的局面。

(3)安全管理和责任制度尚未健全。目前，综合商务楼宇安全管理水平与现代化城市发展要求不适应、不协调的问题比较突出。这是由于楼宇入驻企业对安全管理存在认识偏差，楼宇物业管理水平参差不齐，进而忽略了应当持续化、常态化开展安全工作所造成的。数据显示，在本次调查中，仅有20%的物业单位建立了符合要求的安全生产责任制，70%的物业单位安全管理制度均不够健全，10%的物业单位无任何可以明确安全职责的相关文件，在安全管理方面存有较多风险隐患。

(4)应急管理工作尚有不足。应急是关系国家经济社会发展全局和人民群众生命财产安全的大事。经调查发现，应急管理工作方面的问题主要有：一是安全出口无安全指示标识或安全标识失效；二是应急通道阻塞，应急设备损坏；三是部分单位应急预案未能明确救援任务和职责，物业单位、产权单位及各个使用单位之间没有形成应急联动机制。一旦发生事故，这些隐患将会导致伤亡扩大、事态升级。

2.1.2 物的不安全状态分析

(1)用电设施存在安全隐患。经过老旧楼宇改造工程和城市环境建设工程后，综合商务楼宇基本完成了安全生产运行保障任务，但部分楼宇用电设施老化问题仍旧存在。本次调查数据显示，在47栋楼宇中有28家存在配电柜不规范，包括积灰、安全标识模糊等隐患；19家楼宇存在电线、电缆布设不规范或破损现象；17家楼宇存在无接地跨接线隐患。这些隐患隐蔽、复杂、易忽视，一旦发生事故，可造成极大的人员伤亡、财产损失和社会影响。

(2)消防设施存在安全隐患。消防设施设备是我们在面对火灾时最有效的控制火灾蔓延、保证人员疏散最主要的手段。然而，在调查过程中，专家依旧发现了较为突出的问题。在47栋楼宇中，12家楼宇存在灭火器摆放不规范、生锈及未年检的问题；8家楼宇存在消防中控室缺少记录的问题；8家楼宇存在管道或消火栓泵锈蚀、落灰的问题。可以看到，这些隐患并不严重，但它们如同达摩克里斯之剑时刻悬在头顶，一旦掉落，后果不堪设想。

(3)房屋结构存在安全隐患。德胜地区老旧楼宇较多，且大部分楼宇属于高层建筑，楼宇的部分基础设施已出现老化。经调查发现，房屋结构主要存在3方面问题：一是房屋有明显的破损，如天花板出现裂缝或者破洞；二是个别单位私拆楼宇承重墙；三是装修材料不阻燃或阻燃等级不够。这些安全管理盲区增加了楼宇的事故风险。

2.2 不同物业承包方式的安全管理水平对比分析

根据产权方与物业单位的关系，按照物业承包方式的不同将试点单位划分为4类。其中楼宇为产权单位自有物业管理的有16栋；楼宇为产权单位外聘的一家物业进行管理有18栋；一栋楼宇为一家产权单位，但由多家物业进行管理的有6栋；一栋楼宇同时有多家产权单位共有且有多家物业进行管理有7家。基于此，经调查研究后对不同物业承包方式的安全管理水平进行对比分析，由本产权单位自有物业直接管理的楼宇与外部聘请物业的楼宇安全管理水平存在显著性差异，且前者的安全管理水平高于后者。

调查发现，38.3%的单位不了解《北京市楼宇内生产经营单位安全生产规范(试行)》，没有落实相关规定的要求，这就导致了以下问题：一是部分产权单位和物业单位之间的管理区域和安全责任未仔细划分和统筹协调，特别是对公共安全区域、公共设施设备的管理职责划分不清；二是物业费水平常年较低与运行成本逐年增高的矛盾扩大，以及物业管理费拖欠现象从而间接造成安全投入缺失等情况；三是政府部门对物业单位的系统性培训较少，且对物业单位安全生产管理工作的专业具体指导还有待提高。这些问题使得物业单位在安全管理中遇到多方面阻力，管理难度较大。

2.3 入驻企业的楼宇安全管理水平对比分析

根据楼宇内的入驻企业特点将其划分为5类，其中入驻多类型企业的综合大厦22家，物业公司6家，酒店5家，科技企业孵化器3家，其它单位4家。基于此，经调查研究后对不同入驻企业类型楼宇的安全管理水平进行对比分析。

因入驻企业业态复杂，综合大厦的安全管理水平参差不齐，安全隐患相对突出，其问题主要有：一是配电室(柜、箱)不规范，如缺少安全标识，且存在可燃物、积灰；二是灭火器摆放不规范；三是消防水泵房管理不规范，如缺少应急电话，存在锈蚀等。

入驻企业为物业公司的安全管理水平与综合大厦的情况类似，存在部分疏散通道、安全出口不畅；部分区域安全疏散指示标志和应急照明数量不足；消火栓泵锈蚀、落灰等问题。

入驻企业为酒店的安全管理整体水平较好，但仍有少数酒店存在，配电箱(柜)内无电路图、插线板不合规等问题。酒店作为人们商旅出行的食宿场所，其安全管理水平影响重大。因此，更应慎重对待存在的隐患。

楼宇为科技企业孵化器的安全管理水平整体良好，但也仍有进步空间。存在电梯维保作业证过期、警示标识不够、配电箱内缺少线路图等问题，这就需要企业自身做好持续化、常态化的安全管理，从而减少隐患的产生。

其它单位的安全管理水平整体较优。4家单位分别为街道办事处、研究所、艺术中心和出版社。由于均为产权单位自有物业管理，安全生产责任制和各项安全措施较为健全。

3 综合商务楼宇安全管理对策与思考

3.1 完善安全管理工作制度

(1)落实安全生产责任制，调动综合商务楼宇单位自我管理。在开展安全管理工作时，要签署安全协议，明确责任划分，将责任落实到个人，达到事事有人负责的效果。

(2)协调产权方与物业关系，改善综合商务楼宇单位安全管理水平。一方面，两者应认识到安全在日常工作生活中的地位，自行协调两者关系，如协调困难可上报政府部门协助处理。另一方面，两者应建设有效的安全管理联动机制，将综合楼宇内的各个单位统筹为一个联动的整体。

(3)开展全方位专业安全培训，提升楼宇相关人员的安全意识和综合素质。总的来说，综合商务楼宇的固有风险相较于煤矿、化工等高危行业较低，然而工作人员的安全意识及专业素养也相对淡薄。因此，楼宇单位既要重视安全管理人员的业务能力培养，也要注重专业知识培训。

3.2 加强风险监管工作力度

(1)明确隐患排查流程，延伸风险管理演变为工作常态。隐患排查是风险监管的前提条件，细节化、具体化隐患排查流程，能大大增加发现隐患的几率，使风险监管工作便捷可行。

(2)建立目视化设施管理，复制管理模式进行全面推广。作为商务楼宇，用电设施、消防设施是其正常运行的基石。目视化管理不仅使设施设备老化损坏情况一目了然，更能让新员工迅速判断水流方向、开关状态、设备名称，因此应大力推广这种管理模式，确保风险的及时发现、准确处理。

(3)建立动态化应急管理，保障应急处置科学有效。当楼宇发现复杂潜在风险时，应做好动态应急管理准备，使物业单位、产权单位以及各个使用单位之间形成动态应急联动机制。同时，应在考核应急管理人员专业性后，持续补充应急管理方面的新鲜血液。

3.3 创新高品质安全管理方式

楼宇单位应将安全管理方式改革的刀刃指向内部，注重管理的主动性、应用性。比如积极开发本单位的隐患管理APP、实时监控平台等，对设施、环境相关安全问题做到即时化管理，从而提升安全管理效率。

3.4 倡导楼宇安全管理行业化

不同楼宇首先应做好自身安全管理工作，而后由点到线，将各楼宇划分为不同行业类型后，聚焦相同行业的共性问题，相互借鉴管理经验，同时加强同行业楼宇的协同配合，最终由线到面，进而辐射整个地区。

4 结论

(1)通过对北京市西城区德胜地区综合商务楼宇安全管理现状调研和分析，归纳了综合商务楼宇不足之处，主要体现在人员素质与安全应急管理缺陷、用电和消防设施隐患、物业与产权方矛盾重重以及行业之间管理水平参差不齐。

(2)针对存在的问题提出了如下的对策建议：进一步完善安全管理工作制度，在落实安全生产责任的同时，协调产权方与业主的关系，并做好安全培训工作；加强风险监管工作力度，建议明确隐患排查流程，并建立目视化设施管理模式，推广动态应急管理；在创新高品质安全管理方式的同时，倡导楼宇安全管理行业化。