房地产开发在资源枯竭型城市转型发展中的探讨

【摘要】房地产开发是指在依据《中华人民共和国城市房地产管理法》取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。房地产开发行为是国家根据社会、经济发展水平，扶持发展居民住宅建设，逐步改善居民的居住条件，因此房地产开发程度是反映城市建设、国民经济水平发展的重要经济指标。而万山区作为全国第二批资源枯竭型城市，实施城市异地转型发展、工业就地转型发展战略，是全面贯彻落实党中央对万山区人民的深切关怀。但房地产开发不能单纯独立建设，而是要依托整个城市规划建设，结合教育、交通、医疗、产业、旅游和环境共同发展，万山区的房地产开发就面临着一系列问题。

【关键词】房地产开发;异地转型发展;城市建设           【DOI】10.12334/j.issn.1002-8536.2021.34.018

1、房地产开发概念

房地产开发就是为人们在城市生活中解决“住”这项最基本的生活必需品，与其他商品的开发相比，房地产开发具有投资大、周期长、高赢利、高风险的特点，使得房地产开发活动在人们的生活中占居越来越重要的地位，经济越发达，时代越进步，房地产开发的范围越广，程度越深，内容越丰富。为保障房地产开发和经营，国家出台了《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《住房公积金管理条例》、《房地产开发企业资质管理规定》、《商品房销售管理办法》等法律法规，贵州省也相应出台了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》来确保贵州省房地产开发和经营健康发展[1]。

2、万山区基本情况

万山区位于贵州省铜仁市东部。2009年3月，国务院将万山特区列为第二批资源枯竭型城市，2011年10月，国务院批复同意铜仁撤地设市，撤销原县级铜仁市和万山特区，设立地级铜仁市及市辖碧江区、万山区，作为铜仁市一城两区之一，现辖4个街道、1个镇、6个乡，国土面积842平方公里。万山区最为出名工业未汞矿采冶，最早可以上溯至秦汉时代，明洪武年以来官方采冶记载长达630多年，曾为共和国建设做出了重要贡献，被周恩来总理亲切地称作“爱国汞”[2]。2008年1月万山遭受特大凝冻灾害，时任中共中央政治局常委、书记处书记习近平同志亲自到受灾现场视察雪凝灾情，并深入农村老板不家中与他们亲切交谈，看望受灾群众，并为他们送去棉被和食用油;2013年習近平总书记再次关心万山，对万山区的发展做出重要批示，使得万山区利用好国家扶贫政策，加快推动转型可持续发展，不断提高经济社会发展和群众收入水平，为实现与全国同步加成小康社会做好积极贡献[3]。

3、房地产开发情况

万山始终坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入学习贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神，认真贯彻习近平总书记对贵州对万山重要指示批示精神，认真落实省第十二次党代会、省委十二届历次全会精神和市第二次党代会、市委二届历次全会精神，谢桥新区作为万山区城市异地转型发展承接地，建成区面积由2015年的11平方公里增加到23.5平方公里。

谢桥新区房地产开发取得明显成效，共有房地产项目28个，其中：建成的房地产项目8个，具体为万和星城A区、清源水岸、金鳞半岛B区、半岛花园、木杉河广场、金粼尚城一期、名家汇·桃源居一期、仁山公园桂花苑。在建的房地产项目共计20个，项目总投资1795044万元，2021年以来新增开工的房地产项目1个，为富洋贵府项目，项目总投资28000万元。目前，全区入统房地产项目为20个，具体为贵州梵净山生态农业科技园暨义乌小商品城、铜仁棕颐国际城、嘉宏太平洋商业广场、武陵星城·天街美都、天宏尚城、万和星城B区建设项目、万和星城C区建设项目、名家汇·桃源居二期、梵山睿峰、铜仁市万山区独立矿区（谢桥片区）改造搬迁建设项目（碧桂园丹砂苑）、城南驿小区、仁安·楚溪苑、富洋贵府、九宜城国际购物公园、铜仁市富华商业广场、桃源·泊岸.中国（铜仁）西南商贸城五组团·丹都花园、铜仁市浙江商会总部经济大厦建设项目、天都·潮汐竹韵、天都·四季南湾。自万山区异地转型发展以来，截止2021年9月份房地产开发完成投资1197231万元，完成销售面积2381445平方米，完成销售额1034740万元。

4、房地产开发存在问题

（1）谢桥新区中心城区可开发用地少，开发投资成本高。谢桥新区可开发利用的土地现存量商业用地大约550亩，大部分属于山体或城中村，需要大量资金用于山体开挖或房屋征收补偿，前期开发成本较高。

（2）房开楼盘总量与增量均较少。全区入统房地产项目仅20个，同期时期碧江区入统房地产项目75个，而且部分房地产项目已完成投资，销售均已接近尾声，即将准备退库，如：义乌城（南城花园）、碧桂园丹砂苑、九宜城项目均已完成投资，富华商业广场已销售完成。

（3）基础设施薄弱，配套项目推进缓慢。部分房地产小区目前还未接入天然气，或接入后因主供气管未建成无法使用，如铜仁市万山区独立矿区（谢桥片区）改造搬迁建设项目（碧桂园丹砂苑）;配套幼儿园、小学及医疗机构难以满足居民需求，如仁山公园上至今未能把万山区中医院建成并投入使用;目前连接万山区与碧江区的公交线路仅有7条，且未全覆盖主次干道。教育、医疗无法满足居民需求，只有1所高中、2所初中，小学及幼儿园分布不均，布置不合理，县级以上医疗机构只有万山区人民医院，没有吸引外来人口落户万山的优势和亮点;且建成的客运南站没有被充分利用，无法增加流动人口带动万山经济发展。以上情况反映谢桥新区吃、住、行、娱、购发展不均衡。

（4）未充分运营已建成亮点基础设施项目，难以吸引购房者的眼球。万山区近五年城市建设突飞猛进，建成了不少的游玩、娱乐亮点，但未得到充分运营，难以吸引眼球。如：彩虹海水上乐园及陆地公园经营理念或经营模式的限制，曾全市数一数二的游乐园无人问津;曾经人满为患、吸引遵义市一区政府来考察学习过的铜仁金街也因市场运营不力，难以吸引更多外来人口落户万山。

5、房地产开发问题化解思路

（1）加大基础设施建设，提升基础配套水平。争取市级层面协调，将建成的客运南站作为铜仁市西边五县的客运站，并考虑凯里、遵义等市州客车停靠。同时，尽快完成守信路建设并通车，增加万山区与碧江区公交线路，使万山区公交车覆盖全部主次干道。加快推动区人民医院二期、三期建设，争创“三甲”医院。加快区中医院、妇幼保健院和疾病预防控制中心建设，加强与全国知名医院的合作，提升医疗队伍水平，全力破除看病难题。加快寸草堂中医医疗康复中心建设，力争建成具有鲜明特色的西南中医医疗康复中心，打造出3～5个专科品牌，提高技术软件实力，稳住区内居民看病不出区，吸纳区外来万就医人数，增加万山区流动人口数量。增建设幼儿园和小学，使其分布合理，进一步提升全区教育水平，吸引更多外来人口定居万山。

（2）积极争取政策倾斜万山，刺激区外人员来万购房。公积金管理部门可以研究在万山购买第一套房的干部降低首付款比例、入住后给予装修优惠贷款等相关政策;教育、医疗等部门可以研究区外来万购买商品房落户万山后的相关优惠政策;人社部门可以研究区外来万购买商品房入住后的技能培训、就业服务优惠政策等等。从而，让更多区外对住房有钢性需求的人选择到万山买房。

（3）充分落实好安商扶商政策，将已有的城市基础资源充分利用。引进优质、独特的商业团队，利用城市现有基础资源，对落户万山且适合城区经济发展的企业，充分落实好安商扶商政策，将现有的资源利用效益最大化，打造一批能增就业、留得住人的商业企业，使吃、住、娱、购，样样俱全，均衡发展，使房地产企业营销策划有资本，置业推销有亮点、有底气。

（4）建立联动服务机制。加强服务企业意识，建立联动服务机制，定期召集自然资源、住建、公积金、税务、人防、消防、供水、供电、供气及金融等部门和企业召开联席会议，及时落实相关调控扶持政策，有效协调解决项目建设中存在的问题和困难，有效促进我区房地产市场健康有序发展。

（5）优化城市布局，打造山水新城市。随着这几年城市快速发展和易地搬迁的迅速推进，人气、车流、业态等大量集聚，谢桥新区现有空间远远满足不了发展需求，必须全力挖掘城市发展潜力，统筹推进“一轴两翼"城市布局。“一轴”即以木杉河为轴，集中高效利用好沿岸空余土地，融合独有的生态宜居环境，全面構建“高端商务、滨河商业、绿色低碳、健康休闲”现代滨河新城。“两翼”即以凯潮溪园林为主阵地，按照“一带两路一走廊”发展格局进行打造，充分融人园林景观，着力打造集娱乐、购物、商务、高档住宅等为一体的东部新区。以汪家片区至行政中心为主阵地，发扬愚公移山精神，依山规划，依势而建，建设精品住宅区、休闲娱乐区，配套建设山体公园、山体景点，与木杉河“山水相依”，打造一个全新的园林式“谢桥新城”。

人们的生活就是“吃穿住行”，而当前我国社会主要的矛盾是人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾，房地产开发在政府城市规划中，有序健康发展，有利于城市各项建设的协调发展，促进生产，方便生活，有利于缩短建设周期，提高经济效益和社会效益。而万山区作为全国第二批资源枯竭型城市，正在按照习近平新时代中国特色社会主义思想和习近平总书记对万山重要指示批示精神为指导，坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，使得国民经济中房地产行业发展充满了生机、活力和健康。

参考文献：

[1]王启金，王文雯.中国城镇化与房地产关系探讨[J].中国统计，2014，06：45-46.

[2]刘志峰：加快转型发展助力新型城镇化[J].城市开发，2013，16：70-72.

[3]解读新型城镇化--访北京理工大学房地产研究所所长周毕文副教授[J].建筑机械（上半月），2013，（7）：32-35.

作者简介：

潘大林（1982.05-）男，侗族，贵州玉屏人，工程师，大学本科，研究方向：建筑节能和房地产监督管理。

基金项目：

安徽省教育厅《新文科视域下设计学专业人才培养模式改革的探索与实践》（编号：2020wyxm089）