房地产财务管理风险防范与控制研究

张祥斌 恒大地产集团济南置业有限公司

房地产业财务管理风险的产生因素极为复杂：可能与内部的经营活动有关，也可能与外界的市场经济活动有关，成因复杂、影响范围大，这是财务管理风险的基本特点。遵循财务管理制度开展财务管理工作，做好风险防范、控制，加强财务管理力度，才能够有效遏制财务管理风险的扩散。以市场经营要求为风向标，以自身发展特点为立足点，才能让房地产财务管理工作取得应有的价值。

一、房地产行业中财务管理风险的存在形式分析

（一）资金筹集风险

部分房地产开发单位将房地产行业财务管理风险简单地理解为“财务损失”，其将房地产行业财务管理风险与企业利润的亏损混为一谈，通过对经营活动的干预来制定全新的房地产行业财务管理风险应对策略。这样的执行模式忽略了房地产行业财务管理风险的“未发生”特点，在损失产生之后对风险进行处理，风险可能已经扩大到了一定程度。而对于当前的房地产行业财务管理风险来说，较为常见的风险当属资金筹集风险[1]。房地产本身就是借助融资活动来开发项目的市场经营活动，为保障项目的连续性，在同一项目的开发活动中，会有多个单位、组织参与融资活动，这就导致了新的问题：企业的负债率严重提升，债权人的债务权益无法得到保障，企业负责的后续项目无法被开发，导致企业要在“负债”的环境下运转，成本压力不断上升。这种压力，随着项目建设逐步转化为财务上的漏洞，进而形成了财务管理风险。部分房地产开发单位依靠“集资”的方式来削弱或转移风险，但在无法控制房地产项目的情况下，大范围的集资只会让项目的后续开发受到影响，这样的经营模式所带来的不仅仅包含财务管理风险，甚至可能引发资金链的断裂问题。

（二）借贷财务风险

借贷财务风险发生在借贷关系当中，在房地产财务管理风险中也比较常见的。我国的房地产企业在多年之前便已经开始实行资本金制度，但“举债开发”的经营模式依旧受到部分房地产开发单位的青睐：在项目建设的早期，适当借债能够缓解房地产开发单位所承担的经济压力，并根据后期的经营效益确定房地产资金的偿还制度。在对“举债”的方式进行打击之后，我国基本金的整体比例逐渐降低，但“借债开发”模式的影响依旧存在，这就引发了新的问题：房地产单位是否具备管理项目、处理项目负债的基本能力。若房地产开发单位能够获取较高的经济效益，则能够填补债务漏洞，但相对的，在房地产资金举债率整体提高的情况下，如果经营单位没有补偿债务空缺的基本能力，不仅会使企业形象受损，财务上的断档甚至可能会让企业面临破产、倒闭的风险。从财务管理风险的角度进行分析，“借贷开发”的开发模式确实能够在一定程度上缓解房地产开发单位的经济压力，但这种“缓解”却是以风险的提升为代价，对于房地产开发单位的经营活动来说，可能会造成得不偿失的尴尬局面。

（三）经济效应风险

对于经济效益的追求始终都是房地产开发单位的经营目标，但在房地产经济开发活动中，企业利润、经济的整体变化是极为突兀的：经济效益可能在短时间内大幅提升，也可能在长周期内“静止不动”[2]。这就导致了新的问题：企业无法预测经济何时能够取得最大值，盲目的投入经营成本又会增加财务开支，导致财务管理成本大幅提升。财务费用加大、利润风险上升，财务管理活动呈现出“不稳定”的特点，“营收能否满足开支”，这一问题影响着财务管理工作的后续开展，也在无形中加大了房地产企业所承受的财务管理风险。部分房地产企业尝试通过控制财务开支来提高经济效益，以此来提高自身应对财务管理风险的能力，但过度控制本金，反而会对项目的开发产生不良影响，房地产开发，面临着诸多问题。

二、房地产财务管理风险防范与控制措施

（一）尊重市场经济规律，搜集关键信息

市场经营活动与交易政策正在不断变化，房地产企业的发展受到市场经营环境的直接影响，要帮助房地产企业构建更为成熟、科学的财务风险防范机制，必须对市场环境、市场经营模式进行全面调研，借助信息、资源的互相配合，成立专门的财务管理单位，以此来提升财务管理活动的有效性。部分房地产企业被传统的市场经营模式所扰乱，认为“以静制动”是最佳的财务风险控制措施，在财务风险发生之前，并不会对财务风险进行预先处理，导致企业自身陷入被动局面。

根据市场的变化性、综合性特点，房地产企业必须做好市场调研工作，形成“开发在后，调研先行”的房地产项目建设理念，完善房地产开发与管理机制。有关单位要建立专业的营业部门，在财务管理风险防范与应对活动中，对市场动向、经营政策进行整理，除要求专业人员及时进入市场中进行调研考察之外，更要积极完善市场管理制度，以“项目适应市场”为基本行动原则，在确保信息精准、全面之后，才能尝试给出房地产开发意见，并针对相应的财务管理风险制定应对决策，保障项目开发活动顺利进行，在项目投产之前，全面控制企业财务风险。对于已经出现的财务管理风险，如较为常见的物价变动、人工开支变动等，要根据市场经济规律及时进行调整，不能等待市场行情的“稳定”，而是要借助市场经济环境、政策完成项目开发任务[3]。围绕着市场经济规律制定“先发制人”的行动方案，搜集影响财务管理活动的关键信息，才能提高财务管理风险防范力度。

（二）做好财务预算管理，加大管理力度

房地产财务管理活动中存在着诸多不可预测因素，如果不能及时对这些因素进行全面、有效的处理，有关因素将转化为引发财务管理风险问题的“祸根”，影响财务管理工作的后续开展，破坏财务管理活动的有效性、故此，为了积极应对财务管理活动中存在的诸多问题，在企业项目开发初期，必须做好财务预算管理工作：以最少的预算成本获取最大的利润。这一环节，仅依靠对成本、开支的核算并不能完成相关任务，故此，一定要确定资本预算的基本方法，合理考虑财务预算的支出策略。

房地产单位必须设置权责分明的财务管理部门，除对项目开发成本、要求与预算进行调研之外，更要从实际环境出发，在考虑项目预算的前提下预算出活动资金，并针对财务预算的有关要求，提供切实可用的预算管理计划书。在计划书当中，要对必要的成本开支、非必要的过度营销开支进行分类，提出控制财务开支成本的有效对策。针对财务管理工作进行成本预算的过程中，要从财务风险的应对、控制展开讨论，以企业的整体工作为切入点，强化财务预算，建立更为健全、完善的财务预算管理机制，控制并降低企业的财务管理风险。已经发生的财务支出、营收等活动，要对财务管理的具体细节进行重新调控，以“项目预算”为基准，做好财务规划工作，在开支与收益之间尽可能的找到相应的平衡点。对于不同的项目，可遵循从局部到整体的财务管理方式筛查财务管理风险，对已经出现的坏账、漏账问题，严肃追究有关部门、个体的责任，尽可能的挽回损失。“功课做在事前”，更有助于财务管理质量的提升。

（三）健全企业资本结构，应对财务风险

部分房地产企业所推行的资本结构并不合理，借助对成本、市场流动效应的重新控制，有关单位虽然能够快速在项目开发活动中抢占先机，但不甚完整、成熟的房地产资本管理制度已经引发了新的隐患，房地产企业在较为被动的情况下开展房地产成本管理工作，企业经济能力足够强大，具备“举债开发”的基本条件，才能将因资本结构而引发的财务风险降到最低。一旦企业的经营规模、实力达不到预期中的要求，企业的负债、资本结构必然会随之受到影响，导致企业承受新的财务管理风险。

在防范与控制财务管理风险的过程中，要以健全企业资本结构为基本出发点，借助完整的资本结构体系，适当降低企业对于经济能力的依赖，以此来解决债务流动周期过长、资金配置不到位等问题[4]。在尝试完善资本结构的过程中，企业要针对自身的市场定位确定相应的财务管理风险应对与防范制度。整体实力较为薄弱，在市场竞争中表现被动的中小型企业，要加强项目开支成本的审核工作，并通过会计部门、财务部门之间的有机联动，对可能出现的财务管理风险进行预先评估，依靠科学合理的评估制度，解决即将出现的财务管理风险问题。对于大型企业，其经济实力较为雄厚，在条件允许且无较大负债压力的情况下，可尝试通过“举债开发”的新模式解决项目资金不足、资金流动效率低下的问题，降低企业的负债成本，逐步补充企业的资本结构。需要注意的是，资本结构的缺失可能是一个长期性、综合性问题，处理的过程中不能一蹴而就，要针对房地产自身表现出来的问题，确定科学可行的财务管理风险应对措施。

（四）完善财务管理机制，消除管理盲区

部分房地产企业在应对财务管理风险的过程中，注意力完全放在如何消除财务管理风险上，对于企业内部的基础财务管理、财务预算、财务审核等工作缺乏重视，导致财务管理工作的整体质量严重打折。在尝试应对企业财务管理风险的过程中，必须要做好财务机制的开发管理工作，提高施工人员的综合素质，做好基础管理。建立“铜墙铁壁”一般的财务管理机制，才能全面消除财务管理盲区，合理控制财务管理风险[5]。

房地产企业要做好企业基础财务管理工作，加强对自身财务机制、财务模式的管理，在提高财务管理人员的综合素质的同时，做好基础工作。一方面，针对物料核算、收入利益与各个部门、单位做好对接，消除账目上存在的财务风险。对于存疑的账目、开支以及负债问题，要多个单位协同配合进行调查，尽可能的消除财务管理风险，提高财务管理活动的综合质量。另一方面，要正确应对财务管理中的风险问题：财务管理活动中必然会出现风险，但其影响范围不一、发生原因存在差别，很难在短时间内全部消除。有关单位要建立更为成熟的财务管理体制，从上级领导的决策审核，到下级单位的执行核对，再到一线项目的开发落实，狠抓基础工作，完善财务管理制度。对于财务管理风险问题，不能以“不发生”为目标，而是要以“不扩散”“不重复发生”为目标，尽可能的降低财务管理风险所造成的损失问题，控制财务管理风险。

（五）全面加强思想教育，提高人员素质

人为造成的财务管理风险问题也并不少见，要想全面控制、防范财务管理风险，有关单位必须做好人员管理工作，以高素质为基本要求，借助人员的执行力，全面消除财务管理中的风险问题。依靠人为力量的干预加强财务风险防范与应对力度，才能更好地提升财务风险管理质量。

房地产单位要针对内部的财务人员、会计人员加强思想教育工作，以人尽其职、人在其岗为基本要求，全面提升财务管理力度。在开展财务管理工作之前，以财务管理、财务约束为基本出发点，建立更为成熟、完善的财务管理机制，要求预算会计、财务管理会计等重要财务管理人员协同作业，保障财务管理的透明、科学。对于已经出现的财务管理风险问题，在引导相关人员对其发生原因、影响进行分析的同时，更要尝试建立新的财务管理机制，加强财务管理力度，消除财务管理隐患。在固定的周期内，要带领单位内部的财务管理人员、采购人员、会计人员进行报账、核算，分析财务管理风险的特点，为未来应对财务管理问题提供更多的经验。

三、结语

对于房地产企业来说，财务管理风险的产生原因、表现形式是极为复杂的，在针对财务管理风险制定相应的防范与应对措施的过程中，一定要遵循“财务管理风险应对从自身入手”的基本原则，在消除财务管理风险的同时，积累经验，探索财务管理的新模式、新机制，提高应对财务管理风险的综合能力。