新时期土地储备风险管理措施

张军 滨州市地产估价事务所

土地储备制度指的是城市的土地储备机构借助收回、征收、收购以及置换土地等不同的方式，对土地使用者的地进行集中，实施土地平整、安置以及拆迁等相关工作，对土地进行储备。结合城市规划的具体要求，结合土地在出让方面的年度具体计划，在市场中投放土地。土地储备制度属于市场经济出现的一种产物，属于国家在土地管理制度方面的创新。其能够帮助市场发挥对土地资源进行配置的基础性作用，帮助土地的利用效率得以提高，让土地实现资产价值的转变。

一、概念及类别

（一）城市的土地储备风险概念

城市的土地储备风险具体概念表现为城市进行土地储备所面临的风险，指的是城市在储备土地的过程当中，因为各种先无法进行预料的事以及不确定性的诸多因素，在实施土地储备之后实际获得的收益同预期所确定的收益存在一定的偏差，储备土地的部门就会出现损失，在环境、经济以及社会方面出现问题。

（二）主要风险类别

1.市场风险

储备土地的相关部门在市场方面的风险具体表现为因市场的波动导致其未来可能会产生一定损失，抑或者因为不对称的信息以及外部性的市场自身存在的缺陷出现市场失灵的情况。就市场经济来说，经营者实施的经营具体行为会因市场环境而受到一定的影响，产业的实际周期以及经济的具体周期能够对市场在不同时期的供需实际状况以及价格具体波动等予以体现，会让市场的经营者受到一定的损失。城市中储备土地的机构属于经营土地资产的主体，市场体系持续发育以及完善，市场风险也会发生。

2.收购风险

城市土地储备的收购风险具体表现为收购土地的实际价格，因为土地出会产生一定的增值效益，在收购土地的实际过程当中，城市储备土地的相关部门同被收购方在土地的收购实际价格认识方面的差异较大，被征购方当中的一部分认为土地收回、收购以及征用的补偿没有达到合理的标准，行为以及心理层面就会抵触土地储备，增加了土地在收购储备方面的实际价格，土地需要较长的时间才能完成收购，储备土地面临较长的周期，储备所需的实际成本得以增加，收益就增加了不确定性。收购风险表现为在收购土地的实际过程当中，因为土地收购没有明确地里结构、具体产权面临复杂的归属、没有明确的土地周边环境以及没有明确的地下设施分布图，以致查封以及已抵押的情况时有发生，抑或者存在历史方面的遗留问题。被收购的土地出现大规模动迁、土壤具体环境、地下结构不合理以及地理结构较为复杂等因素会让开发所需成本增加，让储备土地的部门在未来面临不确定性的经济效益。

3.开发整理风险

土地的储备开发整理具体表现为把生地想要转变为熟地，帮助土地实现价值增值，在具体实施的过程当中，开发会表现出一定的风险。开发风险指的是储备土地的相关机构把收购的生地转变成熟的需要较高的开发实际成本，资产就出现流失的情况。

4.资金管理风险

土地储备开发以及整理在资金方面会表现出大量的需求，可能会产生较大的风险。一是土地的储备资金会因宏观政策的影响而产生一定的风险，二是储备土地的相关机构没有充足的资金。土地储备需要大量的资金，较长的周转时期，如果市场没有表现出较高的需求，违约的情况就会发生，所以会面临较大的风险。三是土地储备在资金周转的实际周期无法同贷款期限相匹配。四是土地的储备计划以及土地储备在资金方面的收支预算同土地储备具体工作的实施过程当中表现出环境影响、拆迁纠纷以及权属争议等不确定的因素，资金无法实现有效管理。

二、城市土地储备风险的防范措施

（一）对相关法律体系予以完善

土地储备制度属于系统性的工程，既需要在法律层面土地储备具体程序、土地储备的实际范围以及土地储备相关机构的法律地位予以明确，还要在土地储备相关工作的各个开展环节严格进行规定，在土地储备相关工作的开展过程当中提供法律支持。对土地储备制度进行完善，需要对土地储备制度相关法律体系进行完善，对相关规章、法规以及法律进行完善，帮助相关的利益主体、储备土地的相关机构以及地方政府可以依托于法律完善的框架中开展相关工作。

（二）对系统性风险的研判予以加强

储备土地的相关机构需要对政策法规以及宏观经济的实际变化予以关注，结合相关情况制定出预警应急相关机制，能够解决各种突发性的情况。储备土地的相关机构能够自己设定，也能够委托某些机构调研城市土地具体结构、实际需求以及大致规模，对市场相关信息进行获取，对市场的具体发展方向进行获取，在某时间段中制定储备土地具体发展规划，依托于应急机制对抗相关风险。

（三）对资金运作进行优化

对筹资具体渠道予以优化。对储备资金的相关渠道进行创新以及拓展，让土地储备相关资金的规模得以增加，对土地储备具体结构进行更改，不再依赖于商业银行所提供的贷款，既帮助土地储备所需的资金风险得以降低，还帮助土地的储备资金提高了使用的实际效率。在资金管理方面进行加强。对土地储备资金的收支预算在编制方面的准确性进行核对，及时拨付土地所需的资金。对信贷的具体规模合理进行确认，让财务所需成本得以降低。在项目开展的前期测算所需的成本，以科学的形式测算项目于不同阶段需要投入多少资金，结合融资方面的不同渠道确定融资具体计划，让项目能够正常予以实施。借助土地置换等方式储备土地，让财务所需的实际成本得以降低。

（四）对土地的储备行为进行深化

一是对内部的管控要加强。就人力资源管理、战略层面、人员配置以及组织机构等方面综合进行管理。二是建立项目风险的评估机制。储备项目在实施之前要对地块的基本情况进行调查，具体表现为现状配套、土地权属、考古、土壤、地下管网以及地下水等不同的情况。三是对土地储备计划的管理要加强。借助科学的方式对土地储备的具体计划进行制定，确定土地储备计具体划考核、落实以及制定相关体系，对土地储备的具体行为进行规范。四是对地块的配套进行优化。对地块的具体规划进行优化，在周边配套方面增加投入力度，对周边居民于生产以及生活中的环境进行提升，对地块的实际价值进行挖掘，增强地块的实际竞争力。

（五）对监督机制进行完善

一设立司法救济制度，依托于国家的司法机关，结合司法相关程序对储备土地过程中没有落实安置、没有合理的出场以及没有合法进行征地等情况提供司法援助，不惧怕强拆行为，申请一定的赔偿，让社会具体纠纷减少。二是对制度进行规范，以积极的态度帮助土地储备相关工作公开具体信息，让土地关系人的实际权利能够回归，体现出参与权以及知情权；对相关的法律法规予以完善，征地必须公正且公开，对土地储备的实际进程中暴力拆迁的行为零容忍迁。三是是对监督职能进行强化，在征地相关批准事项暴力拆占土地、盲目圈占以及越权批地等行为进行督查；对传播媒介舆论的监督予以重视，帮助土地储备行为能够被群众所知晓，帮助土地储备制度的具体功能对发挥。