不动产测绘中测绘面积的质量控制探讨

孙京

摘要：在最近几年里，随着我国房地产事业的飞速发展，房地产测绘行业也实现了跨越式进步，对房产面积开展测绘工作除了可以提高经济水平之外，还担负着较大的职责与义务。基于房价持续上升的大环境下，测绘工作当中无论哪个环节发生瑕疵均会造成严重的经济损失，特别是房产面积测绘质量显 得格外重要。对此，本文从多个方面围绕着不动产测绘中测绘面积的质量控制展开论述，并提出切实可行的质量控制手段，旨在推动房地产事业的健康发 展。

关键词：房产测绘;测绘面积;质量控制

房屋面积在房屋产权当中扮演着重要的角色，其面积的测绘更是不可 或缺的内容之一，同时也是房建工程项目日后操作的关键所在。当房建工 程项目竣工验收结束后，此时开发商需要及时邀请测绘机构严格结合我国 相关要求来对房屋开展测绘工作，旨在对房屋真实面积加以明确，在符合 投资者获取意向的基础上，还切实确保了两方的切实权益。因此，应当科 学把控好房屋面积的测绘水平，这样才能加快房地测绘行业发展的脚步。基于此，本文从以下多个方面出发来探讨不动产测绘中测绘面积的质量控 制。

一、房产测绘的重要意义

房产测绘是充分确保业主切实利益的关键法律依据。众所周知，房产 测绘和每个业主自身的利益均存在着息息相关的联系，所以测绘过程、面 积计算等一系列方面均存在着十分严谨的规范以及要求，并且它同样属于 相关部门为产权人提供的切实保障，甚至还在以下几个方面中发挥出了凭 据性的价值：一是房屋产权法律纠纷;二是违章建筑审核。针对房屋面积 的规格来说，其是现阶段房地产事业发展浪潮中的关键性指标之一，并且 也作为测绘工作中的重要组成部分;就建筑面积指标而言，其属于以下几 个方面的参考数据：一是城市规划;二是户籍管理等，同时还是以下几项 工作的关键计量单位：一是房屋拆迁安置;二是房屋面积统计等。不仅如 此，房产测绘对确保市场秩序大有裨益。之所以这样说是因为站在非专业 人士的角度出发来讲，其在具体实践期间，由于房屋面积类型各式各样，非专业人士难免会不知所措，同时还有某些开发商为了自己的利益通常会 在建筑面积上“大做文章”，显然以上种种原因均会影响到消费者的合法权 益。基于这种背景之下，只有持续强化商品房销售面积的可靠性与真实性，才能从整体上降低纠纷事件发生的次数，可以切实维护好每一个消费者的 合法权益，同时也对维护市场秩序大有裨益。客观上讲只有严格依据我国 相关要求开展测绘工作才可以促进其整体质量的全面提升，才可以让测绘 事业朝着规范化的方向前进。

二、测绘面积现存问题

在具体测绘期间难免会衍生出五花八门的问题，倘若无法在第一时间 使用科学合理的手段予以制止，那么就会导致测绘水平大打折扣。我们都 知道房产测绘工程通常存在以下几种显著特征：一是较强的专业性;二是 较强的技术性，然而当前所实施的相关规范要求均处于不够完善的状态，换言之就是不少规定还不完善，也没有清晰的说明，所以要想顺应时代的 脚步可谓是难以登天。在实际操作期间，碰到争议问题无法在第一时间进 行处理时，相关人员一般会结合自身的经验进行操作，这样就无法切实确 保测绘整体质量。并且，房产测绘特别是繁琐建筑面积测绘当中，通常会 形成很多冗杂的数据信息，再加之计算量十分庞大，导致测绘工作不能得 到切实保障。

三、提高房产测绘面积质量控制水平的对策

基于房建工程项目数量与日俱增的趋势下，测绘工作量也在大幅度上 升，为了可以在充分确保测绘水平的基础上实现对其质量的科学把控，相关测绘工作者就要做到具体问题具体分析，换言之就是要结合实际情况制 定出科学合理的控制对策，比如对资料、图纸质量做好审查以及控制工作、 提高测绘工作者的测绘水平、面积计算部位的认定应当准确具体、面积计 算中的公用分摊应当科学合理等，这同样是笔者将要和相关人士分享的内 容，希望可以给相关人士带来启发。

（一）对资料、图纸质量做好审查以及控制工作

从相关单位的角度出发来讲，应当对资料、图纸质量做好审查以及控 制工作，特别是在建筑面积以及检测期间，可要求施工图纸一定通过规划 部门做好审批工作;当测算房产面积时，委托方要在第一时间提供与之相 匹配的图纸，在整个环节中，倘若存在变更事项，那么这个时候还要提供 与之相匹配的详单。针对图纸来说，其一定要存在着较强的完整性，通常 涵盖以下几点：一是平面图;二是立体图;三是楼梯详图等，旨在实现对 有关尺寸数据的高效查阅。举例而言，阳台外围的护栏宽度如果标记不清 晰，那么在大样图上就能够实现全面查阅。一般而言，坡屋顶房屋通常是 将 2.2md 的范围线加以明确的，倘若无法识别，那么此时应当在剖面图上 加以明确。并且，相关资料内部除了包含以下几点之外：一是建设规划许 可证;二是门牌号;三是房屋配套设施，还涵盖房屋的实际功能部位，比 方说制冷机房、水池等。针对图纸会审工作的开展，见图 1。

（二）提高测绘工作者的测绘能力

首先，相关工作者可借助于動态管理的形式来持续强化对测绘工作者 的管理力度，并在此基础上根据市场发展动态来对测绘人员综合素质的评 估体系进行科学调整。其次，在指定的时间内组织全体测绘工作者进行测 绘技术的训练，并且还要邀请专业人士进行详细阐述，促使他们可以端正 自身的工作态度，激发工作热情而不是安于现状。再次，有计划、有组织 地对测绘工作者制定出科学合理的考核项目，把考核结构有机地绩效结合 起来，采取强制性的措施来调动测绘工作者工作的主动性以及主动性，以 此来促进其综合能力的全面提升。最后，工作人员应当主动开展和房产测绘存在联系的座谈会，并邀请一些行业专家前来答疑解惑，旨在让其综合 素质上升到一个新的高度。最后，工作人员还应当尽可能地为测绘人员搭 建与之相匹配的信息平台，旨在为其提供有效沟通带来方便，针对面积测 绘期间衍生出来的各种问题也应当展开进一步的交流与探讨，为其测绘水 平的提高保驾护航。针对工作人员开展测绘工作示意图，见图 2。

（三）面积计算部位的认定应当准确具体

在测绘前期要对以下几个部位加以明确：一是全面积;二是半面积;三是计算面积，如果确定不准则很容易造成总面积错误。在这种背景之下，计算面积部位确定过程中，需要充分结合《房产测量规范》中的相关要求 来明确计算部位。在具体实践期间，一些开放商为了自己的利益，通常会 在设计图中“大做文章”，换言之就是设计图中的注释与《房产测量规范》 所产生的内容存在着较大的差异，比方说设计图上注有景观窗、入户阳台等，所以需要对此类情况引起 必要的重视。从客观的角度出发来讲，在具体测绘期间，倘若该共用位置 处于封闭状态，那么此时要全面、细致地计算其全面积;反之，就要结合 实际情况进行计算;该部位倘若在主体结构当中，那么此时可被当作成相 应的柱走廊，要计算其全面积;假如该部分是悬挑于建筑主体结构之外，那么此时可被当作成无柱外走廊，需要计算其二分之一的面积。显而易见 的是，在具体期间常常会碰到各种各样的注释，所以在具体计算期间一定 要根据具体状况加以辨别，在必要的情况下还可要求委托方予以相关解释，并要求设计方提供与之相匹配的设计说明，旨在对书面用语进行统一，准确判定房产的有效计算面积。

（四）公用分摊计算期间要做到科学合理

面积计算以及共用面积的规范分摊问题，是现阶段测绘工作的重中之 重。之所以这样说是因为房产面积与每一个消费者切身权益息息相关，所 以一定要切实确保面积分摊计算的真实性与可靠性。结合相关调查发现，现阶段采取的测绘软件还处于摸索时期，再加之相关工作者对业务还比较 生疏，所以在具体测绘期间很容易发生测量失误的情况。在这种状态下，在房屋各层以及面积计算工作结束之后，在计算共用分摊面积期间一定要 严格结合以下几种规范加以实施：一是地方《实施细则》;二是《房产测量 规范》等，针对那些公用部门分摊情况模糊不清的，需要在指定的时间内 邀请以下几种人员对图纸进行探讨：一是质检人员;二是技术人员;三是 测绘人员;四是委托人。当分摊完共用面积之后，需要把以下几个方面的 数据进行全面、细致地对比：一是套内面积;二是总面积;三是分摊面积，继而促使计算的真实性可以得到有效强化。

四、结束语

针对房屋面积测绘工作来说，其表面上看似简单，然而在具体测绘期 间需要考虑的因素却非常复杂。所以这就要求相关工作者要结合相关规范 标准对各种测绘技术手段以及测绘要点有一个全面的認识，对前期的资料、 图纸质量进行审查和控制，并构建起终身学习的理念，旨在获得真实可靠 的测绘结果，继而为房产测绘行业的可持续发展提供源源不断的动力。希 望在本文的论述下，可以给相关人士带来启发，旨在为我国的经济建设作 出应有的贡献。

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