金融支持住房租赁市场发展研究

王亚男 西藏大学

一、引言

拉萨市地处拉萨河中游河谷平原，城市沿东西方向建设，四面环山，属于典型的带状发展城市。近年来，随着房地产市场的飞速发展，拉萨市房地产建设用地几乎已经开发殆尽，房地产开发市场开始走向衰落，房屋租赁时代已然到来。

拉萨房地产市场具有“起步晚、起点高、规模小、发展快”等特点，研究金融支持住房租赁市场发展，一方面，可以积极响应中央政府“租售并举”政策号召，为拉萨市房地产租赁市场的发展指明方向；另一方面，可以为国内其他地区发展住房租赁市场提供助力，具有一定的理论研究价值和实践研究意义。

二、拉萨市金融支持住房租赁现状

本部分主要从拉萨市金融支持住房租赁模式、住房租赁政策两个层面展开分析。

（一）拉萨市金融支持住房租赁模式分析

目前，我国金融支持住房租赁的模式共包括贷款融资模式、债券融资模式、资产证券化融资模式、并购基金模式以及综合性金融服务平台模式五类。通过访谈四大国有商业银行西藏分行工作人员，发现西藏金融支持住房租赁模式发展相对滞后，主要以贷款融资模式、综合性金融服务平台模式两类为主。鉴于此，本部分主要分析贷款融资模式和综合性服务平台模式的发展状况。

（二）拉萨市住房租赁贷款融资模式分析

贷款融资模式是金融支持住房租赁市场最主要的方式之一，通过进行贷款融资，个人租户可以减少期限错配，实现稳定居住，企业开发者或运营者也可以加快业务开展步伐，适用于拉萨市这类住房租赁市场发展缓慢的地区。

为了了解拉萨市住房租赁贷款融资模式，项目组成员设计了拉萨市金融支持住房租赁调查问卷，就拉萨市住房租赁贷款业务展开调查。调查问卷显示仅有40.91%的租户听说过住房租赁贷款，其中11.1%的租户在内地使用过租房租赁贷款。针对贷款融资模式调查结果，项目组于2019年5月对银行类金融机构工作人员进行了实地访谈，访谈结果发现尽管我国绝大部分地区已经设计并推出了针对租房者或房地产开发企业的住房租赁产品，但受经济发展程度及自治区发展政策影响，西藏分行住房租赁贷款融资业务尚未正式运行。

（三）拉萨市住房租赁综合性金融服务平台模式分析

住房租赁综合性金融服务平台是适应“互联网+”时代的产物，其开发和运营为住房租赁企业和个人提供了极大的便利，是未来金融支持住房租赁的必然趋势和未来发展方向。纵观国内银行类金融机构，目前仅有中国建设银行搭建了住房租赁综合性金融服务平台—CCB建融家园。

为了促进拉萨市住房租赁市场发展，整合公租房、廉租房资源，规范租金收纳，中国建设银行西藏分行与西藏自治区住建厅、拉萨市住建局携手搭建了公租房管理系统，并以此为基础着手构建周转房管理系统。目前，公租房管理系统已经上线运营，但由于平台开发运营时间有限，尚处于平台搭建期，其作用仍停留在公租房房源和租户信息录入阶段，住房租赁综合性服务平台的金融特性尚需进一步挖掘。

三、拉萨市金融支持住房租赁问题及对策分析

通过调查拉萨市金融支持住房租赁现状，梳理拉萨市金融支持住房租赁模式和政策，发现拉萨市金融支持住房租赁不仅存在普遍的市场问题，如市场发展滞后、政策宣传不到位、融资渠道过窄、金融产品单一、潜在风险等，还存在特殊的地域问题，如政府主导房地产发展市场、市场活力不足，租赁者收入水平高，金融需求低等，逐一对其进行分析，并制定相应的对策措施。

（一）明确定位，完善配套金融服务

发展住房租赁市场，首先应该明确其市场定位。自治区住建厅及拉萨市住建局在助推住房租赁市场发展之前，应该确定好其政策支持的着力点及边界范围，明确政策性金融机构支持界限、银行类金融机构支持力度、民间金融参与程度等内容。在此基础上，为了保证住房租赁市场可以全面、健康发展，自治区住建厅及拉萨市住建局应积极推动住房租赁市场配套金融服务行业发展。一方面，拉萨市可以借鉴国内外住房租赁配套服务发展经验，有针对性的解决租赁租房抵押担保、保险、估值问题，必要时可以制定相应的政策法规，解决租赁住房的土地性质等问题；另一方面，拉萨市住建局应联合工商、公安等部门协同规范拉萨市住房租赁市场，坚决打击“黑中介”行为，维护租户的合法权益。

（二）积极宣传，普及住房租赁政策

人口流动催生租赁需求。目前西藏自治区共有流动人口38.9万，且多以经商为业，其文化水平相对较低，对国家政策关注度低。针对拉萨市住房租赁消费者对住房租赁政策了解不足这一问题，项目组成员认为可以从以下几方面着手：首先，拉萨市住建局应提高对住房租赁市场的重视程度，尤其是在拉萨市土地资源告急的情况下，拉萨市住建局应该将住房租赁市场作为未来房地产市场发展和管理的主战场；其次，拉萨市住建局应积极宣传住房租赁政策，通过制定管理办法、采取经济手段等方式引导房地产开发企业发展住房租赁项目；再次，可以借助互联网、社交平台、APP等网络手段宣传住房租赁政策、住房租赁产品，提高租赁住户对住房租赁政策的了解程度。

（三）拓宽渠道，助推金融支持落地

住房租赁市场发展是我国经济发展的必然趋势，是居住需求得以满足的必然产物。针对拉萨市金融支持住房租赁面临的融资渠道过窄问题，项目组认为可以从以下几方面着手进行改善。第一，因地制宜，有选择性的拓宽融资渠道。尽管目前我国已经形成了五种住房租赁融资模式，但受经济发展程度影响，并非所有融资模式都适合拉萨市住房租赁市场发展。拉萨市在拓宽融资渠道时应结合自身特点，选择适合自身经济发展的融资渠道，如贷款融资渠道、债券融资渠道、综合性金融支持平台等；第二，完善产品，实现金融支持落地。拉萨市住房租赁融资模式尚未产生经济效益，究其原因在于产品完全照搬发达城市模式，创新度低，水土不服。针对此问题，项目组成员认为拉萨市银行类金融机构应积极展开市场调查，深入挖掘拉萨市租户住房租赁需求，并以此为依据完善现有住房租赁产品，实现供给和需求的有效匹配。

（四）金融创新，提供多样金融服务

由于住房租赁市场发展时间尚短，国内与之匹配的金融产品数量相对较少。据项目组不完全统计，目前我国共有住房租赁类金融产品12种，其他金融支持主要表现为融资支持承诺、平台建设承诺、咨询服务承诺等。针对租房租赁市场金融工具和金融产品单一问题，本研究特提出如下建议：首先，积极推进金融工具、金融产品创新进度。一方面，鼓励住房租赁企业开发以产品为核心的金融创新产品，支持住房租赁企业发行企业债券；另一方面，打通抵押担保绿色通行道，对于具有一定规模的租赁机构，可以在充分权衡其运营风险的前提下为其提供抵押担保贷款。

（五）因城施策，适度发展住房租赁

住房租赁市场的发展应该因城施策，根据人口净流入的需求情况，客观衡量租赁市场的发展潜力和供给缺口。通过分析金融支持住房租赁市场潜在的区域性供给过剩风险、运营风险、资金混同与挪用风险、期限错配风险以及违约风险可以发现，上述风险之所以发生最主要的原因在于住房租赁市场的大规模发展，鉴于此，拉萨市发展住房租赁市场应该坚持风险可控、商业可持续，做到因城施策，适度发展，具体发展建议如下：首先，调查拉萨市人口流量（包括人口净流入量和人口净流出量），合理估计拉萨市住房租赁需求；其次，加快保障性住房清理工作，整合住房租赁资源，提高保障性住房入住率，充分发挥政策性住房作用；再次，预估现有住房租赁市场缺口，有计划、有节奏的推动租赁住房建设，既要防止租赁住房不足带来的居住困难，又要避免供给过剩所带来的潜在风险和资源浪费。

（六）活跃市场，健全租赁金融体系

针对拉萨市住房租赁市场政府主导，市场活力不足问题，项目组特提出如下建议：第一，坚持政府在住房租赁市场发展过程中的主体地位。虽然我国实行市场经济，但是鉴于房地产行业的特殊性以及拉萨市在国家维稳安全中的重要地位，拉萨市住房租赁市场发展必须坚持政府主导；第二，制定住房租赁政策法规及配套管理办法，改善住房租赁市场发展环境，在强化市场监督管理的条件下，积极引导企业开发住房租赁项目；第三，建立拉萨市住房租赁金融体系。针对拉萨市政策性住房金融体系不完善、住房租赁金融支持薄弱等问题，构建以政府为核心，各类金融机构积极参与的多层次住房租赁金融体系。