蒙古国财产租赁合同研究

包布和

导师：特.门德赛汗

一、财产租赁合同概述

财产租赁合同是指出租人转移租赁物使用、收益权，而承租人交付租金的合同关系。财产租赁合同属于双务合同，在财产租赁合同中一方交付租赁物，另一方支付租金，二者之间形成对待给付关系。租赁物即可以是有体物也可以是有体物的具体组成部分，例如，将住宅的外墙出租可以用作广告背景或装饰背景墙。财产租赁合同根据租赁物的性质可以划分为动产租赁合同和不动产租赁合同，出租人可以不是租赁物的所有者。

二、财产租赁合同当事人义务

1. 出租人的义务

（1）出租人应依照合同约定交付租赁物。在租赁期间出租人给付的租赁物符合合同约定用途。根据《蒙古国民法典》第287条第2款、第288条第1款第1项规定，在财产租赁合同履行期间，出租人保证交付的租赁物符合约定的使用收益状态。也就是说出租人应当依据《蒙古国民法典》第89条第1款到第4款规定将租赁物交付给承租人。出租人应担保所交付的租赁物使承租人按约定能够正常使用、收益，即交付的标的物须符合约定用途。租赁合同如果是长期的继续性合同，根据《蒙古国民法典》第288条第1款第1项规定，承租人按照租赁合同约定方式使用租赁物。

（2）出租人承担维修、维护租赁物的义务。承租人依約定方式使用租赁物所产生的磨损及毁损风险，由出租人承担。而超出正常使用而产生的磨损、毁损，根据《蒙古国民法典》第289条第1款第4项规定，由承租人承担责任。《蒙古国民法典》第106条第2款规定，出租人容许承租人依据合同约定或按照通常使用方法利用租赁物，出租人有义务阻止第三人的不当影响。

2. 出租人的责任

（1）出租人的违约责任。如果出租人不履行或者不完全履行合同义务，除了针对主给付义务履行不能以外的其他情形下，承租人可以要求出租人继续履行合同义务。如果出租人没有履行交付租赁物，承租人可以依据《蒙古国民法典》第287条规定要求出租人承担其上述义务，包括请求出租人交付租赁物、消除租赁物的权利瑕疵、请求出租人再次履行合同的主要义务等。可以说，出租人承担租赁物符合合同约定用途的义务，承租人有权要求出租人履行法定或约定的主给付义务。

（2）出租人的标的物瑕疵担保责任、权利瑕疵担保责任。。根据《蒙古国民法典》第289条第5款和第290条第5款规定承租人在损失范围内主张免除部分或者全部租金，该请求权不以出租人过错为前提条件，因为出租人负有交付的租赁物符合合同约定的义务。租赁物如果存在权利瑕疵或标的物瑕疵的情况下，出租人根据《蒙古国民法典》第290条第4款规定承担责任，此时承租人不仅可以要求出租人消除瑕疵并恢复原状使租赁物达到符合约定用途

3. 承租人的义务

（1）承租人支付租金的义务。根据《蒙古国民法典》第287条规定，承租人承担支付租金的义务。在不动产租赁合同、住宅租赁合同中，双方通常约定分期付款，承租人按照固定金额以分期方式支付租金。《蒙古国民法典》第289条第2款第7项规定，承租人未经出租人同意向第三人转让租赁时需要承担法律责任。承租人因自己过错未能使用租赁物，不免除承租人租金给付义务。如果出租人提出交付无瑕疵的标的物，不管承租人是否能利用租赁物，依据《蒙古国民法》第292条第2款规定承租人应支付租金。在财产租赁合同履行期间内，承租人没有使用租赁物并不能免除租金给付义务。

（2）承租人的必要维护义务及协助义务。出租人由于订立租赁合同之后转移了租赁物，所以出租人实际上无法维护租赁物，因此承租人承担租赁物必要保养、维护义务。虽然立法没有明确承租人的该项义务，但是根据《蒙古国民法典》第289条第1款第1项规定，承租人应保持租赁物完整无损，如果发生不可避免的情形，应当及时告知出租人。出租人按照承租人的要求维修租赁物，出租人检查租赁物。在合同即将到期时出租人可以带他人考察租赁物的，承租人应当承担必要协助义务。

（3）承租人返还租赁物。当财产租赁合同终止的，承租人有义务返还租赁物，即出租人取得租赁物的直接占有。如果承租人不返还租赁物的，根据《蒙古国民法典》第288条第2款第2项规定，出租人主张承租人返还租赁物。承租人未按照合同约定支付租金时，《蒙古国民法典》第288条第2款第3项规定，出租人可以解除租赁合同。

三、财产租赁合同中的特殊权利规则

1. 出租人的留置权

在不动产租赁合同中，出租人依据租赁合同向承租人主张请求权的，可以对承租人的财物行使留置权。根据《蒙古国民法典》第301条第1款规定，出租人可以留置承租人租用土地、住宅内的其他财产。当双方订立不动产财产租赁合同之后，出租人依据租赁合同向承租人提出请求权时，出租人可以行使留置权。留置权的对象是指承租人将自己的物品自愿交给出租人且适合保存的物品。 出租人必须和平占有承租人的物品，出租人不得留置承租人不享有所有权的物品、被查封扣押的物品。留置权消灭的情形：属于维持单位正常经营或个人日常必要生活所必须的物品，且承租人取回留置的财物的;承租人返还留置物的;善意第三人取得留置物所有权。出租人的留置权由于很多种原因无法落实，实践中承租人通常提供的物品，属于维持生计或者物品几乎没有什么价值。

2. 承租人债权请求权的物权化

《蒙古国民法典》第287条规定，承租人依据租赁合同占有租赁物，此债权请求权起到限制所有权权能的作用。承租人是租赁物的直接占有者，因此承租人依据《蒙古国民法典》第90条第2款规定有权排除他人不当干预。出租人虽然已经通过财产租赁合同转移租赁物的直接占有，但是仍然享有租赁物所有权，出租人有权处分租赁物。根据《蒙古国民法典》第297条规定，出租人向第三人处分租赁物所有权的，出租人的权利与义务转移给第三人。在不动产租赁合同中，原出租人将租赁合同的权利、义务概括转让给第三人，因此租赁物新所有权人继续履行租赁合同，承租人的权利不受影响。考虑到不动产租赁合同的特殊性，立法明确订立不动产租赁合同时必须到国家有关主管部门办理登记，也表明了买卖不破租赁原则。

四、三个月的解除期间对承租人显失公平

承租人一方解除住宅租赁合同需要等待3个月期间，对承租人而言有失公平。根据《蒙古国民法典》第294条第3款规定，解除财产租赁合同的除斥期间为3个月，自一方通知另一方之日起计算。此3个月为承租人寻求下一住所的准备期间。另一方面，该法明确规定承租人需要承担3个月租金。根据《蒙古国民法典》第324条，承租人在租赁合同期限届满之前提前返还租赁物，仍应承担租金给付义务。若征得出租人同意承租人将租赁物转租给其他人的，可以相應地转移租金给付义务。《德国民法典》第537a条第1款规定，出租人解除租赁合同应提前3个月通知对方。但是，德国民法将出租人与承租人解除租赁合同期间分别规定了不同的期间。《蒙古国民法典》不仅要保护出租人的权利，承租人的权利也需要相当的保护。

参考文献：

1. Б.Тэмүүлэн.Иргэний эрх зүйн ерөнхий анги. [民法总则] Улаанбаатар.2010.

2. Д.Зундуй.БНМАУ-ын иргэний эрх зүй.[蒙古国民法研究] Улаанбаатар： 1988.

3. Б.Буянхишиг.Иргэний эрх зүйн тусгай анги. [民法分则] Улаанбаатар. 2011.

4.Б.Буянхишиг： Иргэний эрх зүйн тусгай анги.[民法分则]Улаанбаатар. 2011： 258 тал.

5.О.Жамбалдорж： Монгол улсын иргэний эрх зүй Гуравдугаар дэвтэр. [蒙古民法学] Улаанбаатар. 2011： 180 тал.

6.Э.Гэрэлт-Од： Гэрээний эрх зүй. [合同法论] Улаанбаатар. 2006： 26 тал.

7.Д.Зундуй： БНМАУ-ын иргэний эрх зүй.[蒙古国民法研究] Улаанбаатар： 1988： 203 тал.

8.Б.Буянхишиг： Иргэний эрх зүйн тусгай анги. [民法分则] Улаанбаатар. 2011： 302 тал.