地下空间权登记实务问题研究

许翠芳

摘 要：不动产统一登记制度实施以来，多头登记管理的局面被打破，我国不动产登记进入了全新阶段，对维护不动产权人的合法权益具有重要意义。然而与我国当前城镇化进程加快、空间开发利用规模扩大的现状相比，目前不动产登记的相关法律法规还不完善，各项具体操作还缺乏统一的规范标准，带来了在实际工作中的诸多问题。其中空间权登记制度的缺失所带来的地下空间登记问题尤为突出，相关法律的空白造成许多地下空间使用权无法得到有效界定。加快完善空间权法律规范对保障公民权利，促进我国经济社会的发展意义重大。本文将试着研究探讨地下空间登记的相关法律法规，结合不同地区空间权登记的实践操作情况，对完善地下空间登记的法律与操作技术提出一点建议。

关键词：不动产登记;空间权登记;地下空间;城市立体化开发

不动产登记是不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不動产登记簿的行为。登记是对不动产物权最有效的界定，可以有效解决不动产产权引起的各种纠纷，为不动产交易提供良好、安全的环境。

2015年3月1日，《不动产登记暂行条例》出台，在《物权法》（现已经失效）的基础上以行政法规的形式进一步提升规范了不动产管理，统一了不动产登记标准。这标志着原先土地、房屋、草地、林地、矿业、海洋等不动产多头登记管理的局面被打破，登记机构、信息平台、登记簿册、权属证书得到了统一规范，我国不动产管理进入了全新阶段，对维护不动产权利人的合法权益具有重要意义。目前不动产登记的相关法律法规还不够完善，某些具体操作还缺乏统一的规范标准，因此带来了在实际工作中的诸多问题。其中空间权登记制度的缺失所带来的地下空间权登记问题尤为突出。目前，国内几乎没有单独进行地下空间权登记发证的先例，地下空间基本与建筑物一同登记。截至“十二五”期末，我国已经形成“三心三轴”的城市地下空间开发结构，即以京津冀、长三角和珠三角城镇化地区的核心城市为代表的中国地下空间发展核心和以东部沿海、长江中下游沿线和京广线为代表的中国城市地下空间发展轴。在当前城市立体开发进程加速，地下空间越来越复杂的背景下，现行法律的内容较难满足所有的空间利用情况。

一、关于地下空间的现行法律分析

上文已经简单分析了一部分有关地下空间利用法律的情况，我国现有的法律法规与空间开发利用有关的内容相当匮乏，在与不动产登记相关法律法规中，少有跟空间权登记关联的条文，即使存在也是较为原则性、一般性的规定，缺乏具体操作标准办法。《物权法》（现已经失效）中对空间权进行相对明确法律规范的条文是第136条，该法条明确指出建设用地使用权可以在地表、地上、地下分别设立，虽然该表述并不能满足当下对空间权登记的需求，但是他承认了地表、地上、地下空间的合理性，是空间权立足的基本点，有利于空间权的进一步发展。但是该条文仅仅将地表、地上、地下放入建设用地使用权登记的范畴中，空间权的登记有一部分确实可以与建设用地使用权登记相重合，但是它有其特殊性，不能完全等同于普通的建设用地使用权，该条文的表述无法解决空间权登记的所有现实问题，另外也缺乏具体的操作办法，难以应用于实际登记工作。在《物权法》（现已经失效）颁布后，2008年《土地登记办法》（现废止）开始施行，该办法对登记操作作出了进一步的具体化规定，尤其说明土地以宗地为单位进行登记，而宗地是指土地权属界线封闭的地块或者空间，这样的表述首次把空间登记的概念引入法律法规，为从传统二维平面登记向三维空间登记转变打开一条缺口。不过该办法中涉及空间的表述仅有此条，并未再详细铺展空间登记的具体内容。此后过去8年，不动产统一登记制度最终得到落实，然而作为不动产统一登记最直接的法律依据，《不动产登记暂行条例》以及《不动产登记暂行条例实施细则》中对于空间权登记的规定依然付之阙如，只是在实施细则的“国有建设用地使用权及房屋所有权”章节中提出“申请在地上或者地下单独设立国有建设用地使用权登记的，按照本条规定办理”以及具有独立利用价值的特定空间等其他建筑物、构筑物所有权的登记，按照本实施细则中房屋所有权登记有关规定办理。条例与细则的规定在一定的程度上让地下空间的登记有了相对具体的操作依据。

二、地方法规对空间权登记的实践探索

如上文所示，我国基本法在空间权登记上确有先天不足之处，因此各地区地方性规章制度必然难以跳出其上位法的窠臼，但是它们依然对地下空间确权登记做出了十分有益的探索与尝试，为今后上位法的进一步修编提供了宝贵的经验。

近年来，大中城市土地资源供给十分紧张，迫使城市发展模式由外延式扩张向纵向立体化发展转变，深圳、上海、杭州等地已经开始探索土地立体化管理机制。总体上，地方性的不动产登记规定面对地下空间登记的问题，本身在根本性制度上难以有所创建，主要从技术上对条例与实施细则的规定作出展开补充。以《杭州市区地下空间建设用地管理和土地登记暂行规定》为例，该规定对地下空间确权规定作出较为详细的指导，它将地下空间开发建设分为结建地下工程与单建地下工程，规定地下空间的高度大于2.2米，明确地下建（构）筑物的水平投影最大占地范围和起止深度以及规划用途、建筑面积等事项应当在登记时进行记载，提出了地下空间建设用地使用权实行分层登记，即将地下每一层作为一个独立宗地进行登记，该规定还对地铁工程、公共社会停车场的登记原则做了说明。规定中其他详细的登记管理办法在此不一一赘述，总之该项规定细化了地下空间的登记标准、登记内容、登记方法，让地下空间的确权登记的可操作性得到明显提升。杭州市规定对于地下空间确权登记的相关规定走在了全国的前列，此后，各地涉及空间权登记的地方性政策法规陆续出台，而且内容详细、具有可操作性，能够切实指导地方地下空间确权登记。它们中有空间范围的确定、宗地的测量方法、单建结建区分、地下空间分层登记等事项，扩展了传统登记范围。

这些地方上走在前列的空间权登记政策规定体现出各地在空间权登记实践中的认识，是各地在空间权法规上取得的创造性成果，在空间权基础性法规较为空白的过渡性阶段，对于规范空间开发，指导登记有重要意义。当然，目前各地的法规关于地下空间权登记的适用情况依然有很多限制，单建与结建的划分确实有利于登记，但是由于他本身是建筑上的概念，用在空间权登记上也造成建筑与空间定义的模糊不清。此外，现有的登簿技术主要是二维平面登记，有通过平面投影的方式，如杭州的规定，登记地下建（构）筑物的水平投影最大占地范围和起止深度，还有直接沿用了地表登记的模式，通过地下空间在地表投影的坐标、面积进行登记，这种二维平面登记的模式对于较为复杂的地下空间权有其局限性，如果能引入三维坐标，地下空间权登记的许多麻烦可以迎刃而解。

三、目前空间权登记中的问题

笔者在之前已经阐述了我国空间权登记法律的基本现状，当下实难找到对空间权登记能提供有力支撑的国家层面的法律条款，所以实际登记的难度与问题也可想而知。现实当中已经开发却拿不到不动产权证的地下空间比比皆是，这使得公民权利得不到保障，也造成了一定的社会隐患。

一是不动产空间权登记的实践明显落后于现实的土地开发利用。我国经济持续较快发展，城市化进程不断加快，土地空间资源不断减少，建筑物也不断向纵深发展，地下空间渐趋复杂化。随着时代发展的日新月异，倘若继续使用过去的登记方式，城市的立体开发得不到法律保障。

二是权属不明确，空间权表述不明确。在土地是公有的国家中，毫无疑问，城市地下空间权当然归属国家。但空间的使用权人可以在法律确定的空间范围内享有空间使用权。由于地下空间权难以登记，造成空间权利主体不明，容易引发权属的混乱，致使空间没有权属，抑或有多个权属主体。很多地区地下空间的权属与地表权利人相同，也就是空间使用权的权利主体与土地使用权的权利主体不加区别，那么例如地下城市、地下商场权利主体的登记便会陷入较为尴尬的境地。实际的产权人拿不到产权证书，权利得不到保障，会带来较多的权属纠纷事件。对于投资人来说，也直接增加了投资地下空间的风险，影响其投资的评估与意向。

三是在现有的登记技术下，地下空间的范围难准确反映。目前我国登记规则是以二维平面的方式来设计的，对于地表的土地使用权，以二维坐标确定宗地四至能很准确的反映出宗地实际位置、范围。但是地下空间并非如此，除了平面上的四至，要反映地下空间的范围还需要体现其上下的界限。基于二维平面的登记技术无法真正体现出空间的上下范围，空间的基本信息得不到全面的登记。在宗地图中，二维坐标看不出空间利用的整体情况。

四是空间开发利用缺乏合理规划。地下的空间被开发出来之后便无法恢复未开发前的状态，因此开发之前作出规划十分必要，这样才能确保空间利用的合理性。但是现阶段空间开发利用规范的法律法规相对缺失，再加上前面所说的地下空间权属不明确带来责任主体不明确问题，出于逐利心理，开发者容易对地下空间进行过度开发、违规开发，致使空间资源白白浪费。空间权的缺位，也助长了开发者对于开发地下空间的随意性，开发时不考虑整个建筑的整体情况，引发安全隐患。要规划好地下空间，进行地下空间的整体把握，需要部门从全局规划空间利用情况。因此地下空间利用规范化对于城市的良好发展意义重大。为了城市的长远发展，空间权有必要得到进一步的补充与规范。

四、建议与结语

一是完善法律。虽然《江苏省不动产登记条例》第四十一条规定建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立、分别登记。地表和地下结建的房屋等建筑物、构筑物，可以与其建设用地使用权一并办理登记。地下单建的房屋等建筑物、构筑物与地下建设用地使用权，可以由建设单位单独申请一并登记。已经对地下空间的登记进行了描述，但不是很具体，具体实施也有一定的难度。为此须加快《不动产登记法》的立法工作，推动土地立体化登记进程。

二是优化不动产登记技术。主要将不动产登记从现有的二维平面登记技术上升至三维空间登记。吸收消化各地区空间登记探索经验，借鉴比较发达国家空间权登记方法。编制地下空间权籍调查方案，完善立体权籍调查技术，将地下空间的每一层作为单独的宗地进行登记，通过三维坐标，反应地下空间的水平投影、起止深度、纵向高程。统一国内的技术标准，保障地下空间登簿工作順利进行。

从平面登记转向空间权登记是国家在城市化进程推进，立体式开发发展过程中必然经历的过程，现有的法律规定与现有登记方式不能满足当前空间开发多样化、复杂化的趋势，在实践过程中地下空间登记的混乱无法避免。可以预见，未来我国空间权登记在立法与实践上还有很长一段路要走。不过从目前较新出台的登记条例与细则来看，立法部门对空间权登记已经投入了很大的关注度，并着手在改变当前空间权登记模糊不清的局面，期望在不远的将来我国空间权登记工作会取得创造性的突破。

参考文献：

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